請問一個法拍屋公告的問題！

Question

強制執行事件應行注意事項第43條第4項規定，如查封時為第三人占有，依法不能點交者，則應詳載其占有之原因及依法不能點交之事由，不得記載「占有使用情形不明，拍定後不點交」之類似字樣。如果有法院的公告筆錄沒有詳載其占有的原因，也公告不點交。請問有什麼方式可以請法院〝詳載〞其不點交的原因？

Answer 1

執行法院都沒有依強制執行法第七十七條之一調查房屋的仗用狀況，這就是瀆職，我經常向司法院及政風室反應，可是這些大官麻木不仁。
因為標買的人不是強制執行法第十二條之利害關係人，依法應不得異議（未見過有人提起，當然就不知結果了）。而債權人與債務人是當事人當然可以向法院聲明異議，但債務人跑路的多，債權人大都為銀行（領薪水當然跑得快，光要派到法院作催收的就不想去，因為執行書記官常常打官腔），所以都沒有聲明異議過（將來銀行債權沒有收回又是全民買買單了）。
所以只有債權人及債務人可以異議，可以向政風室及司法院告狀。

Answer 2

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Answer 3

法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有絕對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處，對有爭議之紛爭，秉持「形式上之審查，不做實體上認定」，實務上各法院法官做法不一，法官的查封筆錄模糊、預留尾巴，也就不足奇怪了。
在加上法院查封時，無人在場，法院只得在拍賣房子門口張貼查封公告，並留字條請現住人回報，並命債權人五日內查報使用情況；如果債權人查報不實或不完整，法院只能就查報情形公告在查封筆錄內。
從民國７０年代經常出現的筆錄：「依實際使用現況點交」，到８０年代：「如債權人陳報屬實則點交，如不屬實則不點交」，到９０年代「實際使用情形，請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄，履見不鮮。

辦理強制執行事件應行注意事項明文規定，執行法院應確實調查占有人及占有関係，並詳載公告筆錄。然而，在實務上仍有不少比例，占有權源標示不明。

［拍定後依債務人占有現況點交］，即是依債務人實際占有部份點交；萬一有第三人主張租約，則債務人部份點交，第三人部份就要另以訴訟解決。

所以投標人，除了依公告筆錄外，另實地現場訪查，只要是債務人自住，沒有出租第三人情形，法院應點交給得標人。
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