急..大樓剛成立管委會～首要工作要先做好哪些？

Question

請教各位大大：
新大樓12/25才成立管委會，已與建商約定12/16(六)點交(只點數量，不做驗收)，而目前的保全公司是與建設公司簽約的，因為網路上看了很多，想請問懂大廈公寓管理的人，
1.以目前狀況，我應該先換掉保全公司，還是先與建設公司點交(建設公司說先點交，擇期..再驗收)，因為怕與建設公司點交後，驗收部份建設公司會拖延，且又怕保全為建設公司自已簽約的，會不會立場不中立，不會主動告知管委員點交驗收時應該注意的事項。
2.我們有要求建設公司在公設部份增加，如停車出入口紅外線，可是現在我們買房子繳交的管理基金1萬及建設公司應撥給本大樓的錢，目前也都還在建設公司手上，不知道屆時的增設部份會不會用我們的錢付。
3.大樓的管理費該於何時向各戶收取，因為有聽說--建商在賣出第一戶時，管理費就要開始算，是這樣嗎?

Answer 1

真要講的仔細又怕對公寓大廈管理不熟的委員們感到頭大,因此,最便捷的方式,為了怕建商搞鬼,貴社區管委會可依據公寓大廈管理條例:
第五十七條 起造人應將公寓大廈共用部分、約定共用部分與其附屬設施設備；設施設備使用維護手冊及廠商資料、使用執照謄本、竣工圖說、水電、機械設施、消防及管線圖說，於管理委員會成立或管理負責人推選或指定後七日內會同政府主管機關、公寓大廈管理委員會或管理負責人現場針對水電、機械設施、消防設施及各類管線進行檢測，確認其功能正常無誤後，移交之。 前項公寓大廈之水電、機械設施、消防設施及各類管線不能通過檢測，或其功能有明顯缺陷者，管理委員會或管理負責人得報請主管機關處理，其歸責起造人者，主管機關命起造人負責修復改善，並於一個月內，起造人再會同管理委員會或管理負責人辦理移交手續。
建議貴社區直接發文給政府機關或於政府機關網站告知貴社區預備與建商點交相關設施設備,並且將發給政府機關的文頭副本給建商,讓建商知道,就算館委委會真的不懂也會有政府機關會來協助處理,相信建商至少不敢亂搞.
(因為若要靠自己管委會與建商單打獨鬥,除非貴社區住戶有律師或懂公寓大廈的人,因為要注意的事情很多例如:請建商出示竣工圖,竣工圖是當初建商向主管政府機關申請使用執照時所附資料,厚續如有公設二次施工為了增加多銷售案如車位啦!而做變更,這些原本屬於貴社區的公共設施卻被建商變更牟利賺錢,都須從申報核准的資料為憑)
所以有很多的枝枝節節,妳們不懂,但至少讓建商知道妳們希望請政府主管機關協同點交.

2006-12-13 16:37:26 補充：
1.要求建商增設部份，費用由誰負擔?
先確認此增設部分是否符合全體住戶之權益再做會比較恰當,若是住戶大會時通過的增設案是較無爭議性的,如果是管委會自行做主但若有住戶不同意的話,那該怎麼辦就會比較麻煩,當增設完成時,記得要將增設部分於住戶大會時提出為社區約定共用部分.（此部分其實是針對社區增設較大工程）若只是加設紅外線,我想是應該不至於要向社區收費的,管委會要注意的是是否建商當初申請本建案時車位只有100位當政府發的使用執照下來後,就在地下室更改為150個停車位來超賣,這樣只會讓社區地下室車道更擁塞,這種類似超賣枉顧住戶的建商也有,所以社區竣工圖等原始憑證都要再點交時拿出來的.

2006-12-13 16:41:51 補充：
.（此部分其實是針對社區增設較大工程）若只是加設紅外線,我想是應該不至於要向社區收費的,管委會要注意的是是否建商當初申請本建案時車位只有100位當政府發的使用執照下來後,就在地下室更改為150個停車位來超賣,這樣只會讓社區地下室車道更擁塞,這種類似超賣枉顧住戶的建商也有,所以社區竣工圖等原始憑證都要再點交時拿出來的.當建商與管委會點交結算帳款時,管委會有一張王牌就是類似建商公設尚未完全完工,而建商又龜龜毛毛的要東扣西扣社區的費用,你們就可以提出社區公共用電不用錢喔,移交後是管委會再付錢,先把公設完成電費繳清後再談移交!

2006-12-13 16:42:53 補充：
管委會有一張王牌就是類似建商公設尚未完全完工,而建商又龜龜毛毛的要東扣西扣社區的費用,你們就可以提出社區公共用電不用錢喔,移交後是管委會再付錢,先把公設完成電費繳清後再談移交!一般再點交前,管委會覺對要團結不要被建商個個擊破,甚至要有共識移交清冊一定要半數委員以上簽字認可才算數,而不是一二位委員就可代表全體,否則容易背黑鍋.

2006-12-13 16:43:18 補充：
而不是一二位委員就可代表全體,否則容易背黑鍋.
2.管委會11/25才成立，那大樓的管理費何時開始算?
管委會成立要等報備下來才算數喔,盯著社區的總幹事將文頭資料送交政府機關,政府機關收件後須等回文,再憑回文執照至稅捐機關申請免稅才能至銀行開戶,這樣建商才可以將社區的公基金撥到帳戶.
因此為了社區你們這時候開始收管理費也是算社區費用,如果是和建商洽談大樓的管理費,就看時間點,此純屬合議制並無硬性規定,基本上管委會就是極盡所能挑足建商毛病再請建商提撥回饋社區基金為首要.

2006-12-13 16:43:36 補充：
這樣建商才可以將社區的公基金撥到帳戶.
因此為了社區你們這時候開始收管理費也是算社區費用,如果是和建商洽談大樓的管理費,就看時間點,此純屬合議制並無硬性規定,基本上管委會就是極盡所能挑足建商毛病再請建商提撥回饋社區基金為首要.

Answer 2

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