祭祀公業土地(公同共有物)之租賃問題(民法828條)

Question

民法828條:
公同共有人之權利義務，依其公同關係所由規定之法律或契約定之。
除前項之法律或契約另有規定外，公同共有物之處分，及其他之權利行使，應得公同共有人全體之同意。
請問:
1.祭祀公業土地之租賃可算是其他權利之行使嗎?亦或者是屬於何種行為或權利?(比如說收益權能或處分等等之具體名詞與定義)
2.如果祭祀公業無所謂之規約,那其管理人可否在未告知其他公同共有人(派下員)之情形下逕行將土地租予他人?
3.祭祀公業管理人之職責,權利與義務何在?
謝謝

Answer 1

祭祀公業土地(公同共有物)之租賃問題(民法828條)

一、判例、決意及修正草案

1.40台上998號判例
「公同共有祭產之處分，如由公同共有人中之一人或數人為之者，固應以得
其他公同共有人全體之同意，為生效要件。惟該地如有祭產管理人得代表
祭產公同共有人全體處分祭產之習慣，可認祭產公同共有人有以此為契約
內容之意思者，自不得謂祭產管理人之處分為無效。」

2.29上494判例
「民法第821條之規定，於公同共有不適用。」

3.民法物權篇修正草案第828條第2項：「第820條、第821條及第826條1之規定，於公同共有準用之。」

4.最高法院79年第2次決議（三）
「按土地法第三十四條之一係就共有土地或建築物改良物之處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或典權所設之特別規定，共有土地之出租乃共有物之管理行為，與上述規定所指情形不同，尚無該條規定之適用。共有土地之出租，既屬共有物管理行為，則應適用民法第八百二十條第一項之規定，除契約另有訂定外，由共有人全體共同為之。甲、乙、丙、丁共有某筆土地，既未約定管理方法，甲、乙、丙未經丁之同意，擅將該筆土地出租與他人，對丁應屬不生效力。」

5.最高法院80台上151號判決
「按民法第八百二十八條第二項所定應得公同共有人全體之同意者，係指對
公同共有物之處分或對公同共有物其他權利之行使而言。公同共有物之管
理與公同共有物之處分等權利有別，選舉或罷免祭祀公業管理人，係選任
管理人授與管理祭祀公業之權限或解除其職務，既非公同共有祭祀公業財
產之處分行為，亦非對公同共有財產其他權利之行使問題，應無民法第八
百二十八條第二項規定之適用。
」
二、你的問題
1.祭祀公業土地之租賃可算是其他權利之行使嗎?亦或者是屬於何種行為或權利?(比如說收益權能或處分等等之具體名詞與定義)
2.如果祭祀公業無所謂之規約,那其管理人可否在未告知其他公同共有人(派下員)之情形下逕行將土地租予他人?
3.祭祀公業管理人之職責,權利與義務何在?

三、我的解答

1.依照上述最高法院79年第2次決議（三）及29年上字第494號判例所採之見解觀之，最高法院應該是傾向認為出租屬於民法第828條第2項中「其他權利之行使」之一種，需要全體共有人的同意，所以才有修正草案及學者意見，認為應該限縮該條之解釋範圍。

2.基本上，依照上述，土地出租必須要全體派下員的同意，除非有40年台上998號判例所示，該地如有管理人得代表公同共有人全體處分之習慣，可認公同共有人有以此為契約內容之意思者外，應得其他公同共有人之同意，否則不得出租該筆土地。

3.管理人具有管理祭祀公業之權限。關於祭祀公業之訴訟，應由其派下全體起訴或被訴，但設有管理人者，得以該管理人名義起訴或被訴。（最高法院80台上151號判決、82台上2829號判決參照）。

Answer 2

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Answer 4

臺灣祭祀公業協會官方網站:
http://www.ceremony.com.tw/
●處理全省各地祭祀公業相關事宜
●協助無能力辦理未清理祭祀公業辦理清理作業
　(包含代辦土地徑收款領取程序)
●對於無經費辦理清理之祭祀公業提供經費協助．
●對於申報被駁回之案件，提供專業之協助．
●協助搜集相關文件（如追蹤遷移不明者之戶籍等），
　對於欠缺証明文件者，提供替代方案．
●代辦墊款委任律師提起民事訴訟，
　以完成派下名冊之確定，方便民政機關之行政作業．
●對於已清理之公業，遇到疑難問題時，
　提供完善之服務．

Answer 5

出租是權利的行使是沒有問題，出租也類似處分行為，因為使用權已經讓與承租人，出租是要經公共同共有人的同意，才生效力。
管理人未經全體公同共有人的同意所為的出租行為，效力當然不及於祭祀公業，只能算是管理人的無因管理（民法第一百七十二條）。
管理人是代表祭祀公業，在執行祭祀公業的決議及為訴訴上的當然代理人。如未經祭祀公業的決議，管理人當然沒有權。目前政府要修改法律消滅祭祀公業，約五年消滅。