地下停車場畫格線問題

Question

我住在淡水,我們的管委會為了要滿足住戶有停車位可以停,在地下室多畫了許多機車停車格,但遭其它住戶檢舉.我想請問的是:(一)縣政府取締的法源依據為何?(二)是否有其他解決好方法?(三)可否經過區分所有權人會議通過,賦予管委會畫停車格的權利?

Answer 1

地下室作為「防空避難設備」，可不可以兼作「停車空間」使用？依據《建築法》第102之1第1項及《建築技術規則建築設計施工編》第95條~62條、第140~144條規定：建築物應「附建防空避難設備或停車空間」！此一規範，係希興建房屋時，能兼顧社會(停車位不足)及民防(防空避難)需求！在規定意涵中，僅要求：必須依法設置「防空避難設備」及「停車空間」、且不能挪作他用(用途限定)，並無強制依法附建之「防空避難設備」不能做「停車空間」用途！(參考《公寓大廈管理條例》「依據慣例使用」條文)因為「防空避難設備」之設置，旨在因應空襲等災變發生時，附近居民(包含公寓大廈之區分所有權人、使用人與鄰近獨立住宅之住戶與行人)能有避難之空間！而「停車空間」之設置，目的亦在於解決鄰近街道之停車問題，並未進一步限制該等「防空避難設備」不能供區分所有權人運用為「停車空間」。故，除非地下室產權已「切割、獨立」售於特定對象(住戶各自擁有產權)；否則，基於私法自治之精神，是准許民眾將此地下室之法定「避難設備」或法定「停車空間」，約定為共同使用、專用、甚或是專有部分而使用(在約定為專有部分時，即應認為該部分亦屬區分所有)。依據《公寓大廈管理條例》第16條規定：防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其(防空避難室)兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。僅是說明：准許社區依法將地下室停車場作對外公開收費運用而已!!至於，被檢舉的原因及理由，版主未詳述，實際狀況不得而知；然，依據經驗：可能是社區《規約》未載明地下室機車位規劃及使用之規則(或未經大會議決程序)，造成住戶之共有持分(財產)被管理委員會直接作成處分(劃機車格)，為住戶所表達異議!!※委員會應依據《規約》或大會決議行事，不應擅自處分住戶財產！如果社區要解決此一紛爭，建議您：應請管理委員會在符合《消防法》規則下(不可妨礙逃生門、消防箱、滅火器,…緊急使用)，擬妥《地下室機車位規劃圖示》並召開《區分所有權人會議》徵求住戶同意，應該是最佳的解決辦法！

Answer 2

第一個問題回答：
依公寓大廈管理條例第16條第2項規定：
住戶不得於私設通路、防火間隔、防火巷弄、開放空間、退縮空地、樓梯間、共同走廊、防空避難設備等處所堆置雜物、設置柵欄、門扇或營業使用，或違規設置廣告物或私設路障及停車位侵占巷道妨礙出入。但開放空間及退縮空地，在直轄市、縣(市)政府核准範圍內，得依規約或區分所有權人會議決議供營業使用；防空避難設備，得為原核准範圍之使用；其兼作停車空間使用者，得依法供公共收費停車使用。
依上述條文最後一段，你住的大樓當初在申請建照時，該區域如果原來是
做為「防空避難設備」使用，而未核准當做停車空間使用者，現在
當然不能變更用途，否則車子把防空場所停滿了，萬一阿共真的打來了，
你要住戶躲到那裡？
如果依你的陳述，縣政府既然會來抓，那個區域原來應該沒被核准當做
停車之用，應該是「防空避難設備」的機率比較大，所以當然會被取締。

第二個問題回答：
你問是不是有好的方法？因為台北縣政府的幅員遼闊，但建管處取締的
人手卻不多，所以除非是重大違規案件，否則地下室違規停車從外頭又
看不出來，取締案件要排到你們大樓是要排很久的（台北市商業區地下停
車空間被違規開餐廳的一大堆，也沒常被取締）。
所以，解鈴還需繫鈴人，如果管委會有不得已的理由，應該先去說服密告
的人，我想他去密告的原因應該是他們家用不到新增的機車停車位，
但是他走路又被妨礙到，讓他覺得有害無益。
因此，你們如不改變政策，他還是會去密告的，你們必須要給他誘因，
例如：停車位如果採收費制，因為管委會增加收入，如果能調降管理費，
他可能也很歡迎。

第三個問題回答：
大樓管委會雖然可就法所不禁止的事項進行決議，並要求住戶遵守，
但如果如此使用確實違規，則大樓管委會的決議如果違反法令，也是無效的，
所以建議請管委會先去瞭解依法可否變使用。