法拍屋餘貸款如何處理

Question

我朋友房屋遭法拍，剩餘貸款無力繳付，銀行會如何處理，借款人是先生，屋主是她，會被討債公司追嗎？她很擔心都快得憂鬱症，怕全家被搔擾到，無法過日子，她該怎麼辦，我應該怎麼幫忙

Answer 1

你的問題要分兩方面來談：
一、你朋友的先生的部份：
你朋友的先生是銀行的「債務人」，他必須對欠款總額負責，房子經法拍如仍有不足，銀行（債權人）仍可繼續向債務人追討。

二、你朋友的部份：
1)保證可分為「物保」及「人保」，責任也不相同。
2)你朋友把房子設定抵押給銀行，以便他先生向銀行借款，此為「物保」行為，故你朋友的保證責任只限於「物」（房子），與人（你朋友）完全無關，因此「物亡債亡」，房子被法拍如仍有不足，你朋友也不必再對銀行負任何責任了。
3)但是如果不幸，你朋友同時還當了「人保」（簽了銀行的連帶保證書），那債務就跟著人跑了，房子經法拍如果不夠還銀行，你朋友還必須就其不足額負連帶賠償責任，包括他名下的其他不動產、存款、薪水等都可能被銀行聲請法院查封。

三、你朋友的房子既然已經被查封了，原則上是不會有人敢來買你的房子，也沒辦法買（地政事務所已經禁止移轉了），除非你朋友房子的市價扣掉增值稅後，足夠償返他先生對銀行的「所有」欠款，否則銀行通常不會同意讓你自己賣，然後還同意你取回部份款項的。

四、如果你怕被法院拍賣賤賣，而且你沒有做人保，你可以自己到法院把房子再標購回來

Answer 2

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Answer 3

目前拍賣，債權人均不足分配，法院會核發債權人不足額的「債權憑證」，隨時可向債務人其它財產執行；追償期是１５年，但屆期一到，再催討一次，又是１５年，所以說是追一輩子的，您要有心理準備。

如果尚欠的債務不是很多，能還就儘量還，欠債金額如果太大，那就考慮放棄還債，只是爾後買房子，買股票不能用自己名義，甚至上班領薪水要跟老板拿現鈔，不能用銀行電匯轉薪資，因為債權人會查封薪水的１／３。

只要上班的公司有辦勞健保或報稅，債權人就能查到，對連帶保證人也是一樣。債權銀行為了提高催帳效率，很多會委外（資產催帳公司）辦理，這些催討帳務公司，為了增加營收，無所不用其極，但至少他們不像地下錢莊那麼嚣張。

若是您的朋友有意分期償還債務，建議您的朋友與債權銀行協商，一般在拍賣後肯再與銀行協商，銀行都可接受五折至七折的成數，或者分期無息償還的條件；這樣就可免於被催討的恐懼，不過要注意的是緃使和銀行達成協議，但債權人怕債務人脫產，並不會解除強制執行。

請點閱參考：

圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣款分配.gif




參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 4

借款人是您朋友的先生，而她的房子被查封拍賣，您朋友應該是以她的房子作為她先生的擔保品，或是保證人才會被牽累，銀行因她先生未履行貸款繳付，將房子查封拍賣事屬應該，為今辦法只能在房屋被拍出前盡力挽救，建議多找幾家仲介公司委託代售，以較高佣金為動力推動買氣，但不要簽專賣委託給仲介，以免單力耗時無功回頭時間又不足。最近的買氣尚可，無妨一搏，一般銀貸約八成，再扣減已繳還部分，如有買方議價，只要其出價高於銀行的尚欠貸款，即趕快委託地政士與銀行交涉還款與新屋主的再貸款手續。銀行拍賣房屋是最後手段。如果有能力的人承接何樂不為？ 這是比較常使用的方式，不要放棄任何一絲希望，否則座等法拍結果，常見的是拍定金額不足償還積欠的本金加利息，又執行費‧滯纳金‧違約金再一加，又是一屁股債怎麼還？ 其他未來的事，奉勸先不忙憂愁，否則沒有心思辦事。 真到法院把房屋拍賣又把債權委外託收，實在也不需畏懼，肯真心面對沒有協商不成的債務，會被搔擾的多數因逃避而致成，真無理強硬要債為少數。況現在討債的行為如果太過分，銀行仍需負罰款和督促的责任。不需自擾先愁，但欠債還錢本為天經地義的事，就看當事人的心態了˙總之只要主動、積極、冷靜、不逃避、都無不可為之事，加油。

2007-02-02 20:19:36 補充：
當有合適的承接人購買房屋，可向銀行以【貸左還右】的方式由新買家辦理貸款手續，或向另外別家銀行申貸並於核貸後，由銀行先出具撥款同意書辦理法院查封以及抵押權塗銷事宜。原貸銀行見到有同業出具的撥款同意書都能配合先行撤回查封，再由新銀行先辦理第二順位抵押權，新銀行於設定後直接將貸款撥還原銀行，原貸款銀行於收到還款後塗銷第一順位。新銀行正式升為第一順位。這是現今常用的轉貸方式包括資產管理公司【AMC】都可接受的方式。但先決條件必須原無第二胎抵押權，或者新銀行放貸足以償還原貸款為原則，如有以上不足條件，新買家仍可與銀行協商，銀行只是要拿回放貸款，不會非拍賣房屋不可，可以先向原銀行洽談還款金額心中才有個數。