公寓大廈區分所有權人資格認定問題

Question

若有非社區住戶,卻因購買而擁有社區地下室的停車位,這樣是否也應視為區分所有權人呢?

喵~

他們(據我所知有好幾個人)擁有獨立的建築改良物所有權狀哦

Answer 1

Q:何謂住戶，區分所有權人是否為當然之住戶。A:公寓大廈管理條例第三條第十款規定「住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意，而為專有部分之使用者。」。前揭條文“公寓大廈之區分所有權人”後之標點符號為頓號(、)非逗點(，)，故其文義解釋為公寓大廈之區分所有權人而為專有部分之使用者；承租人而為專有部分之使用者；其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者。準此，是否為住戶係以是否為公寓大廈專用部分之使用者認定，故區分所有權人並非當然為住戶，除非其為專有部分之使用者。若他購買的是增設或獎勵停車位也就是擁有獨立產權及權狀的車位,因有持分到車道部分,那他應該也算是區分所有權人才對!!

Answer 2

不知道是不是我搞錯了～版主問的是：「購買車位者是否為區分所有權人」？我也答覆了：依據《公寓大廈管理條例》第八條、第八項清楚的說明：住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意　　　而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。 這麼簡單明瞭的問題～版主....似乎不太相信？...................-_-"

2006-10-26 22:34:02 補充：
樓上的法令版本應該是９３年的吧？

Answer 3

共用部分所有權之內涵　　共用部分係區分所有權人所共有，其使用、收益、處分除受本條例之限制外，尚須受管理規約之拘束，茲析述其內涵如下： （一）使用：指依共用部分之用法以供生活需要而言。住戶對共用部分應依其設置目的及通常使用方法為之（本條例第九條第二項前段）。亦即住戶應按共用部分之原本用途而使用。例如在地下室 設停車場供停車之用、在庭院納涼散步、在屋頂曬衣服或乘用電梯、通行走道等。（二）收益：指收取共用部分之天然孳息及法定孳息而言。如在公寓大廈本身所佔地面以外之法定空地上栽種果樹所生之果實即為天然孳息；將共用的地下停車場出租收取租金則為法定孳息。此等 孳息之收取，除規約另有定訂或區分所有權人會議另有決議外，由區分所有權人按其應有部分比例收取（本條例第九條第一項）。（三）處分：包括事實上處分及法律上處分。 （1）事實上處分：指變更或拆除共用部分而言。有關共用部分及其相關設施之拆除，應依區分所有權人會議之決議，始得為之（第十一條第一項）。 （2）法律上處分：指變更、限制或消滅共用部分之權利而言。區分所有權人處分共用部分之應有部分時，應隨同專有部分及基地所有權或地上權為之（第四條第二項）。專用權之客體，大體可歸納如下：　　1) 建築物本身所佔地面以外之空地：即建築物外牆面中心線或代替柱　　　 中心線以內之最大投影範圍以外之法定空地，得為專用權之客體。　　　 如以之設置專用庭院或專用停車場等是。 　　2) 建築物之樓頂或外牆：此部份為法定共用部分，得為專用權之客體　　　 。如在頂樓上設置廣告塔，外牆上懸掛霓虹燈招牌是。 　　3) 建築物之防空避難室與法定避難空間：此部分屬於建築法第一百零　　　 二條之一及建築技 術規則第五十九條所定必要設備，應登記為區　　　 分所有權人之共用部分，得設定專用權。如將之設定專用停車場或　　　 專用兒童遊樂場是。（三）專用權設定之方式：　　專用權設定之方式有三：（1）讓售契約。（2）規約。（3）共有之法理。 　　1) 讓售契約：專用權之設定，在實務上通常係依公寓讓售契約為之。　　　 其情形為建築業者，於預售房屋時，將法定空地留供一樓住戶使用　　　 ，屋頂平台專供頂樓住戶使用，甚且將車位所有權出 售，而保留　　　 專用權給某依特定住戶使用之情形最為常見。 　　2) 規約：有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相　　　互關係，除法令另有規定外 ，得以規約定之（第二十三條）。是以　　　共用部分之專用權得依規約而設定。依規約設定之專用權，其效力　　　不僅可拘束區分所有權人，對區分所有權人之繼受人亦有拘束力（　　　第二十四條）。 　　3) 共有之法理：依共有之法理，對共用部分設定專用權時，須區分所　　　 有權人過半數及其持分合計 過半數或持分合計逾三分之二者之同　　　 意即可。（四）專用權之消滅： 　　除一般權利消滅之原因，如拋棄或標的物滅失而當然消滅外，其有存續期間或其他終了事由者，因 存續期間屆滿或其他終了事由之發生而消滅。至於未訂有存續期間或其他終了事由之專用權，非經專用權人之同意，區分所有權人不得逕依集會決議或變更規約之方式使其消滅，蓋以保障專用權人之法律地位，以維護交易安全也。二、 公共設施之管理及法律問題： 　　公共設施之管理，包括對建築物和附屬設施的使用、維護和修繕等。本條例第十條第二項規定：「共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人之事由所致者，由該區分所有權人負擔。」共用部分之管理事項，大致有破損之修繕、清潔維護、公共設施安全檢查、消防設施的檢查，和地下室、停車場、屋頂陽台的使用規劃等。依你的情形可能要有正式的讓渡合約呦~

2006-10-27 10:43:00 補充：
1.要有正式的權狀啦~ 車位之前就有獨立的權狀.才可以買賣2.經由管委會跟住戶協調.所有住戶同意.租借車位.如果要確認的話.應調閱土地騰本即可確認.