2006-11-13 19:22:21 · 13 réponses · demandé par InLove 4 dans Entreprises et finance ➔ Immobilier
Ton ami et toi partez pour vous engager sur une longue période.
La première question qui devrait te venir à l'esprit est: cela va t'il tenir ?
Si oui, ce que je te souhaite, il va falloir vous stabiliser professionnellement avant de penser à acheter votre petit nid douillet.
Car la réalité des chiffres va vite arriver.
Pour commencer, j'espère qu'aucun banquier ne vous prêtera quoi que ce soit, car même si ce n'est pas dans ta question, je suppose que vous allez recourir à un emprunt.
Je souhaite qu'il ne vous prête rien pour vous éviter de vous mettre dans la M.... En effet, comment pensez vous rembourser dès que l'un d'entre vous aura un incident de parcours ? Et qui dit incident de parcours dit incident de paiement. Incident de payement dit fichage banque de France, agios, interets, frais divers qui alourdissent considérablement la facture finale. L'engrenage est alors lancé et ça fini en commission de surendettement ect ect ect ....
Et ensuite, c'est très dur de se relancer dans la vie et ca prend des années.
Donc, avant de faire cela: travail STABLE.
Ensuite, il y a les conditions actuelles du marché immobilier: Es-ce vraiment le bon moment pour acheter ?
Personnellement, j'en doute. Les prix n'ont jamais été aussi haut et il n'y a aucune raison rationnelle qui les justifient. Je pense que ceux-ci ont atteinds de tels niveau qu'il faille sérieusement envisager une baisse ces prochaines années.
J'ai déjà largement répondu a cette seconde partie, et comme je suis un peu fégniant, je te remet par un copier collé la réponse que j'ai déjà fourni dans une question sur le prix de l'immo.
Juste un dernier conseil: ton copain et toi, ouvrez chacun un PEL et un CEL si ce n'est déjà fait et epargnez en vue d'une acquisition futur, quand les prix seront redevenus plus raisonnables.
C/C
La possibilité d'une bulle immobilière vous a déjà effleuré?
Et comment ! C'est pour cela que j'ai revendu et suis passé du statut de propriétaire à celui de locataire il y a 5 mois !
Après être passé 9 ans en tant que propriétaire (achat en 1997) ça m'a fait bizzare de payer un loyer. Mais ça ne pose plus de problème lorsque je pense qu'avec les intérêts issus du capital de la vente mon loyer est non seulement payé, mais qu'il me reste encore pleins d'intérêts qui se capitalisent en sus.
Lorsque je regarde le prix de mon loyer et le prix de la valeur faciale de l'appart je rigole: J'ai calculé que s'il fallait que j'emprunte le montant total en vue d'une acquisition, les intérêts générés par l'emprunt seraient supérieurs au montant du loyer mensuel. En clair, je ne pourrais jamais rembourser.
En 1997, j'ai fais une belle opération car les prix de l'immobilier étaient "normaux". Je ne recommencerais plus avec les conditions actuelles. Il est évident que si les prix reviennent à leur valeur réélle, je reverais ma position.
En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.
En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à déboursez lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.
Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)
L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.
Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.
Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).
La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.
Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.
Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d'amazon. Je te met le lien direct:
http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7...
Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:
http://www.boursorama.com/forum/file_mes...
Les dernières réactions venant des USA:
http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...
Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...
2006-11-16 08:40:00 · answer #1 · answered by Cyrille 3 · 1⤊ 0⤋
C'est surtout pour vous que ça risque d'être compliqué... Pour ma part, je trouve que les banquiers sont souvent de vrais marchands de tapis...donc question prêt ,tu pourrais en avoir un (avec un cautionnaire perso je pense). Ceci dit, si toi ou ton ami vous ne retrouvez pas d'emploi pendant un temps, comment allez vous faire? Il faut faire atention à ne pas s'embarquer dans des dettes interminables...
2006-11-14 04:52:51 · answer #2 · answered by G54 2 · 2⤊ 0⤋
Ceux qui répondent n'ont jamais tenté de faire un crédit en cdd ne serait-ce que pour une auto : les pires galères vous attendent bon courage : moi je suis fonctionnaire et ils sont très frileux pour un pret immo car j'ai un petit salaire (1068), alors en cdd.... courage à moi d'avoir de solides garanties (un bon apport, des parents cautionnaires...)
2006-11-13 19:32:56 · answer #3 · answered by faustine 2 · 2⤊ 0⤋
Pourquoi voulez-vous acheter maintenant?
Le remboursement du prêt (si vous l'obtenez) sera supérieur à votre loyer. Mettez de côté la différence pendant quelques années pour constituer un apport conséquent qui vous aidera beaucoup. Les banques y sont sensible, l'apport prouve votre capacité à épargner.
Pensez aussi que si vous achetez maintenant vous payer le prix "bulle". Nous sommes en haut d'un cycle immobilier.
Une baisse des prix de 10 à 20 % dans les 3 à 4 ans qui viennent est très probable.
2006-11-13 19:51:51 · answer #4 · answered by jmnil 2 · 1⤊ 0⤋
Pas facile, mais faisable... Il ne faut pas se décourager et faire beaucoup d'établissement banquaire. Il serait bien d'avaoir tout de même un apport personnel assez conséquent, histoire de les rassurer...
Bon courage, j'y suis arrivé avec moins de 1000 euros/mois de paye et ma femme ne touchant rien du tout. Certes, j'ai un CDI...
2006-11-13 19:33:47 · answer #5 · answered by JP 3 · 1⤊ 0⤋
Trop risqué !
2006-11-13 19:31:27 · answer #6 · answered by Anonymous · 1⤊ 0⤋
Le CNE dans certaines banques mais le CDD je sais pas.
2006-11-14 00:30:41 · answer #7 · answered by sophia 1 · 0⤊ 0⤋
Tout dépend des garanties que vous acez en face. hypothèque du biens, nantissement d'un contrat d'assurance vie, cautions d'un proche, apport supérieur à la normal...
2006-11-13 20:40:06 · answer #8 · answered by cube 3 · 0⤊ 0⤋
dsl, mais pour l instant, ce n est pas possible (à part avec deux cautionnaires)
attendez un peu, de trouver des emplois plus stable
2006-11-13 19:32:18 · answer #9 · answered by wizi 4 · 1⤊ 1⤋
je ne penses pas, mais demande conseil à ta banque ou à un courtier, ils auront peut être une solution. ( Essaie avec UCB, filiale de la BNP, avec moi ils ont été supers, au moins tu seras fixée)
2006-11-13 19:31:47 · answer #10 · answered by Anonymous · 1⤊ 1⤋