A votre avis faut-il acheter ou louer ?

Question

Vu la flambée des prix sur l'immobilier, est il préférable de louer
ou acheter ? sachant qu'au final ds la location ( ben on a rien ) et dans l'achat ( c dur , c long surtout quand on est seul)

Answer 1

Contrairement à beaucoup de réponse sur ce site je ne donnerais pas de réponse définitive, juste contredire quelques arguments abérant:

- Louer c'est jetter l'argent par les fenetres :
Ne vous est il jamais venu à l'idée que l'emprunt aussi avait un cout ? Les interet payé à la banque et actuellement ils valent bien un loyer !
- Acheter son logement ne coute pas plus cher que louer. euh la j'ai comme un doute si on reprend la somme de 185000 euros cité plus dans une des réponses en empruntant a 4% sur 10 000 ans il faudra payer des traites de 616 euros à comparer au 600 euros de loyer donné en référence et 10000 ans c'est long ! vous savez pourquoi ? parce que dans ce cas les interets à payer sur la premiere mensualité son supérieure au prix du loyer ! Et n'oublié pas d'ajouter les frais de notaires les provisions pour travaux exeptionnels la taxe foncière ....
Pour un emprunt sur 30ans la mensualité passe à 883 euros (50% de plus) et il y a toujours les frais suplémentaire

- Si tu as un gros apport tu paye pas d'interet donc c'est vraiment tout pour toi:
Vrai, mais il est aussi vrai que l'argent de ton apport n'est pas disponible pour un autre placement ou il pourrait aussi rapporter des interets (et peux être plus que le cout d'un emprunt)
- Si tu paye des interets c'est pas grave il suffit de revendre plus cher à la fin:
Ben voyons ! et pourquoi se limiter à ca ? pourquoi ne pas doublé ou tripler la somme aussi ? Parce que le prix dépend avant tout de ce qu'un acheteur est pret à payer et ca on ne le choisit pas !
-L'immobillier monte toujours: Cette affirmation est tellement fausse et ridicule que beaucoup de contre exemple ont déjà été donné.
- Maintenant c'est différent c'est pas pareil:
C'est jamais pareil ! donc libre à vous de croire ce que vous voulez mais envisager toutes les possibilités est le début de la sagesse.

En bref l'immobilier peut dans certains cas être un bon investissement mais cela n'a rien d'automatique et en ce moment encore moins qu'avant !

Petit exemple pratique au hasard
Achat 185000 euros
Durée du pret 30 ans (c'est long le préavis d'un locataire c'est 3 mois)
Taux d'interet 4%
Loyer Hors Charge 600 euros
On suppose que le loyer augmente de 2% par an et que l'argent peut être placé sans risque à 3.5%.
On suppose aussi que l'acheteur/locataire potentiel dispose des frais de mutations et qu'en cas de location il choisi de placer la différence de cout location/achat ainsi que les frais de mutation au 3.5% indiqués
On suppose aussi que la taxe foncière et les charges supplémentaires à supporter par le locataire sont de 105 euros par mois sur toute la durée du crédit (attention ce n'est pas réaliste ces choses là augmentent)
Enfin on suppose que le bien est en tellement bonne condition qu'aucun frais d'entretien ne sera nécéssaire sur la durée du crédit (aussi irréaliste)
qu'il n'ya pas de déménagemnt (assez irréaliste aussi)
Frais de mutation (7%): 12950 euros


Résultat
Au bout de 30 ans
l'acheteur aura payé 185000 euros de capitalisation 132958 euros d'interêts 37800 euros de charges supplémentaires et 12950 euros de frais de mutation
Il ne devra plus rien à sa banque
et disposera donc hors plus value/ moins value d'un capital de 185 000 euros (son logement)
Le locataire lui aura payé 295635 euros de loyer et aura épargné 169479 euros dans l'intervalle

Au bout de 15 ans:
Le propriétaire aura épargné :
65595 euros (valeur du logement moins restant du)
Le locataire 92346 euros

Au bout de 5 ans:
Le propriétaire aura épargné 17672 euros
Le locataire aura épargné 38902 euros

Bref Il y a interet à rester TRES longtemps dans son logement à ce prix là.
C'est donc assez dommage de se priver d'alternative de placement de mobilité et de prendre des risques patrimoniaux aussi important juste pour ne plus être locataire ....

