我們家要被法拍了><

Question

昨天看到媽媽心情很不好，不知道什麼原因，可是我已經猜到一半了，那就是我爸因為股票輸的一蹋糊塗，不得已向板信銀行貸款，據我所知~貸款金額高達500萬以上(詳細數字不清楚)我們每個月也都準時繳交3萬元的利息，而且繳了很多年，但我們家還是沒辦法把貸款還清，昨天我在抽屜看到一張法院寄來的公告，說我們家在民國96年的1月18號要被法院拍賣，雖然之前我們就已經被告知好幾次要被法拍了，但媽媽到處找人解決，而且都有被延緩下來，但這次...好像不行了，媽媽也沒辦法了，我知道媽媽很擔心但他都沒跟家人說，有什麼煩惱都往肚子裡吞，這間房子我們已經住20年了，現在要被法拍，說真的~像刀在割一樣的痛，拜託各位，有誰有辦法幫我們解決的，拜託~不然我們就沒地方住了。

下面那位逸帆先生，如果方便的話可以留一下及時通嗎？

謝謝你們的回答，可是我們連民意代表都試過了，還有房屋仲介也聯絡過了，但幫助不大。

很榮幸讓大師３級的來回答，謝謝你們～對我而言這些對我幫助很大。

說真ㄉ１０４法拍屋ㄉ那位，你ㄉ說法我還是有些不懂，所以我加入你ㄉ即時通ㄌ，可否麻煩你有空上線一下，還有問題想請教你。

我想問說~因為我ㄇ家很大，所以我ㄇ把3間房間租給別人，還把一樓出給賣早餐ㄉ，所以可以算是靠租金過日子ㄉ，而且我確定我ㄇ家都有定時付利息，可是....也繳ㄌ好多年ㄉ利息ㄌ，這次好像真ㄉ沒救ㄌ....哀.....不知道怎辦?拜託各位ㄌ。

我ㄇ家雖然有租金收入，但是那些錢都要拿來繳銀行貸款，所以....根本沒辦法回標，親朋好友ㄉ經濟狀況也不好，所以...還有別種更好的辦法ㄇ?謝謝你ㄌ~

Answer 1

民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。


法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。



民法第866條〈其他權利之設定〉
不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。


其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。
所以，雖然您們可以找第三人打租約，讓房子沒人來標，但銀行會以民法第８６６條，在第一次拍賣以後排除租約，第二次拍賣法院就會公告有點交了，這一個方式是行不通的。
房子被拍賣後，法院不會馬上來強制交屋，您們會有充裕的時間去找房子；法院點交程序第一步發文通知您們，限１５天內自動搬遷；大部份現住人都不會搬，法院再依得標人聲請，安排時間由書記官來現場協調交屋，稱為「履勘」；協調不成，再定期強制交屋，法院每一項點交動作都會郵寄公文給您們，讓您們事前知曉，而整個流程長達四個月以上。
如果您們提前找到房子，可與得標人協商，對方應會預算您們一筆搬遷費，貼補您們租屋的費用，換取您們和諧早日交屋。
我們經營法拍屋業務已２０年，看到太多的法拍屋所有權人倒下去又重新站起來；住了很多年的房子被法拍賤賣，離開令人傷心的地方，其實也不一定是壞事；先找房子承租，保重身體，與家人共同度過難關，不久的將年，相信又能擁有屬於自己的窩。
希望您們能够堅強，祝　順利！


請點閱參考：



圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/還有稅可退.gif



參考綱址：www.104woo.com.tw


2006-12-19 10:53:39 補充：
不敢當，後續問題，歡迎隨時諮詢！

相識在奇摩知識裡，就是您我的緣份，是不分級數的。

2006-12-23 18:25:56 補充：
很抱歉！不習慣使用即時通，有問題隨時補充，馬上回覆。

2006-12-27 21:15:05 補充：
如果您們家房子租金收入不錯的話，可以考慮自已回標，從親友中找一位資力，信用良好的人參加投標；雖然法院七天內要全部繳清投標款，但現在有很多銀行提供法屋代墊尾款，只要自備兩成保證金就可購買，湊不到兩成，找一家口碑好的代標公司配合。

得標後重新找銀行貸款，利率很低，不到３％，如果租金收入遠大於貸款利息，那一定要參加投標哦！

2006-12-29 15:05:55 補充：
找一家能力強的代標公司，由他們的金主先出資標下，再轉手以買賣方式過戶給您們，也許您們就能全貸買回房子。

大前提是現在房租收入大於未來房貸利息支出很多，否則這個方式意義不大。

Answer 2

這有類似的

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Answer 6

家要被法拍.其時因為您們還住在裡面.稱之為不點交.很難在一拍時拍出.會托一陣子.幸運的話經過五拍未拍出.法院不受理.
最好可跟銀行協商將利息保持貳期未繳.就不會交付法拍.你們一定超過兩期以上未繳.跟銀行談談看.銀行要的是錢.到你們這種地步.跟銀行反而好談.否則銀行多一筆呆帳對銀行評比有影響.銀行也不想

Answer 7

*你父母的貸款應該有一段時間未繳了.
*民意代表當然無法幫上什麼忙了.因為這是白紙黑字的合約.無法正常繳貸款.問題終究會再發生的.
*如果你們很想保住房子.是可以以合法的程序保住的..但不方便公開說明.


**.欠債還錢是應該.....可直接與我聯絡.我上班的律師事務所都有現場免費的法律諮詢.輔導債務人申請協商...可來多了解.至少能了解一些自己的權益.也許有其他的方式可以思考.更希望能有幫助.加油喔...雨會停..天總會晴..只要有心.且用正確的方式處理.相信一定可以再見陽光的

Answer 8

說真的.若要再去救這個房子實在很困難.也力不從心.房子在你父親的名下又已被查封.就算這次拖過了(部份處理).但下一次還會來的.
可能的話.就是讓它法拍吧.再用你或你母親的名義買回來(重點是你或你母親不要有欠債.否則又是下一個問題點).如此就能保住房子.當然法拍過程.還有資金問題就要研擬計劃了.
細節可再詢問房屋仲介(要找到好心一點肯解答的)或上網 http://www.listengroup.tw 再查詢

Answer 9

用朋友ㄉ名義把房屋租下來期限4年11個月不用法院公證.(五年或未定期限者要法院公證才行).這樣房屋被拍賣後你們還能在住4年11個月.不用這方法就只有乖乖還錢ㄌ.






第 425 條

出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租
賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。

2006-12-19 09:50:32 補充：
我ㄉ即時通點我ㄉ資料就有ㄌ

民意代表都試過當然沒用.因為民代又沒決定銀行預算ㄉ權力.
銀行會理他ㄇ.如是公營銀行找立委還有用.私人銀行靠民代施壓是沒用ㄉ.
房屋仲介心裡只是想幫你把房屋賣掉還債.從中拿仲介而已.幫助ㄉ並不大.

Answer 10

你可以請民意代表幫助協商，看看是否可以向銀行申請無息Ｎ期還款方案，表現出你們的誠意。

我們家之前也有被查封，請民意代表協助過。不過我們只是到查封，還沒有到法拍！

法拍未拍成前，你們仍可以住，而且，若法拍的話，你們也可請親友去參加法拍，說不定能用較低的價錢買回你們的家。