請問公寓大下新訂規約

Question

請問如果住戶要新增公寓大廈管理條例規約.須全體住戶的幾分之幾出席.又要幾分之幾贊成才可成立.是不是只要有人連署就可成立.又住戶大會一年才開一次.如要修改規約要如何才不違法.
又我家頂樓養鴿子後才規定禁止飼養<共有22人連署>.現在已沒把鴿子放出去飛.只有養幾隻好玩.還是有幾個人緊咬不放.現房屋可能被強制出讓.請問有辦法解決嗎?
又我家門口發現狗大便.門上也都有狗狗尿尿.有時我休息在家.隔壁的大狗一吠就是30分左右.無緣無故.報請總幹事也無法改善.我要如何處理呢??

Answer 1

首先依據「公寓大廈管理條例」第31條規定~
區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
又依第32條規定~
區分所有權人會議依前條規定未獲致決議、出席區分所有權人之人數或其區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議除規約另有規定出席人數外，應有區分所有權人三人並五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。
其中比較要的是要先看您們社區住戶規約中的規定是否與條例不同。

所以依您的問題，簡言之就是：須全體住戶的2/3出席.又要3/4贊成才可成立。如果流會，則依32條再行召開討論亦可。

又依「公寓大廈管理條例」第25條規定~
區分所有權人會議，由全體區分所有權人組成，每年至少應召開定期會議一次。但~~
有下列情形之一者，應召開臨時會議：
一、發生重大事故有及時處理之必要，經管理負責人或管理委員會請求者。
二、經區分所有權人五分之一以上及其區分所有權比例合計五分之一以上，以書面載明召集之目的及理由請求召集者。

所以依您的問題：又住戶大會一年才開一次.如要修改規約要如何才不違法。
答：您可以依上述二項，召開臨時區分所有權人會議。

是不是只要有人連署就可成立？
答：連署並不具有任何的效力，所以最主要還是如樓上”ctt大師”所述的【依據《區分所有權人會議》決議內容，來處理社區事務】。所以這件事最後還是要回歸召開區分所有權人會議來討論後決議執行。到時候在會議上，您可以誠心的表示改善的誠意，如此一來，房子就不會被強制出讓，這是一個方法，不妨一試！

總幹事的職責不只是做好管委會交辦的事項，還要幫住戶處理棘手的問題；狗狗的問題，您可以請總幹事查明是那家的狗狗在吠叫，請總幹事與飼主溝通，因為自家的狗狗擾人清夢總是不好的。

Answer 2

依據《公寓大廈管理條例》第三十一條規定：
　 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。
不過，應該注意的是：開頭所說的《規約規定》！社區是怎麼規定的？

對於社區管理，除了條例以外，主要的是依據《區分所有權人會議》
決議內容，來處理社區事務！
一般來說，除了大會決議外；其他的形式所規範的規則(包括聯署)
都不具效力，所以，這22人只是連署的話，不應該成為社區管理依據！
應該依據法令、爭取您的權益！
另外，對於狗的問題：應該弄清楚是誰家的狗？
隨地大小便或狂吠的話，可以請環保局處理；總幹事除了跟著叫以外，應該也沒輒！

Answer 3

魔音穿牆當心擾鄰受罰
新版「噪音防治法」草案規定 夜間十點到凌晨六時製造噪音干擾他人生活 可處三萬元以下罰鍰
以往集合住宅社區住戶若遇到其他住戶音量過大等擾鄰情況，除非已在住戶規約中明訂禁止，否則多只能透過道德勸說處理，至於對方願不願意改善，還要看他高不高興呢。
目前因行政院修訂的新版「噪音防治法」草案，已將這些部分納入管制，未來晚上十點至次晨六點之間，若發生製造噪音干擾環境安寧的情況，就有可處罰的法源依據。
在「噪音防治法」中，規定晚間十點至次晨六點之間，因從事室內裝潢、整修工程、彈奏樂器、飼養寵物、演唱、使用音響或擴音設施、運動器材、娛樂設施及其他經中央主管機關指定公告的噪音行為，致干擾他人生活環境安寧，經通知限期改善而未改善者，處以新台幣三千元以上、三萬元以下的罰鍰，草案將送行政院會討論通過後轉送立法院審議。
漢衛大樓管理顧問公司協理王克輝指出，大樓社區遇到這類噪音干擾的問題，有時只是無意犯規，因此管理人員多半先進行道德勸說，實在勸說不聽才會採取法律動作，依照大樓規約行事，或是通報主管機關處理。
不過執業律師表示，原先「噪音管制法」第四條的立法理由，針對不具持續性的噪音，如所豢養的動物發出擾人叫聲等情況，因「社會秩序維護法」修正草案第七十六條已有規定，所以未再加以規範，不過「社會秩序維護法」在立法通過時，七十六條卻被刪除了，除非本身在大樓規約中有所規範，否則並沒有法源依據，也就是面臨無法可管的尷尬情況。
不過大多數的住戶在召開，第一屆區分所有權人會議時，多半未注意到制定大樓規約的重要性，若是不幸出現擾人噪音，多只能道德勸說改善。