Je souhaite m'acheter un 2 pièces pour surement changer dans 4-5 ans et je me demande si c'est encore rentable aujourd'hui avec les prix énormes du marché actuel!!!
2006-11-16 21:38:07 · 6 réponses · demandé par Anonymous dans Entreprises et finance ➔ Immobilier
Question posée au moins 20 fois en l'espace de 3 mois, et toujours les mêmes réponses à la va vite, avec les traditionnels "louer c'est jeter de l'argent par les fenêtres".
Ceux qui militent encore en faveur de l'achat à l'heure actuelle sont soit des propriétaires qui ont achetés lorsque les prix étaient encore raisonnables (et ils ont bien fait à l'époque d'il y a encore 4 ou 5 ans) soit n'ont jamais été propriétaire et ne savent pas gérer un capital ou alors ce sont des professionnels de l'immobilier (j'en ai croisé un qui faisait une propagande monstrueuse sur yahoo Q/R il y a 1 mois) qui prêchent pour leur chapelle.
Il y a eu une question très similaire qui a été posé il y a peu. Je te remet la question et ma réponse:
La possibilité d'une bulle immobilière vous a déjà effleuré?
Et comment ! C'est pour cela que j'ai revendu et suis passé du statut de propriétaire à celui de locataire il y a 5 mois !
Après être passé 9 ans en tant que propriétaire (achat en 1997) ça m'a fait bizzare de payer un loyer. Mais ça ne pose plus de problème lorsque je pense qu'avec les intérêts issus du capital de la vente mon loyer est non seulement payé, mais qu'il me reste encore pleins d'intérêts qui se capitalisent en sus.
Lorsque je regarde le prix de mon loyer et le prix de la valeur faciale de l'appart je rigole: J'ai calculé que s'il fallait que j'emprunte le montant total en vue d'une acquisition, les intérêts générés par l'emprunt seraient supérieurs au montant du loyer mensuel. En clair, je ne pourrais jamais rembourser.
En 1997, j'ai fais une belle opération car les prix de l'immobilier étaient "normaux". Je ne recommencerais plus avec les conditions actuelles. Il est évident que si les prix reviennent à leur valeur réélle, je reverais ma position.
En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.
En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à débourser lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.
Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)
L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.
Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.
Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).
La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.
Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.
Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d'amazon. Je te met le lien direct:
http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7...
Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:
http://www.boursorama.com/forum/file_mes...
Les dernières réactions venant des USA:
http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...
Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...
2006-11-18 04:04:45 · answer #1 · answered by Cyrille 3 · 1⤊ 0⤋
Vu les retraites qui nous attendent, ne plus avoir de loyer à payer, c'est déjà ça. Maintenant, c'est vrai qu'il faut faire très attention à ce que l'on achète : ex: si tu achètes un appart, fais gaffe avec la copropriété.
2006-11-16 21:47:43 · answer #2 · answered by lillagen 6 · 2⤊ 1⤋
Cette question a déjà été posée plusieurs fois ici mais je vois toujours les même réponses simplistes. Avant de pousser les gens à s'endetter pour 20 ans ou plus j'invite les répondants précédents à réfléchir un peu plus.
J'ai déjà repondu à la question et donc Je te remet la réponse que j'avais alors faite.
" Je pense qu'avant de décider si tu veux louer ou acheter il faut faire la simulation financière en prenant en compte tous les facteurs (apport, taxe, taux intérêt).
Pour ceci le simulateur http://asi77.free.fr/ est très bien fait.
Cette simulationn montre que de façon général l'achat à long terme est plus rentable mais qu'à plus court terme (-10 ans) la location est gagnante.
Une fois que tu as cette vision objective tu peux prendre en compte d'autres éléments:
- Je suis propriétaire et je fais ce que je veux dans ma maison
- Pas de risque de ma faire jeter dehors
- Je me constitue une épargne forcée
- Je suis sur/Je pense rester dans cette maison pendant xx années
- En tant que locataire j'ai plus de liberté
- Etre propriétaire c'est un risque
....
De façon générale se mèfier des "mythes" liées à l'immobilier
- L'immo monte toujours: Cela n'est pas vrai. Les prix de l'immo suivent un cycle et de très nombreux éléments montrent que nous sommes en haut d'un cycle.
