2006-11-07 06:36:08 · 14 réponses · demandé par point ? 1 dans Entreprises et finance ➔ Immobilier
Décidément, toujours la même question, toujours les mêmes réponses.
Dans toute la file que je viens de lire, seuls deux personnes ont donné des réponses sensées et argumentés.
Les autres pour donner de tels conseils n'ont probablement soit jamais été propriétaire ou ont effectué un achat dans une période propice à l'achat ce qui n'est pas le cas actuellement.
Je les engage à développer leur raisonnement.
A titre d'info, le simulateur qui a été donné (celui de asi77) est très bon et permet de comparer en toute connaissance de cause avec les véritables frais que présente une acquisition immobilière.
J'ai plus que déjà répondu à cette question et je te remet l'intégralité de ma réponse par un copier/collé:
J'ai l'impression que toutes les semaines cette question resurgit et je lis toujours les mêmes choses.
En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.
En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à déboursez lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.
Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)
L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.
Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.
Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).
La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.
Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.
Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site d'amazon. Je te met le lien direct:
http://www.amazon.fr/s/ref=nb_ss_b/403-7230475-1643655?__mk_fr_FR=%C5M%C5Z%D5%D1&url=search-alias%3Dstripbooks&field-keywords=histoire+mondiale+de+la+speculation+financiere&Go.x=9&Go.y=12
Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:
http://www.boursorama.com/forum/file_mes...
Les dernières réactions venant des USA:
http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...
Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...
Pour terminer, je t'indique ma situation perso: Constatant l'irationnalité de la situation, j'ai décidé de passer du statut de propriétaire à celui de locataire depuis 4 mois. Les intérêts issus de la vente me payent plus que mon loyer et j'ai une surface beaucoup plus grande.
2006-11-08 05:59:26 · answer #1 · answered by Cyrille 3 · 1⤊ 0⤋
Avec le prix dément de l'immobilier aujourd'hui?
Si tu as 100% de la somme pour acheter, tu achètes si tu veux.
Si tu achètes tu fais le compte de toutes les dépenses que tu auras en tant que propriétaire que tu n'aurais pas eu en tant que locataire : taxes foncières, frais d'achat (notaire, taxes, garanties, main levée de garantie), entretien du bien, ravalement, équipements à changer...
Tu achètes à crédit et tu n'as pas le même bien que celui loué pour la même sortie financière.
Là où tu payes 500€ tu rembourses à crédit 1000 et tu as toutes les autres charges en plus.
Tu peux mettre 1000? tu loues 500 (ce que tu aurais eu en achetant à crédit moins les frais) et tu places la différence.
On se retrouve dans 20 ans ou 30 ans, la durée du crédit et tu fais le compte. Tu seras gagnant.
Il y a l'inflation et les loyers montent? et alors les ressources aussi. cela s'annule donc. Et pour acheter à crédit, c'est bien connu les banques prêtent à perte.
2006-11-07 10:55:03 · answer #2 · answered by catalang 5 · 2⤊ 0⤋
C'est affolant toute ces réponses. A part catalang qui est le seul a argumenter une réponse sensée. Tous les autres se contentent de resortir le poncif FAUX et ARCHI-FAUX "Acheter c'est toujours mieux que louer" sans aucun argument.
J'espère pour eux que le jour ou ils voudront vraiment acheter ils prendront le temps de réflêchir un peu plus et surtout de faire le calcul.
Pour revenir à ta question elle avait déjà été posée il y a peu. Je te remet la réponse que j'avais alors faite.
" Je pense qu'avant de décider si tu veux louer ou acheter il faut faire la simulation financière en prenant en compte tous les facteurs (apport, taxe, taux intérêt).
Pour ceci le simulateur http://asi77.free.fr/ est très bien fait.
Cette simulationn montre que de façon général l'achat à long terme est plus rentable mais qu'à plus court terme (-10 ans) la location est gagnante.
Une fois que tu as cette vision objective tu peux prendre en compte d'autres éléments:
- Je suis propriétaire et je fais ce que je veux dans ma maison
- Pas de risque de ma faire jeter dehors
- Je me constitue une épargne forcée
- Je suis sur/Je pense rester dans cette maison pendant xx années
- En tant que locataire j'ai plus de liberté
- Etre propriétaire c'est un risque
....
