est-ce qu'il faut encore acheter dans l'immobilier?

Answer 1

3 fois par semaine cette question revient sur le tapis.

Je dirais qu'en règle générale, il vaut mieux être propriétaire que locataire. Mais en ce moment précis, je pense qu'il faille arbitrer en faveur de la location.

Parce-qu'après une envolée déraisonable de 120% des prix de l'immobilier en l'espace de peu de temps, les acquéreurs ne peuvent plus suivre les prétentions délirantes des vendeurs, que ce soit à Paris ou en province (des fois c'est même pire).

Les taux sont en train de remonter, ce qui désolvabilise une partie des acquereurs.

Et puis, sincèrement, es-tu prêt à t'endetter sur 20 ans pour un studio ou un 2 pièces ? Cela correspondra-t-il à ton style de vie d'ici 5 ou 7 ans ? (le temps de rembourser tout juste les frais de notaire et quelques intérêts).

Est-ce qu'un studio vaut 1 000 000 francs ?

Tout ceci est bien déraisonable et doit un jour ou l'autre revenir à la raison.

Etant donné que j'ai répondu au moins 30 fois à cette question, je te remet par un copier/collé une réponse que j'ai faite récemment sur une question similaire:



La possibilité d'une bulle immobilière vous a déjà effleuré?

Et comment ! C'est pour cela que j'ai revendu et suis passé du statut de propriétaire à celui de locataire il y a 5 mois !

Après être passé 9 ans en tant que propriétaire (achat en 1997) ça m'a fait bizzare de payer un loyer. Mais ça ne pose plus de problème lorsque je pense qu'avec les intérêts issus du capital de la vente mon loyer est non seulement payé, mais qu'il me reste encore pleins d'intérêts qui se capitalisent en sus.

Lorsque je regarde le prix de mon loyer et le prix de la valeur faciale de l'appart je rigole: J'ai calculé que s'il fallait que j'emprunte le montant total en vue d'une acquisition, les intérêts générés par l'emprunt seraient supérieurs au montant du loyer mensuel. En clair, je ne pourrais jamais rembourser.

En 1997, j'ai fais une belle opération car les prix de l'immobilier étaient "normaux". Je ne recommencerais plus avec les conditions actuelles. Il est évident que si les prix reviennent à leur valeur réélle, je reverais ma position.

En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.

En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à débourser lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.

Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)

L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.

Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.

Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).

La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.

Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.

Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d'amazon. Je te met le lien direct:

http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7...


Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:

http://www.boursorama.com/forum/file_mes...

Les dernières réactions venant des USA:

http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...

Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:

http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...

Answer 2

A mon avis non !
mais c'est une question qui dépend pas mal de ta situation personnelle, fait le calcul ajoute TOUS les cout et compare à une situation de locataire qui place la difference de cout achat location.
J'ai fait des simulation sur beaucoup de cas réel la situation n'est pas vraiment à l'avantage de l'achat en ce moment, si on ne compte pas sur une plus value.
Quant à savoir si l'immo ne perd jamais de valeur, je lirais un peu sur ce qui se passe au usa avant

Answer 3

Ben non puisque cela commence à baisser.
A moins bien sûr de vouloir faire partie des derniers pigeons :)

Pour une réponse plus argumenté et détaillé (choix location/achat) voir les réponses à cette question posée régulièrement sur ce forum ainsi que le lien que je met en source.

Answer 4

trop cher

Answer 5

Excellente question ! Oui. Il y a un risque réel de contagion. l. a. bulle immobilière est mondiale. C'est l. a. première fois que cela arrive pour ce secteur. Même à Shanghai, l'immo s'essouffle. En Espagne, l. a. spéculation a été bon prepare et ça risque de faire très mal vehicle le marché est en prepare de se retourner. Je conseille d'aller voir sur "immonot", le internet site des notaire, à l. a. rubrique "tendance du marché". Depuis octoble, les ventes baissent en France et les prix commencent à suivre. Bien sûr, les brokers immobiliers ne veulent pas entendre parler d'éclatement de l. a. bulle, mais cela a toutes les opportunities de se produire. Si vous achetez maintenant, vous aller vous endetter lourdement pour un bien qui va perdre de l. a. valeur pendant plusieurs années. Mais dans quelques années, les soldes !!!

Answer 6

Bonjour à tous,

On ne peut pas répondre de manière catagorique à cette question. Il est clair qu'avec la situation actuelle du marché (prix affichés faramineux), la situation de chacun est à prendre en compte : revenus, apport personnel, durée du prêt mais également la durée d'occupation du futur bien.

