請問：關於租屋方面的問題（含法律問題）

Question

各位朋友好：

　　有件滿複雜的租屋相關問題想請教各位，詳情是：「我們家是

租房子、住大樓的，之前跟房東簽了一年的合約，租約將在今年二

有底就到期了，但是我們這陣子一直聯絡房東卻都聯絡不到人，

因為我們想跟房東再續約續住。
　
　　不過在去年好十一月那時，因為房東他欠銀行錢，而拿我們現

在住的房子來抵押，所以就銀行方面派人及找了好像是法院的人，

到我們家貼個封條公文。之後他們也知道原來我們是租屋的人，他

們也說我們不用擔心，因為不會損及我們租屋者的權利，但仍要例

行公事要貼個封條，也就貼在我們家裡頭，他們說我們可以放心的

住下去，一方面也要我們影印一份當初跟房東所簽的合約給他們，

之後我也影印了一份給銀行人員，據說他們也將那份合約給了法院

那邊，就說我們不用擔心就對了，他們也有說，只要房東哪天還清

了銀行錢，那個封條就可以撕下，但現在都不能去碰那封條就對了

，所以我們現在住的這間屋子，就是被房東拿來抵押，而還不出錢

遭法院貼了封條。

　　如今我們和房東簽的合約要到期了，想到跟房東再續約，因為

去年才搬來而已，不想搬來搬去的，但是就是一直找不房東。而我

要問的是：

１～若合約到期了，我們仍未找到房東，我們仍繼續住下去，房東

之後出現了，他有法可告我們嗎？

２～現在房東欠銀行錢一直未還清，那麼就算房東出現了，那我們

還可以跟他續約續住嗎？銀行方面會不會有根據禁止房東再跟我們

簽合約？也就是說，房東因欠銀行錢，所以他沒有資格決定他現在

的房子還能否租人，是不是呢？

希望有學法律的朋友能給予一些意見解說。

謝謝你們～感激不盡～

☆nini★ 你好：就我當初問銀行人員得知，目前屋主是租我們的這間

屋子被查封而已，並沒有要進行拍賣，也說屋子錢若還清，那個封

條就可撕下了。謝謝你~
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GO GO 你好：我們和房東簽的合約，銀行方面需要我們的影本，說

實在的，當初他們這樣要求，我的第一念頭所想到的就是：「有我

們跟房東簽的合約作為租屋證明讓銀行方面了解，這樣對我們租屋

者應是個保障吧！」且法院當時也有派人來貼封條，所以這樣子要

求，我覺得好像沒什麼立場拒絕說不，自然就給了他們合約影本，

銀行說那合約影本是要給法院的。其實我是了解，銀行查封了屋主

租我們的房子，是不會影響我們租戶的權利，因為銀行方面也有跟

我們說過了，我們可以安心的住不用擔心，只是現在跟房東租的合

約將到期，不太了解屋主在欠銀行錢的情況之下，是否還有權利將

他這間屋子再租給我們，還是屋主因欠銀行錢，已沒有權利將他的

屋子租給我們了，是嗎？原本想打電話給屋主問能否再續約一年，

但找不到屋主，目前看來似乎也沒必要先問屋子了，我應該打電話

去銀行或法院問清楚此事是吧！？

謝謝你們

GOGO你好：
你說合約若到期，我們就變成不定期租約的情況，這樣子就算沒
找到房東，我們仍可以再住下去，只是要做好隨時被強迫搬出去的
準備是嗎？　第二問題是：合約到期，房東欠銀行的錢未清，他也
沒資格要我們跟他簽合約是嗎？且也沒資格不讓我們再住下去，權
利則在於銀行方面是嗎？　

第三個問題是：若合約到期，屋主欠的
錢沒繳清，那屋主和銀行方面都是失去了這間面子的所有權是嗎？
除非之後決定要法拍這屋子了，又賣不出去，則由銀行接下該屋所
有權是吧？　第四個問題是：法院若要提賣就屋子，是否會讓我們
承租戶知道此事呢？總不會在我們跟屋主的合約未到期就要拍賣了

吧？（謝謝你，感激不盡！）

Answer 1

民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，緃將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。

房東房屋被拍賣，房客的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響，但不包括押金，房客不能跟新的屋主要回押金。


法院來查封房子時，您據實向法院陳報租是正確約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看您們願不願意接受。
您們租約在９６年２月屆止，而法院在９５年１１月前來查封，
依據查封禁止房子做任何處分，您們租約在９６年２月到期時即終止，縱使房東未與您們重訂新租約，也不可能變成不定期租約，但如房東與債權銀行達成和解，撤銷查封則另當別論。
法院來查封分兩種狀況，一為防止債務人脫產的假扣押保全程序，貼了封條，債權人還要一段時日取得強制執行的執行名義，如本票裁定，或支付命令確定，才能進一步進行拍賣動作；另一為實質查封拍賣，等鑑價公司完成估價報告，法院確定拍賣底價，第一次拍賣時間即排出公告，沒人投標，一個月打八折排出第二次拍賣‧‧‧
從封條上，如有「全」字字眼，是為假扣押，如為「執」字，則是馬上要拍賣的強制執行。
民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」；有點交的房子，依目前法拍熱絡情況，在第二次拍賣或第第三次就會被標走，您們要有心理準備。