Answer 2

la reponse n'est pas si evidente que ca.
Pour acheter un bien,il faut minimum le revendre apres 6ans pour que cela soit rentable.
Lorsque tu fais un pret, la grosse partie des interets se paie en debut de pret.(cela depend du taux et de la duree mais il faut compter en moyenne 30% a 40% de ce que tu as donne).
En location tu paies moins donc tu mets plus de sous de cote sur un livret epargne.
CE que tu as capitalise ds ton appartement apres plus de 6 ans de remboursement correspond a peu pres a ce que tu aurais mis de cote en location (sans compte sur une augmentation de la location qui suit aussi l'immobilier )
Lors de l'achat tu as ,en plus, beaucoup de frais annexes (frais de notaire,assurance du pret, caution credit logement ou hypotheque ..) qu'il faut recuperer sur la revente de ton bien donc il n'est pas oblige que tu recuperes ta mise.
Cependant sur le long terme ds la vision la plus pessimiste,c l'investissement qui te fait perdre le moins d'argent.
Je pars du principe que le job est stable et que l'on a assez pour payer le pret.
je tiens ce discours en etant moi meme proprietaire ce qui pourrai surprendre.
Cela depend aussi de sa confiance en l'avenir apres.
Les anglos saxon sont plus achat alors que les francais sont frileux.On cogite beaucoup.

Answer 3

Ben il vaut mieux faire un rapide calcul:
combien est ce qu'on a d'apport personnel
combien est ce qu'on peut emprunter (max 1/3 de son salaire mensuel pour rembourser l'emprunt)

est ce qu'on a un job stable? est ce qu'on a une lisibilité claire de sa vie à 20 ans?

apres on regarde ce qu'on peut avoir comme logement si on achete.
ca sert à rien de se retrouver dans 20 m2 alors qu'on peut louer 1 50 m2
après, c'est une question propre à chacun

Answer 4

Louer ! C'est comme le leasing des voitures, ca te permet de changer tout les trois ans et d'avoir un modele neuf ou encore de racheter l'ancien a un prix tres abordable.

Answer 5

3 fois par semaine cette question revient sur le tapis.

Je dirais qu'en règle générale, il vaut mieux être propriétaire que locataire. Mais en ce moment précis, je pense qu'il faille arbitrer en faveur de la location.

Parce-qu'après une envolée déraisonable de 120% des prix de l'immobilier en l'espace de peu de temps, les acquéreurs ne peuvent plus suivre les prétentions délirantes des vendeurs, que ce soit à Paris ou en province (des fois c'est même pire).

Contrairement à ce que j'ai lu un peu plus haut, les taux sont en train de remonter, ce qui désolvabilise une partie des acquereurs.

Et puis, sincèrement, es-tu prête à t'endetter sur 20 ans pour un studio ou un 2 pièces ? Cela correspondra-t-il à ton style de vie d'ici 5 ou 7 ans ? (le temps de rembourser tout juste les frais de notaire et quelques intérêts).

Est-ce qu'un studio vaut 1 000 000 francs ?

Tout ceci est bien déraisonable et doit un jour ou l'autre revenir à la raison.

Etant donné que j'ai répondu au moins 30 fois à cette question, je te remat par un copier/collé une réponse que j'ai faite récemment sur une question similaire:



La possibilité d'une bulle immobilière vous a déjà effleuré?

Et comment ! C'est pour cela que j'ai revendu et suis passé du statut de propriétaire à celui de locataire il y a 5 mois !

Après être passé 9 ans en tant que propriétaire (achat en 1997) ça m'a fait bizzare de payer un loyer. Mais ça ne pose plus de problème lorsque je pense qu'avec les intérêts issus du capital de la vente mon loyer est non seulement payé, mais qu'il me reste encore pleins d'intérêts qui se capitalisent en sus.

Lorsque je regarde le prix de mon loyer et le prix de la valeur faciale de l'appart je rigole: J'ai calculé que s'il fallait que j'emprunte le montant total en vue d'une acquisition, les intérêts générés par l'emprunt seraient supérieurs au montant du loyer mensuel. En clair, je ne pourrais jamais rembourser.

En 1997, j'ai fais une belle opération car les prix de l'immobilier étaient "normaux". Je ne recommencerais plus avec les conditions actuelles. Il est évident que si les prix reviennent à leur valeur réélle, je reverais ma position.

En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.

En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à débourser lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.

Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)

L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.

Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.

Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).

La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.

Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.

Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d'amazon. Je te met le lien direct:

http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7...


Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:

http://www.boursorama.com/forum/file_mes...

Les dernières réactions venant des USA:

http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...

Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:

http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...

Answer 6

ça depend! et je ne suis pas normand!
a paris il faut acheter dans des quartiers qui ne sont pas cotés du tout, mal fraquentés, avec sqatt dans le coin etc ce qui ramene le prix du m2 a des proportions raisonnables.
et ensuite avoir la patience que le quartier soit petit a petit rehabilité.
par contre dire qu'il est avantageux d'acheter par ²rapport à une location c ets assez simpliste à moins qu on ne pae un loyer prohibitif!
il ne faut pas oublier qu'avec le systeme de pret vous payez une fois et demi a deux fois le prix de votre acquisition.
tout depend donc comme certains le font remarquer justement de votre apport perso.

