2006-10-17 04:56:20 · 77 réponses · demandé par Oim 3 dans Entreprises et finance ➔ Immobilier
J'ai l'impression que toutes les semaines cette question resurgit et je lis toujours les mêmes choses.
En premier lieu, il faut arrêter de croire en la hausse perpétuelle de l'immobilier. A ceux qui ont la mémoire courte, je rapelle qu'en 1991 lors du dernier krach immobilier il y a eu une baisse de 40 % sur la région Parisienne.
En second lieu, ceux qui pensent qu'en s'endettant sur 20 ans pour s'acheter un studio en pensant le revendre avec une plus-value d'ici 5 ans pour pouvoir s'acheter plus grand font une erreur de calcul monumentale et prennent un risque considérable au regard de la constitution d'un patrimoine.
Car déjà faire le pari que le prix du mètre carré va continuer à augmenter après une hausse de 120% en 5 ans est quelque peu osé, en sachant que le marché tourne en rond (peu de primo-accédant avec un marché uniquement soutenu par des propriétaires qui se revendent des biens entre-eux)
N'oubliez pas d'intégrer dans vos calculs les 7% de droits de mutation lorsque vous achetez, ainsi qu'une taxe foncière à payer ainsi que les charges de copropriété, ainsi que les provisions pour gros travaux, chose que vous n'avez pas à déboursez lorsque vous êtes locataires. Ajoutez à cela que lors des 5 premières années de remboursement de votre crédit il n'y a pratiquement rien qui est remboursé pour le capital et beaucoup de remboursement pour les intérêts.
Une fois que vous aurez fait ce calcul en prenant TOUS les paramètres en compte, ce sera à vous d'arbitrer entre la propriété et la location (à une prévision de 5 ans de détention du bien immo, avec les prix actuels, il y a de fortes chances que vous soyez perdant)
Je remet ici la réponse a une question identique qui a été posée il y a peu de temps:
L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.
Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.
Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).
La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.
Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.
Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site de la fnac. Je te met le lien direct:
http://www.fnac.com/shelf/article.asp?pr...
Enfin, si le sujet de la bulle immobilère t'interesse encore plus, il y a le forum immobilier du site de boursorama où tu verras les participants s'etriper avec leurs arguments sur ce qu'ils pensent de l'état du marché. Leurs analyses sont souvent pertinentes:
http://www.boursorama.com/forum/file_mes...
Les dernières réactions venant des USA:
http://www.youtube.com/watch?v=ys6ic_hhi...
Si tu veux le numéro de capital concernant le dernier krach immo en 1991, les 2 zip sont à télécharger:
http://witczakn.free.fr/capital_nov_92_i...
Pour terminer, je t'indique ma situation perso: Constatant l'irationnalité de la situation, j'ai décidé de passer du statut de propriétaire à celui de locataire depuis 4 mois. Les intérêts issus de la vente me payent plus que mon loyer et j'ai une surface beaucoup plus grande.
2006-10-17 06:06:29 · answer #1 · answered by Cyrille 3 · 26⤊ 2⤋
Tout dépend de l'investissement. S'il s'agit d'une défiscalisation, il ne faut plus trop tarder. Si c'est un achat pour l'occuper soi-même, il y a deux possibilités. Soit on achète à prix fort avec un taux d'intérêt moindre, soit on attend encore 3 ou 4 ans que la dégringolade de l'immobilier se produise. Maintenant si c'est un investissement à court terme pour une revente rapide, laisse tomber, tu n'auras aucune plus-value, au contraire, tu perdras de l'argent.
2006-10-17 20:52:04 · answer #2 · answered by Anonymous · 3⤊ 0⤋
Non ce n'est pas le moment d'acheter, on ne craque pas à 5 jours des soldes...
Les prix ne progressent plus, les stocks augmentent, les ventes se font de plus en plus longues. La bulle est bien présente et connue des vrais professionnels (investisseurs) qui eux quittent le marché. Quand les rats quittent le navire...
Pour l'instant le grand public ferme les yeux, n'étant renseigné que par des journalistes ne faisant pas bien leur travail et relayant des informations façonnées par la FNAIM, partie pris dans l'histoire.
Surtout lorsqu'on est jeune, à quoi bon s'endetter sur plus de 20 ans pour un clapier que l'on va revendre à court terme après avoir rencontré quelqu'un et envie de faire un bébé? Comme dit au dessus, tout calcul fait, l'argent dans ce cas là est beaucoup plus jeté par les fenêtres en achetant qu'en louant. Et même en imaginant une petite hausse... Si ça stagne ou ça baisse, , c'est simple : une fois votre bien vendu, vous devez encore des sous à la banque. Vous devez payer tout en étant à la rue... Je vous épargne aussi les risques de revente dues à une mutation, au chômage, au divorce/séparation, etc... En période de hausse comme ces 5 dernières années c'est jouable, plus aujourd'hui.
Ne vous jetez pas dans la gueule du loup, vous avez du temps pour préparer votre avenir et toutes les chances pour qu'à court terme votre situation change, et que cela nécessite un changement de résidence aussi.
Il ne faut pas se focaliser que sur les taux. Il y a 5 ans oui, il fallait profiter des taux bas car les prix étaient normaux. Aujourd'hui non.