從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。投標前租金仍要付給原屋主，但得標後就要改付新屋主；一般而言，如新屋主不願續租給您，法院點交程序約三個多月，這段期間新屋主不會要求收租金的，甚至會預算一筆搬遷費，請您們早日交屋。


您是房客，有比別人投標的有利條件，您最了解房屋的屋況，從大家來看屋情況，應該很清楚，這一間房子搶手程度，您還比別人投標成本低（別人要預算一筆搬家費給您）。除非不喜歡這一間房子或另有其它考量，否則不參加投標太可惜了！！

１～若合約到期了，我們仍未找到房東，我們仍繼續住下去，房東之後出現了，他有法可告我們嗎？


Ａｎｓ：房東最多告您們，還他應拿的租金而已；被查封的房子，房東還是房屋所有權人，您仍要支付房屋租金，但您可要求押金抵租金，抵還押金再繼續付房租，這一點在情理法完全站得住脚。


２～現在房東欠銀行錢一直未還清，那麼就算房東出現了，那我們還可以跟他續約續住嗎？銀行方面會不會有根據禁止房東再跟我們簽合約？也就是說，房東因欠銀行錢，所以他沒有資格決定他現在的房子還能否租人，是不是呢？
Ａｎｓ：除非房子的封條被撤銷，否則任何人都無權決定續約的動作，同樣未透過法院的交屋程序，任何人也無權不讓您們續住；在拍賣終結，得標人七日內繳清尾款，法院約十天核發產權證書後，得標人才能開始聲請法院點交，整個點交流程約三、四個月。
第三個問題是：若合約到期，屋主欠的錢沒繳清，那屋主和銀行方面都是失去了這間面子的所有權是嗎？
除非之後決定要法拍這屋子了，又賣不出去，則由銀行接下該屋所有權是吧？　
Ａｎｓ：得標人在得標繳清尾款取得「法院不動產權利移轉證書」之前，所有權為房東的，之後得標人為新所有權人；銀行是擁有抵押債權，享有拍賣款優先分配權，而您們是房客保有房屋使用權，直至法院將房屋點交給得標人。
第四個問題是：法院若要提賣就屋子，是否會讓我們承租戶知道此事呢？總不會在我們跟屋主的合約未到期就要拍賣了吧？
Ａｎｓ：法院拍賣公文只會通知債權人與債務人，不會通知承租人，拍賣程序不受您們租期有無到期影響；甚至第二次拍賣，銀行會聲請法院除去您們租賃權，您們的租約將因而作廢，但您們仍可繼續居住，直到法院來點交。
以上的回答，希望您能滿意！

請點閱參考：



圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣後原屋主幾天會搬走.jpg



參考網址：www.104woo.com.tw

Answer 2

你們沒有找到房東，沒有跟他簽約..
但是他沒有趕你們走的意思，你們繼續住下去，
你們的租賃契約就會法定更新..成為不定期租賃
他不能告你們

另外，我覺得要看你們當初租房子的時候，
是不是房東已經把房子抵押出去了..
如果是的話
抵押權人可能就有權利要你們搬走
（因為你們的租賃是成立在他抵押權登記之後，你們住在那邊又會影響道他抵押權實行的價格）
但若是你們是先租房子..
他才把房子抵押出去
這樣就不用擔心，之後若有拍定人，拍定人就會成為你們的新房東

Answer 3

你當初把租約影印給銀行的人,這樣子根本是在害自己.
銀行那有你們的租賃契約內容,可以證明你們的租約到今年二月,而你們在租約期間也知道房子被查封了.所以二月租約期滿,縱使房東在跟你們簽下租約,這只租約到時會被銀行向法院主張無效.
因為房子被查封,房東在查封後就無權對該不動產行使買賣租賃的權利,所以合約若是從今年3月開始再簽的話,法律上是屬於無效的.
反之,若是合約是在查封前訂立的,房東還有權出租房屋,而所簽訂的租約在未到期前(租約未滿五年),遭受查封拍賣,房客仍會受買賣不破租賃的保障,可以繼續承租到租約期滿.但你們的租約內容銀行已經了解,對銀行來說是天上掉下來的禮物.
所以以你現在的情形,看來還是要再去找房子租了.

2007-01-24 00:24:43 補充：
你現在的情形,租約到期後就變成不定期租約,租住到該房屋被拍賣後
,再看接手的新屋主願不願意出租,或者是屋主繳清債務,解除被查封的扣押,如此屋主才能和你繼續簽約,銀行也不能和你簽約,因為他們並沒有該房子的所有權,除非銀行在該屋法拍不成,自行接下該屋的所有權,此時銀行才有權力出租該房屋,但其簽訂契約會言明,該屋若是拍賣成功,承租戶須在一期限內無條件搬離.這就是所謂的銀拍屋.

Answer 4

1.你可以去法院網站查詢看你的住的房屋是否被拍賣

http://www.judicial.gov.tw/db/alx.asp

2.如果被拍賣有分點交和不點交兩種

點交:
只要被拍賣走,不論之前租約何時終止,新屋主都可以請你們立
刻搬離,因為違反契約的是前屋主並非新屋主

不點交:
新屋主無權利請求你們搬走,你們可以入住到合約滿期

3.你說的第2點可以說是正確的,房東已除非解除銀行請求法院聲拍