Après 9 années de hausse continue et une accélération ces 3 dernières, le marché est dans une phase de transition. Il ne s'agit pas encore d'un retournement complet. Ce qui est sur, c'est que pour avoir pratiqué le marché ces 6 derniers mois en région parisienne, les choses évoluent fortement. En clair, depuis la rentrée 2006, les biens pas terribles ou trop éloignés (transports...) ne se vendent plus ou sur des périodes de plusieurs mois et en ayant subie une forte baisse sur le prix affiché. Seuls les biens qui sortent du lot trouvent encore preneur rapidement, et il sont peu nombreux. La preuve ? les agences commencent à nous re-arceler au téléphone alors qu'il y a encore 6 mois, il fallait leur courir après...

Alors, pour répondre à ta question et pour "se prononcer", je dirai qu'il est encore opportun d'acheter mais pas à n'importe quelle condition.

Il faut aujourd'hui plus que jamais réunir plusieurs critères pour envisager de se porter acquéreur.
- disposer d'un apport d'au moins 20% du bien : en effet, vu les prix, les frais de notaire sont conséquents. En plus il y a trés souvent des travaux à réaliser. De plus du côté des banques, la prise en compte de la situation financière(revenus, apport) et personnelle (age, santé...) revient en force. travaillant dans le milieu, je peux vous dire que le refus de prêt s'accumulent désormais et les conditions de taux octroyés varient assez fortement d'un profil à l'autre (de 3.7 à 4.6 environ en novembre). En ce moment, mieux vaut être dans le "bon profil".
- prendre son temps : chaque semaine passée augmente la chance de faire une affaire. Les prix baissent c'est une certitude et pour la majorité des biens. Ce fait n'est pas encore totalement partagé car les professionnels de l'immobilier font de la resistance...
- négocier trés fortement le prix affiché : se renseigner sur le temps de parution de l'annonce notamment. le rapport de force s'inverse. Vous vous devez de proposer 20% en moins que le prix affiché sauf affaire exceptionnelle. Même dans ce cas, négocier entre 5 et 10% et tenir bon !
- n'acheter que si vous avez l'intention d'y rester au moins 8/10 ans ! le spéculatif n'est plus de mise. on entre dans un nouveau cycle. cela risque de baisser, au mieux stagner pendant 4/5 ans. Cf. le forum sur "les prix baissent-ils" qui est excellent à ce sujet.
- se préparer à des dépenses beaucoup plus importantes qu'en location : la taxe foncière (trés élevée en banlieue), les travaux, les charges, les imprévus rajoutent bien 300/400 euros par mois en moyenne au coût du prêt (pour un 70m2), ce n'est pas rien !
- Ne pas emprunter sur des durées trop longues : au dessus de 23/24 ans, c'est complètement idiot à moins d'être sur de ne jamais déménager et de rester au moins 15 ans. mais qui le sait ?

Si vous remplissez ces conditions, actuellement, alors oui pourquoi pas acheter...
Dernier conseil : on comprend que peu de gens remplissent encore ces conditions, donc peu d'acheteurs à l'horizon avec les conséquences que l'on peut imaginer...peut être vaut il mieux attendre tout simplement, disons 18 mois.

Answer 7

pour spéculer ou pour habiter ? et ou ?

Answer 8

l immo n est pas pres de baisser car meme si vous dite les taux monte perso ils vont pas monter pendant longtemp et sont encor tres faible 4,1% sur 25 ans fixe sans apport franchement si c est haut je rigole rappelez vous y a DIX ans on etait a7 voir 8 de plus ceux qui prennet l exemple de 91 ferait mieu de revoir leur copie la chute est venu des institutionnel qu on mis tout en vente en meme temps pour recupere du cash or aujourd hui les particulier detienne la majorite du park et franchement a part ceux dans la merde y a aucune raison de revendre un bien immo en perte alors qu il nous loge voila sa fait Cinq an que tout le monde pensait que sa allait baisser et depuis sa fait q monter mais perso j sui pas devin mais a mon avis vu la demande je vois pas comment sa pourrait baisser c est comme les actions si tout le monde a acheter a 100 qui voudra vendre en perte donc pas de vendeur ( sauf les pris a la gorge ) pas de baisse mais encor ce n est q mon avis a plus

Answer 9

Oui bien sûr. Certes, le coût de l'immobilier a fortement augmenté, il n'en reste pas moins que l'acquisition d'un bien permet de se constituer du patrimoine.
Alors après tout dépend :
- soit c'est pour une résidence principale et là il est évident qu'entre un loyer et son propre bien, y'a pas photo (parce qu'on a beau tout entendre, un loyer n'en reste pas moins qu'une perte d'argent !!)
- soit c'est pour du locatif et il a été démontré à plusieurs reprises que l'immobilier rapporte plus que l'épargne à court terme (type livret A, Codévi...) puisque le rendement est situé entre 4 et 6 % en fonction des villes.

Après, tu es le maître du jeu, à toi de voir si tu as envie de jouer ou pas ?

Answer 10

C'est la seule chose qui ne perds pas de la valeur.