DEAR ALL:
這房子當初承租時.因為喜歡它的內部裝潢.家電/家具一應俱全..打了三年的契約.至今住不到一年.後來了解我的房東是全額貸款買下這間房.甚至超貸現金來裝潢及添購家具.自住半年以後因為不堪貸款壓力出租給我.因為房子內部設備不錯.簽約時我還付了不少押金.不過據我知道房東已經四個月收了房租沒付貸款.房子遲早會走向查封拍賣一途.跟房東談過後.他似乎也沒有想解決房子問題的能力.擺明了要跟銀行耗.我是經過簽約程序租下這間房子的.我覺得在約滿之前搬家對我會造成很多不便.況且~押金是不是還得出來都是一個問題.
要是銀行找上門追房東的貸款.我該如何自保?
假使真的不幸要被查封了.我有三年的合約在手.法院會叫我搬家嗎?除了押金.我是不是有權利要求銀行或法院付給我[搬遷賠償]呢?若是可以住到租約期滿.那房租我該付給誰?
我實在不想住家環境受到打擾.懇請有相關法律知識的朋友為我解答.感激不盡!!
2007-01-23 18:33:54 · 3 個解答 · 發問者 ? 2 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，緃將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。
房東房屋被拍賣，您的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，您不能跟新的屋主要回押金。
所以房子拍賣日期公告出來，原房東還是房屋所有權人，您仍來要支付房屋租金，但您可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住脚。
在法院來查封時，您必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。萬一查封時您不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。
民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。
第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是您要了解的。
從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主，但得標後就要改付新屋主；一般而言，如新屋主不願續租給您，法院點交程序約三個多月，這段期間新屋主不會要求收租金的，甚至會預算一筆搬遷費，請您早日交屋。
您是房客，有比別人投標的有利條件，您最了解房屋的屋況，從大家來看屋情況，應該很清楚，這一間房子搶手程度，您還比別人投標成本低（別人要預算一筆搬家費給您）。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量，否則不參加投標太可惜了！！
請點閱參考：
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/法院拍賣流程.gif
參考網址：www.104woo.com.tw
2007-01-25 05:22:05 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 1⤊ 0⤋
買賣不破租賃,相關的法律知識請點閱以下連結網頁
http://myweb.hinet.net/home7/ppublic/D1.HTM
若是房子被查封甚至被拍賣,你皆可以住到合約期滿,除非新屋主願意負擔搬遷補償,與你協調成功你才需搬離,
但市租到租約期滿後,你就必須自行搬離,不能求任何補償.租金的部份就看你們合約內容,若是一年一付(你以付給原屋主了,沒必要再重複付出租金),你第二年房租就需付給新屋主,若是一月一付,就按月付給新屋主.
2007-01-23 20:05:40 · answer #2 · answered by 老陳 7 · 0⤊ 0⤋
如果租約是在查封之後簽訂的那你就要準備搬家了!如果是查封前簽訂的那你就可以續租到合約到期日,只是租金要付給新屋主而不是舊屋主,如果你確定房子即將被拍賣,我想比較好的辦法是先保全自己的押金,以免到時候屋主還不出來,你又沒地方住.記得法院來勘查房屋時要出示租約!
2007-01-23 18:51:40 · answer #3 · answered by 好妹 1 · 0⤊ 0⤋