- L'immo est un placement sûr: Corrolaire du mythe précédent. En cas de crash (-30 % en 1992) et obligation de revente (chomage, séparation ...) la perte peut être énorme (voir le concept de négative equity). Voir aussi les examples de l'Allemagne et du Japon.
- Un loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtre: C'est l'objet même de ma réponse. Non pas forcément
- Même si les prix baissent les taux remontent et donc cela revient au même : c'est loin d'être évident. La encore il faut faire le calcul.
Je veux insister sur la notion de cycle qui veut simplement dire que depuis très longtemps et sur des périodes de 10 à 15 ans l'immobilier a des phases de prix haut et bas. La meilleure illustration de ce point est donnée par un économiste (Jacques Friggit) et est disponible a cette adresse http://www.foncier.org/statistiques/accueil_statistiques.htm.
Ces courbes montre très clairement que les prix sont devenus irrationnels sans aucun rapport acvec la solvabilité moyenne des français. De plus en plus de gens s'interessant à l'immobilier sont persuadés que nous sommes au début d'une baisse sérieuse des prix. Autrement dit un la revente dans 5 ou 6 ans d'un bien acheté aujourd'hui signifierait pour certain acheteur une perte brute de plusieurs dixaine de % du prix d'achat.
Comme je l'ai déjà écrit ici, j'ai choisit de rester locataire alors que j'ai déjà un apport très important (40% de l'achat) et tout à fait les moyens d'acheter maintenant.
Mais outre le fait que je suis persuadé d'une baisse de l'immobilier en 2007 et 2008 (on n'achéte pas 5 jours avant les soldes) je sais aussi me servir d'Excel.
Quoi que vous décidiez (et j'admet que l'achat actuellement dans certain cas est une alternative possible) renseignez-vous : voir mes sources.
Pensez au temps que vous consacrez à l'achat d'une TV!! Mois je dirais une journée: renseignements sur le net + visite des différent magasins.
Un appart ou une maison coûtant au minimum 100 fois plus il faudrait logiquement y consacrer plus de 100 jours ;)
Sources :
2006-11-17 00:55:54 · answer #3 · answered by jmnil 2 · 1⤊ 1⤋
Il faut acheter. Meme si la situation n'est plus aussi bonne qu'il y a 4/5 ans (je ne parle pas d'avant).
Le locatif est tres cher et tu payes a fonds perdus.
2006-11-16 21:49:01 · answer #4 · answered by Renan S 5 · 1⤊ 2⤋
J'ai un ami qui travaille dans la promotion immobilière et qui a des offres intéressantes tant dans le locatif que dans l'accès à la propriété. Lui n'a pas hésité à acheter car son raisonnement est le suivant :
- louer s'est brûler de l'argent car il ne te reste rien
- il vaut mieux acheter même si les prix sont élevés car si le marché tombe et que tu revends, quand tu vas racheter les prix seront bas (sauf si tu mets trop de temps entre la vente et l'achat) donc tu retombes sur tes jambes
2006-11-16 22:23:41 · answer #5 · answered by davidrh 2 · 0⤊ 2⤋
C'est 100x mieux d'acheter - au moins tu sais oú ton argent passe tous les mois (certains proprio ne se genent pas pour gonfler le prix des locations, pour s'en mettre dans les fouilles)
L'achat d'un bien immobilier est le meilleur investissement qu'il soit à l'heure actuelle. En plus cela fait partie de ton patrimoine et voilà une chose sûre qu'hériteront tes enfants.
L'avantage c'est qu'à la revente on peu se garder des sous en achetant un autre bien moins cher ou accèder plus facilement à une aide de la banque pour un achat d'un autre bien immobilier d'un montant supérieur.
Et puis en tant qu'habitant, tu ne te prends pas la tête si tu veux percer des trous dans les murs pour fixer tes étageres et tes tableaux ou si tu veux pendre les murs de ta chambre à coucher en vert avec des pois rouge. Ce sont tes murs: tu en fait ce que tu veux.
2006-11-16 21:53:00 · answer #6 · answered by Didine 4 · 0⤊ 2⤋