租屋契約未到期 銀行人員前來說要查封?

Question

目前是學生 在外地念書 因此與同學一起在外租了房子
在2006年4月多時 經由某家房屋仲介介紹 因而租下了一層公寓
房租價錢時在便宜 但一次就要先繳清一年的租金 無壓金
一開始我們也考慮了很久 而仲介方也一直說服我們 房子很正常
屋主有正當職業之類的 讓我們安心的話。於是我們就和屋主、
仲介簽下契約2006年5月-2007年4月底 總共一年的合約。

就在最近 有銀行人員來告知我們 我們的租屋要被查封了
可能要我們搬離 要傳真一份契約給他們。
於是我們就聯絡房東和仲介 房東聯絡不上 仲介則官腔要我們
安心 只有有契約就可以賴著不走。
但後來上網爬爬文後 我開始有點擔心了
----------------買賣不破租賃------------
1.法拍日在簽約日之前：
據銀行說法，我們是在法拍後才簽約的，這是否會影響我們被法院
強制點交?
2.法拍日在簽約日之後：
如果我們簽約日在法拍日之前 我們是否就可以安心住到契約結束
3.仲介的行為是否算詐欺?
當初仲介一再保證房屋沒問題，但後來事情發生後，和他們聊一聊
很明顯得可以知道他們早就知道房東欠錢的狀況還有房屋被拍之事
但確隱瞞我們。這樣算不算詐欺?
仲介說如果我們被強制牽離 會對我們有所賠償
我們是否可以要求他們賠償-
仲介費2500
房東留下的水電管理費2200
還有房屋內本來就損壞的燈1xxx
以及搬遷費。
4.若不幸要被強制點交 搬遷費可以跟仲介索賠嗎?或是跟誰要?
5.若我們打死都要住到契約結束 死賴著不走 我們會怎樣嗎?
(或房子會怎麼嗎?)

在此感謝大家的幫助^^

搬遷費通常怎麼計算~

Answer 1

民法第425條（買賣不破租賃）：出租人於租賃物交付後，緃將其所權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。

房東房屋被拍賣，您們的租約仍繼續存在，原來約定的租期、租金不受影響。

在法院來查封時，您們必須據實向法院陳報租約，法院會把租約載明在拍賣公告中，並註明拍定後不點交；日後得標人如要求提早交屋，會跟您們談一筆提前交屋和解搬家費，屆時就看願不願意接受。
萬一查封時您們不在家，法院誤認為空屋無人居住，債權銀行如果有私心，或者疏於查報，您們就要自力救濟，上法院寫狀紙陳報租約，保障自己的權益。

民法第８６６條：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。

第一次拍賣無人應買時，債權銀行會以「民法第８６６條」，抵押權受租約之影響，要求法院排除您的租約，此時法院原公告不點交，在第二次拍賣時就會改為「點交」，這是們要了解的。


從查封到開始拍賣，約兩個月至四個月；拍賣進行到拍定，也要三個多月。
Ａｎｓ１：查封之後，因不得有任何處分，所以租約是無效，法院仍會強制交屋。
Ａｎｓ２：查封之前的租約是合法的，法院會公告不點交，您們可安心租到租期屆滿；但在第一次拍賣流標後，如果租約是在銀行設定抵押借款日之後，銀行即以民法第８６６條聲請排除租賃權，得標人還是可以請法院強制交屋。
Ａｎｓ３：仲介如果明知為法拍屋而不據實以告，您們當然可以要求對方賠償損失；現今的仲介公司都要加入當地仲介公會，同時繳交營業保證金，對消費者是很有保障的。
Ａｎｓ４：法院點交程序約四個月，得標人應會來與您們協商，補貼您們搬遷費，換取您們提早交屋。
Ａｎｓ５：如法院公告點交，則法院會以公權力強制交屋，您們要有心理準備。
請點閱參考：


圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/為何不點交.jpg



圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/拍賣後原屋主幾天會搬走.jpg


參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

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