是否可適用公寓大廈管理條例？及法定空地的問題？

Question

因公寓大廈管理條是在民國84年6月公布實施的，但我家人所有的的公寓是在民國68年左右興建完成的建物，且該公寓並未設立管理委員會，因1樓的住戶在建物後的空地上興建違建，且聲稱該違建是建商所加蓋的，並將違建物加蓋至2樓住戶的窗檯下，請問這種情況下，可否適用關於公寓大廈管理條例的法規？
另在使用執照上有註明法定空地的面積，請問該違建興建的基地是否是屬於法定空地呢？

因訴訟上的需要，麻煩大家為我解答，謝謝！

Answer 1

六十八年蓋的建物,如果大樓的人要成立管理委員會是可以的,如果沒有成立只是不適用大廈管理條例的規定而已。
沒有成立委員委會，當然是適用民法土地法及建築法的規定，法定空地是該住戶一至五樓（或七樓）的住戶所共有，依民法第八百一十九條的規定，共有物的使用由共有人協議定之，你也是共有人，你們如果不答應，當然他的共有人就不得單獨使用或加蓋，否則可以依民法第七百六十七條物上請求權請求加蓋的建物拆除返還土地給你及其他共有人。因為法定空地依建築法的規定，是不得興建房屋，否則即為違反建築法，可以向工務局請求予以拆除。
有的法定空地是在建商的加蓋，但因為反建築法及民法的規定，加蓋的所有權人也無法得到保障，均應依法拆除，所以你可以先聲請調解，如調解不成就法起訴，起訴費用是依土地被占用的面積所值之數額計算起訴費。

Answer 2

依據《公寓大廈管理條例》第55條規定：
本條例施行前，已取得建造執照之公寓大廈，應依規定...成立管理委員會或推選管理負責人，並予報備。
故，您仍可依據《公寓大廈管理條例》處理這檔事。

而依據同條例第53條亦說明：
多數各自獨立使用之建築物、公寓大廈，其共同設施之使用與管理具有整體不可分性之集居地區者，其管理及組織準用本條例之規定。

在第56條則解釋：
...申請建造執照時，應檢附專有部分、共用部分、約定專用部分、約定共用部分標示之詳細圖說及規約草約，設計變更時亦同。
所以建築物是否違規？應依據建照圖說判定對方是否違反《公寓大廈管理條例》第八條之定義，並非先佔先贏；亦無先來後到問題。

除樓上大大所答覆的答案外；ctt所提的這些內容～您也可以參考看看！！