leva finanziaria e immobili?

Question

come si può applicare il concetto di "leva finanziaria" nell'investimento immobiliare?

Answer 1

la leva finanziaria è data dal mutuo fondiario che copre buona parte del prezzo d'acquisto. In altre parole quando compri una casa da € 100.000 tu versi solo € 20.000,00, gli altri ce li mette la banca col mutuo. Se poi c'è un incremento del 5% del valore dell'immobile e tu riesci a rivenderlo a € 105.000, in realtà tu incassi 25.000 e il compratore si accolla il mutuo da € 80.000 con la banca. In questo modo puoi vedere che un aumento di soli 5 punti del prezzo del sottostante (l'immobile), ti consente un utile del 20% (hai tirato fuori 20.000,00, hai incassato 25.000).
L'esempio è molto semplificato, in relatà si devono considerare anche le spese di trasferimento del bene (non indifferenti) ed il tempo per cercare un nuovo acquierente (durante il quale devi pagare gli interessi alla banca). Tali spese possono ridurre di molto la convenienza dell'operazione specie per immobili di scarso valore (che, peraltro, sono i più commerciabili...)

Answer 2

Beh dunque, non è esattamente come ti hanno detto.
Presumo che il concetto di leverage sia chiaro e che quindi non abbia bisogno di delucidazioni.
Nel caso di investimento immobiliare non devi tener conto solo dell'eventuale mutuo che vai a sottoscrivere per l'acquisto, ma anche dell'ammortamento del cespite. Mi spiego. iscrivendo a bilancio un immobile iscrivi anche a profitti e perdite l'ammortamento che in pratica va ad abbassare l'utile; questo influisce sul ROE negativamente ma di contro hai una forma di autofinanziameno.
Quindi per semplificare. Reddito al lordo di ammortamenti/capitale proprio deve essere maggiore di tasso di interesse pagato su mutuo. Se così non è il leverage ha poco senso.

Answer 3

Domedeus ti ha dato la risposta più esaudiente. Anche se ha dimenticato alcuni aspetti. Prendiamo il suo esempio. Su un acquisto da 100.000 euro hai circa 12.000 euro di spese. Se tu hai 20.000 euro, accendi un mutuo da 92.000 euro per effettuare l'acquisto. Il che ti comporta un mutuo da circa 500 euro mensili. Tu affitti l'immobile a degli studenti con contratto annuale così paghi il mutuo senza sborsare i soldi. Poi inizi a cercare di vendere l'immobile. Quando lo venderai avrai guadagnato l'aumento di valore dell'immobile più il capitale di mutuo che avrai saldato con le rate del mutuo.

Answer 4

Allora tu prendi per buono il funzionamento che ti illustro. Lascia stare le questioni giuridiche. allora diciamo che tu sei un costruttore , io voglio comprare casa. vengo da te e tu diciamo mi dici ok c'ho questa per 100mila euro e ci sono 50mila euro di mutuo fondiario.
cioè compro la casa e pago il debito della società costruttice.

si capisce che qui è tutto estremamente semplificato, ma il discorso è questo prendere soldi e fare in modo che altri paghino gli oneri finanziari e non parliamo delle sozzure che fanno per scaricare dalle dichiarazioni fasulle

Answer 5

Se sei andato a votare appunto il politico di fiducia sei anche responsabile di chi vara certe leggi. Se invece non ci sei andato a votare è stato comunque un errore

Answer 6

"datemi una leva, un punto d'appoggio, e vi solleverò il mondo"