Answer 7

Cette question a déjà été posée plusieurs fois ici mais je vois toujours les même réponses simplistes. Avant de pousser les gens à s'endetter pour 20 ans ou plus je pense qu'il faut réfléchir un peu plus. Je note d'ailleurs que la plupart du temps les gens qui conseille l'achat sans vraiment argumenter sont des propriétaires. Soit il sont proprio depuis longtemp et il ont effectivement fait une bonne affaire (ex achat en 96-98). Pour d'autre il s'agit visiblement d'achat récent et leur réponse ressemble à une justification à posteriori : il est difficile d'admettre que l'on a fait une erreur et que l'on fait parti des dernier pigeons.

J'ai déjà repondu à la question sur ce site et donc Je te remet la réponse que j'avais alors faite.

" Je pense qu'avant de décider si tu veux louer ou acheter il faut faire la simulation financière en prenant en compte tous les facteurs (apport, taxe, taux intérêt).
Pour ceci le simulateur http://asi77.free.fr/ est très bien fait.
Cette simulationn montre que de façon général l'achat à long terme est plus rentable mais qu'à plus court terme (-10 ans) la location est gagnante.

Une fois que tu as cette vision objective tu peux prendre en compte d'autres éléments:
- Je suis propriétaire et je fais ce que je veux dans ma maison
- Pas de risque de ma faire jeter dehors
- Je me constitue une épargne forcée
- Je suis sur/Je pense rester dans cette maison pendant xx années
- En tant que locataire j'ai plus de liberté
- Etre propriétaire c'est un risque
....

De façon générale se mèfier des "mythes" liées à l'immobilier
- L'immo monte toujours: Cela n'est pas vrai. Les prix de l'immo suivent un cycle et de très nombreux éléments montrent que nous sommes en haut d'un cycle.
- L'immo est un placement sûr: Corrolaire du mythe précédent. En cas de crash (-30 % en 1992) et obligation de revente (chomage, séparation ...) la perte peut être énorme (voir le concept de négative equity). Voir aussi les examples de l'Allemagne et du Japon.
- Un loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtre: C'est l'objet même de ma réponse. Non pas forcément
- Même si les prix baissent les taux remontent et donc cela revient au même : c'est loin d'être évident. La encore il faut faire le calcul.

Je veux insister sur la notion de cycle qui veut simplement dire que depuis très longtemps et sur des périodes de 10 à 15 ans l'immobilier a des phases de prix hauts et bas. La meilleure illustration de ce point est donnée par un économiste (Jacques Friggit) et est disponible à cette adresse http://www.foncier.org/statistiques/accu...
Ces courbes montrent très clairement que les prix sont devenus irrationnels sans aucun rapport avec la solvabilité moyenne des français. De plus en plus de gens s'interessant à l'immobilier sont persuadés que nous sommes au début d'une baisse sérieuse des prix. Autrement dit un la revente dans 5 ou 6 ans d'un bien acheté aujourd'hui signifierait pour certain acheteur une perte brute de plusieurs dixaine de % du prix d'achat.

Comme je l'ai déjà écrit ici, j'ai choisit de rester locataire alors que j'ai déjà un apport très important (40% de l'achat) et tout à fait les moyens d'acheter maintenant.
Mais outre le fait que je suis persuadé d'une baisse de l'immobilier en 2007 et 2008 (on n'achéte pas 5 jours avant les soldes) je sais aussi me servir d'Excel.

Quoi que vous décidiez (et j'admet que l'achat actuellement dans certain cas est une alternative possible) renseignez-vous : voir mes sources.
Pensez au temps que vous consacrez à l'achat d'une TV!! Je dirais une journée: renseignements sur le net + visite des différents magasins.
Un appart ou une maison coûtant au minimum 100 fois plus il faudrait logiquement y consacrer plus de 100 jours ;)

Answer 8

C'est un truc qui ressort dans Capital (la magazine papier) tous les ans. Ils t'expliquent que si tu as des revenus "normaux", le mieux est d'acheter. En revanche, pour des revenus très très élevés, il vaut mieux louer et placer la différence entre ce que tu paies en louant et ce que tu aurais payé en achetant. Dans ce cas, d'après eux, c'est plus rentable. Après, je n'ai pas testé, j'en ai pas les moyens ;-)

Answer 9

Et bien moi je te dirai que si tu a les moyens de pouvoir investir dans un appartement (ou maison) => achète et puis loue.

Sinon la location mais dur à trouver et cher selon la ville.

Answer 10

a mon avis le mieu c d'acheter car ton bien aura tjs une valeur marchande la location n'a rien sauf de te voir partir un jour car ton proprio decide de vendre