我有幾個問題?
1.如果購買的法拍屋他本身有租賃期限~是94年11月15號到95年11月15號，如果拍定之後可能已經超過11月15號(如拍定日是20號)，那麼這中間的時間，前屋主有沒有權利在去做租賃契約呢??(已經被法院公告拍賣至二拍、三拍了)。
2.本件建物本院於九十五年六月某日查封時據在場第三人(甲)陳稱係第三人(乙)向第三人(丙)（實質上有無經債務人授權出租不明，應買人應自行查明）承租占有使用，租賃期間自民國九十四年十一月十五日起，至九十五年十一月十五日止，有卷附租賃契約可稽，拍定後不點交。~~請問上述都是由第三人向第三人承租，跟原租賃處理起來有何不同呢??
3.如有車位~但又不點交~這裡又沒有管理委員會~如何處理較好呢?
謝謝??
2006-11-06 06:38:43 · 2 個解答 · 發問者 ? 1 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
1.如果購買的法拍屋他本身有租賃期限~是94年11月15號到95年11月15號，如果拍定之後可能已經超過11月15號(如拍定日是20號)，那麼這中間的時間，前屋主有沒有權利在去做租賃契約呢??(已經被法院公告拍賣至二拍、三拍了)。Ａｎｓ：法院來查封所做查封筆録，法律上具有絶對效力，當初查封的租約９４年１１月１５日至９５年１１月１５日，前屋主要翻供是不可能的；而另訂新租約，在查封後也是無效的。2.本件建物本院於九十五年六月某日查封時據在場第三人(甲)陳稱係第三人(乙)向第三人(丙)（實質上有無經債務人授權出租不明，應買人應自行查明）承租占有使用，租賃期間自民國九十四年十一月十五日起，至九十五年十一月十五日止，有卷附租賃契約可稽，拍定後不點交。~~請問上述都是由第三人向第三人承租，跟原租賃處理起來有何不同呢??Ａｎｓ：民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。 法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，此時的租約不論公證或私約，都是無效。原承租人的租約如果有約定不得轉租，當然再轉租第三人則是無效，但無約定時，再轉租則與原屋主無異。在第一次拍賣不點交時，投標購買就要面臨不點交風險，只能自行與對方協商交屋，或者另行訴訟打官司；何不等到第二次拍賣以後，銀行排除租賃，法院公告點交再進場投標。3.如有車位~但又不點交~這裡又沒有管理委員會~如何處理較好呢?Ａｎｓ：很多車位的產權是登記在公共設施裡面，標購的法拍屋有無含車位，投標前的判斷很重要，這與有無管理委員會關係不是很大。請點閱參考：
圖片參考：http://www.080woo.com.tw/others/金山寶礦.gif
參考網站：www.104woo.com.tw
2006-11-06 10:52:55 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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2008-03-28 14:45:28 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