De façon générale se mèfier des "mythes" liées à l'immobilier
- L'immo monte toujours: Cela n'est pas vrai. Les prix de l'immo suivent un cycle et de très nombreux éléments montrent que nous sommes en haut d'un cycle.
- L'immo est un placement sûr: Corrolaire du mythe précédent. En cas de crash (-30 % en 1992) et obligation de revente (chomage, séparation ...) la perte peut être énorme (voir le concept de négative equity). Voir aussi les examples de l'Allemagne et du Japon.
- Un loyer c'est jeter de l'argent par les fenêtre: C'est l'objet même de ma réponse. Non pas forcément
Comme je l'ai déjà écrit j'ai choisit de rester locataire alors que j'ai déjà un apport très important (40% de l'achat) et tout à fait les moyens d'acheter maintenant.
Mais outre le fait que je suis persuadé d'une baisse de l'immobilier en 2007 et 2008 (on n'achéte pas 5 jours avant les soldes) je sais aussi me servir d'Excel.
Quoi que vous décidiez (et j'admet que l'achat actuellement dans certain cas est une alternative possible) renseignez-vous : voir mes sources.
Pensez au temps que vous consacrez à l'achat d'une TV!! Mois je dirais une journée: renseignements sur le net + visite des différent magasins.
Un appart ou une maison coûtant au minimum 100 fois plus il faudrait logiquement y consacrer plus de 100 jours ;)
2006-11-08 02:47:57 · answer #3 · answered by jmnil 2 · 1⤊ 0⤋
ben ecoute lorsque tu loue un apparte ou une maison ,tu sais que ce que tu donnes au proprio est perdu comme argent.
alors que si tu fait un pret pour acheter un bien ,tu sais que ce que tu rembourses tous les mois est pour ton bien et qu'il est a toi!
et au pire tu peux la revendre si tu as un soucis financier par exemple.
2006-11-07 06:40:08 · answer #4 · answered by sistta 3 · 1⤊ 2⤋
ce n'est qu'un calcul
Loyer 600 euros = 600 euros perdu
credit 600 euros et meme si au debut c 500 euros d'interet et bien 100 euros pour toi !
X 12 mois et dans 20 ans, tu sera proprio alors que payer un loyer pendant 20 ans ce sont les proprio qui sont heureu, moi je vais acheter pour que un locataire me paye mon credit.
2006-11-09 18:40:55 · answer #5 · answered by Ingmonali 2 · 0⤊ 2⤋
c'est forcément plus intéressant d'acheter puisque louer est à perte, alors que le remboursement des mensualités donne du concret
2006-11-07 21:29:08 · answer #6 · answered by lod 2 · 0⤊ 2⤋
C'est pas parce que tu prend un credit sur 20 ans que tu sera oblige de rester dans cet appart 20 ans, donc, tu commence par un appart qui te laisse un peut evoluer (une piece en plus pour avoir un BB etc selon ton projet de vie) et quand tu as plus assez de place, tu vends et rachete plus grand et pendant tout ce temps, si tu veut mettre un cadre ou changer la peinture, t'as pas besoin de l'avis du proprio et en plus l'argent est pas perdue, quand tu vend tu recupere tes soux
Apres, tu fait comme tu le sent...
2006-11-07 20:06:24 · answer #7 · answered by Carine S 3 · 0⤊ 2⤋
sans hésiter il faut acheter !! meme si c'es cher !!
2006-11-07 19:52:04 · answer #8 · answered by jolemano 2 · 0⤊ 2⤋
sans hésiter achéte dés que tu as ce qu'il faut pour les frais de départ. J'ai acheté il y a 3 ans , je viends de revendre avec 100 000£ de bénéfice alors que je suis parti avec 7000£ économisés péniblement en 10 ans.
2006-11-07 11:06:29 · answer #9 · answered by chanchan 2 · 0⤊ 2⤋
l'achat sans hésitation
2006-11-07 06:43:58 · answer #10 · answered by maxime 3 · 0⤊ 2⤋