come valutare il vero valore della casa da dividere fra tre fratelli'?

Question

siamo tre fratelli ed abbiamo ereditato la casa dai nostri genitori(che sono passati a miglior vita) . Non riusciamo a stabilire il valore reale della casa. Abbiamo chiesto quattro pareri ad altrettanti geometri...come fare per uscire dall'impasse ed avere una valutazione accettabile da tutti e tre?

io e mia sorella abitiamo nella casa ereditata, l'altro fratello abita nella sua casa e tende al rilancio del prezzo...io tendo al ribasso....capperi che difficile....

Answer 1

Intanto bisogna cominciare dicendo che in casi come il tuo non è mai semplice trovare un accordo.
Come hanno già giustamente sottolineato altri utenti, il valore equo e reale della casa è quello più prossimo al valore di mercato.
Sicuramente un tecnico (sia esso un geometra o un architetto) è la persona più adatta per dare una giusta valutazione economica della vostra abitazione, tenendo conto della tipologia, delle caratteristiche, della ubicazione e dei servizi della zona, della data di costruzione, dello stato di manutenzione e di conservazione e di una serie di altri parametri che è inutile stia ad elencare.

Secondo me, ognuno di voi dovrebbe rivolgersi al proprio tecnico di fiducia al quale chiederà NON un semplice parere, BENSI' una perizia di stima asseverata con giuramento davanti al Cancelliere del Tribunale.
In questo modo la vostra spesa sarà un po' più alta, ma di sicuro i geometri o gli architetti incaricati saranno più responsabilizzati nelle loro relazioni e non azzarderanno valutazioni sballate.

Ovviamente poi, il valore medio fra quello delle tre (o due) perizie giurate sarà il valore su cui basarvi per un successivo atto fra voi fratelli.

Anche un agente immobiliare della vostra zona, regolarmente iscritto al ruolo dei mediatori, potrebbe aiutarvi, conoscendo assai bene il mercato immobiliare, ma in questo caso potreste chiedergli soltanto un parere, una consulenza.
Ciao ciao.

Answer 2

beh il valore della casa dipende dal suo stato, dalla posizione, dal luogo...qndi la cosa migliore a sto punto è di prendere le quattro valutazioni dei diversi geometri e fare la media, così evitate litigi inutili.
mandi!

Answer 3

credo che una perizia da parte di un buon agente immobiliare che conosce il mercato possa fugare ogni dubbio.....ciao

Answer 4

partendo dal presupposto che la valutazione della propria casa non è il vero valore commerciale ma normalmente è più elevato, il vero valore commerciale si ottiene facendosi fare una valutazione da un impresario edile proponendogli la vendita; a questo valore aggiungete un 20% che è un valore prossimo alla media di ricarico dell'imprenditore ed avete un valore che presumibilmente è quello reale.

Answer 5

ci sono geometri che lo fanno, oppure agenzie specializzate nelle vendite che hanno il personale adatto a tale scopo,magari scegliete ogni uno per proprio conto e poi valutate la situazione più conveniente per tutti

Answer 6

Per verficare quale è la strada migliore sarebbe opportuno leggere prima gli articoli del Codice Civile che regolano la successione (www.studiocelentano.it). Dopodichè recentissima esperienza personale (con tanto di richiesta di divisione al tribunale fatta dall'altro erede ovvero fratello) mi permettono di dirti di rivolgerti le seguenti domande:

1) se per casa intendi un singolo appartamento che non è frazionabile in unità più semplici ma complete (ad es. un appartamento che deriva dall'unione di due o più appartamenti e che quindi può essere risuddiviso) stabilire un valore di mercato serve solo a far si che uno degli eredi possa ottenere la sua parte in denaro vendendo in prelazione.
Difatti, le imposte successorie da pagarsi in base al modello F23 possono essere tranquillamente stabilite sul valore catastale.
Inoltre, conoscere il valore di mercato non serve per la registrazione al catasto da cui risulteranno i tre nuovi nomi e la percentuale di proprietà.

2) Qualora l'appartamento non sia divisibile e uno degli eredi intenda vendere agli altri, la prassi vorrebbe che il venditore segnalasse (con lettera raccomandata) il valore per il quale si è reso disponibile un acquirente. A questo punto scattano 60 giorni entro i quali gli altri eredi devono manifestare l'intenzione o meno ad acquistare allo stesso prezzo.
Nel caso delle perizie che avete fatto l'ideale sarebbe stato che ciascun erede (o gruppi di eredi) presentasse una perizia dopodichè si può optare per una media. Fate solo attenzione che il valore medio non si dicosti dal massimo per 1/4 del valore di leggitima in quanto questo è il limite affinchè nessuno dei tre possa impugnare il valore di divisione.

Concludo augurandoti un imbocca al lupo affinchè possiate risolvere le vostre questioni in via stragiudiziale.

Answer 7

Tutto quanto sopra è giusto, anzi giustissimo.
Forse la miglior cosa sarebbe un arbitrato (rituale o irrituale scegliete voi)e cioè: ognuno di voi nomina un proprio perito di parte che fa una valutazione; i tre periti nominano di comune accordo un collega che dovrà giudicare sulle tre perizie ed eventualmente modificarle. Il suo giudizio sarà inappellabile e può essere fatto valere anche in una causa civile. (se i tre non si mettono d'accordo sul nominativo, questo, su richiesta, viene nominato dal consiglio dell'Ordine o da un Giudice.
Un consiglio che ti dò è di giungere ad una soluzione amichevole. se il perito lo dovesse nominare un Giudice, andreste a rimettere un sacco di soldi.

Answer 8

E' molto semplice. Ognuno di voi tre scrive la cifra che vale secondo lui la casa su un foglietto anonimo.
Poi si aprono tutti e tre e si fa la media.

Oppure fi fa una offerta in busta chiusa nominativa. Poi si stabilisce che chi ha fatto l'offerta più alta paga 1/3 ciascuno agli altri e si prende la casa.

Answer 9

La mia è una risposta logica: se avete 4 valutazioni, fatene la somma e dividete x 4, avrai così un valore medio della casa.
Comunque esiste sempre il valore catastale di un bene (quello per cui pagate l'ICI) è ovvio che quello è il valore minimo.
La cosa + difficile è forse la "spartizione del bene", ma esiste un metodo scientifico studiato dalla rivista Focus per le spartizioni:
non mi ricordo però come si spartisce in 3.
Se eravate due la cosa era cosi:
- il primo fa le 2 parti e il secondo sceglie per primo una tra le due parti.
CIAO!

Answer 10

il valore da ricercare è il più probabile valore di mercato.
Tale valore sostanzialmente si ottiene in basa al confronto con beni il più possibile simili (per posizione, tipologia, metratura, caratteristiche intrinseche ed estriseche....) e di recente compraventita (in modo che i prezzi si possano confrontare).

Non esiste una valutazione GIUSTA in maniera assoluta e spesso le perizie di vari tecnici si contraddicono. Probabilmente potrebbe essere tenuto per buono un valore medio tra le stime dei due tecnici delle parti.
In ogni caso le successioni sono molto complesse e richiedono competenze che, con il dovuto rispetto, non andrei a cercare da un geometra.