Perso, j'ai 50 k€ d'apport, et j'attends au moins 30% de baisse pour sauter le pas, et j'éspère même que les taux remontent à 6/7% pour bien casser la dynamique actuelle. En effet, certains vont penser "il est fou, il veut se faire voler par un banquier", bah à la limite pourquoi pas, que ce soit un banquier ou un proprio, le principal pour moi est d'en prendre pour le moins de temps possible de crédit...
2006-10-17 20:42:50 · answer #3 · answered by Anonymous · 3⤊ 0⤋
Non il ne faut pas acheter. Les prix deviennent abusifs
Il faut les boycotter au maximum!!!
En tout cas repousser le plus possible l'achat.
Renverser la donne en + d'offres que de demandes.
Le fait de dire qu'il y a beaucoup plus d'acheteurs que de vendeurs c'est faux!!!!
Il y a plus de demandeurs (acheteurs et locataires confondus) certes, mais le nombre d'acheteurs peut éventuellement diminuer si les ventes sont trop chères.
Un logement décent(+2pièces) coûte entre 250 000 et 500 000 euros TTC.
Un 60m² ce n'est quand même pas un palais, mais ça coûte le même prix qu'une maison....
On doit pouvoir se loger sans y laisser sa chemise et sans avoir besoin de gagner au loto.
2006-10-17 05:50:02 · answer #4 · answered by RamZo 2 · 3⤊ 0⤋
La véritable question est: qui FAIT le marché immobilier?
Selon le bonne vieille loi de l'offre et la demande, se sont les vendeurs et les acheteurs:
Si les prix augmentent c'est donc que les gens sont prêts à acheter à des prix DELIRANT (en rapport avec les salaires)!
Donc si vous achetez aujourd'hui alors que tout est réuni pour une baisse (hausse des stocks + hausse des taux), ça continuera à augmenter!!!
Et que lèguerons nous à nos enfants? Des dettes???
Et arrêtez de dire que louer=jeter l'argent à 100% et emprunter = investir.
Je vous rappelle que pour un crédit amortissable sur 30 ans, on "jette par les fenêtres" 66% de la somme mensuelle en intérêts les premières années. On a aussi des charges de propriétaire qu'un locataire n'a pas! Sans parler des ravalements de façade et autres faux frais!
Quand on reste moins de 5 ans dans un bien immobilier, il est souvent EQUIVALENT de louer! Les frais de notaire et d'agence sont, eux aussi "jetés par les fenêtres"...
Et si ça baissait vraiment? Vous risquez de vous retrouver à rembourser un appart ridicule pendant 30 ans à 33% de vos revenus... Piégés...
Quant au Robien, réfléchissez à l'emplacement! Si c'est pas louer, dites adieu à la défiscalisation!
A méditer...
2006-10-18 06:07:16 · answer #5 · answered by steph 1 · 2⤊ 0⤋
Je ne pense pas. Si l'on ne dispose pas d'un sérieux capital de départ, et si l'on veut ne rembourser que le prix d'un loyer, le crédit devrait se faire sur 50 ans !
Se saigner pour avoir sa maison, est ce que celà vaut vraiment le coup ?
2006-10-18 05:34:17 · answer #6 · answered by vero J17 1 · 2⤊ 0⤋
Bonne question !
Comme toutes choses, les règles de bases du commerce est d'acheter bas pour revendre haut. Les taux sont encors bas, mais il faut faire attention a ne pas acheter a n'importe quel prix.
L'idée que les prix ne baissent jamais est une illusion !! L'immobilier, comme les autres marchés fonctionnent pas cycles (exemple du Japon, baisse continue entre 1991 et 2005).
Le coctail emprunt 30 ans + prix élevé + reventa forcé dans 3/4 (mariage, divorce, chomage, mutation, ...) risque d'etre très dur a avaler
De plus, mieux vaux un loyer modéré avec un bon placement qu'un emprunt élévé et une maison qui peut perdre de la valeur.
2006-10-18 04:21:41 · answer #7 · answered by Anonymous · 2⤊ 0⤋
Je pense qu'acheter une maison ou un appart aujourd'hui est suicidaire - c'est un peu comme acheter une Twingo a 40.000 euros.
2006-10-18 04:02:22 · answer #8 · answered by Yuru K 1 · 2⤊ 0⤋
Ha ha ha.... "les prix montent encore" ou comment dire n'importe quoi...
Mieux vaut vérifier par soi-même, plutôt que de lire les commniqués FNAIM, Notaire, ou établissements de crédits qui gagnent tous de l'argent là-desssus.
Une chose est sure, on voit de + en + "Prix en baisse" sur les pubs immo, et les stocks n'arretent pas de gonfler depuis plus d'un an..
Faudra pas pleurer c'est tout ...
2006-10-18 00:00:06 · answer #9 · answered by alex 1 · 2⤊ 0⤋
C'est presque toujour le bon moment pour acheter. Presque car l'immobilier est comme la bourse, l'art ou l'or susceptible de vivre des phases de "bulle spéculative" suivi d'un krach.
Une des règles des krachs c'est qu'il est toujours plus violent, plus fort, plus rapide que ce que prévoyaient les plus pessimistes.
Donc la question devient: y-t-il aujourd'hui une bulle spéculative sur la valeur Immobilier?
Si la réponse est oui, il faut naturellement s'attendre à ce qu'elle explose quand elle aura fini de grossir.
Le site suivant tente, avec succès, à mon avis, à démontrer l'existence de cette bulle:
http://www.bulle-immobiliere.org
2006-10-17 23:38:05 · answer #10 · answered by YoupY 3 · 2⤊ 0⤋