Relogement?

Question

Ma locataire à plus de 70 ans (83 ans). Je souhaite la reloger pour récupérer la maison. Quels sont les critères du nouveau logement à retrouver pour qu'elle ne puisse pas refuser l'offre?

Answer 1

le meme logement le meme prix de loyer

bon courage

Answer 2

PROTECTION DES LOCATAIRES AGES OU DE FAIBLES RESSOURCES

Au moyen de divers textes, le législateur a organisé la protection des droits des locataires âgés et/ou de faibles ressources face à leurs bailleurs lors de la vente des biens qu’ils occupent.

D’une part, la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 prévoit le droit au relogement des locataires âgés de plus de 70 ans et de faibles ressources.

D’autre part, la loi n° 86-1290 du 26 décembre 1986 modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994 organise une protection particulière des locataires âgés de plus de 65 ans ou handicapés dans le cadre des baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948.

Enfin, l’accord collectif de location du 9 juin 1998 rendu obligatoire par le décret du 22 juillet 1999 et en partie légalisé par la loi SRU du 13 décembre 2000 a renforcé la protection des locataires en cas de vente de plus de dix logements dans un même immeuble en prévoyant d’une part le droit au relogement des locataires de faibles ressources et d’autre part le droit au maintien dans les lieux des locataires âgés.

I РProtection organis̩e par la loi du 6 juillet 1989

La loi du 6 juillet 1989 dans son article 15-III alinéa 2 prévoit que le bailleur ne peut s’opposer au renouvellement du bail en donnant congé à l’égard de tout locataire âgé de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le montant du SMIC sans qu’un logement correspondant à ses besoins et ses possibilités lui soit offert.

Précision étant ici faite que l’âge du locataire s’apprécie à la date d’échéance du contrat de bail.

Ainsi, les personnes âgées et ayant de faibles ressources ne peuvent pas, en principe, être congédiés sauf si le bailleur lui fait une offre de relogement dans le même arrondissement ou les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de l’arrondissement où se trouve le logement.

A noter qu’en cas de pluralité de locataires, il suffit que l’un d’entre eux soit âgé de plus de 70 ans pour bénéficier de la protection légale.

II РProtection particuli̬re organis̩e dans le cadre des baux de sortie de la loi du 1er septembre 1948

A – La loi n° 48-1360 du 1er septembre 1948 représente un régime dérogatoire au droit commun des baux d’habitation ; Cette législation d’exception, quoique devant être provisoire, n’a jamais été abrogée et le législateur est intervenu à plusieurs reprises pour permettre le retour des locaux dans le droit commun.

En particulier, la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, modifiée par la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 et par la loi n° 94-624 du 21 juillet 1994, a introduit la possibilité de conclure un bail spécifique dont la durée est de 8 ans et le prix est fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables lorsque les locaux sont occupés et classés en catégorie II B ou II C de la loi de 1948.

En effet, cette loi prévoit :

- dans son article 28 que le bailleur d’un local classé en catégorie II B ou II C peut proposer au locataire ou occupant de bonne foi un contrat de location régi par les dispositions des articles 30 à 33 de la loi de 1986 et des chapitres Ier à III de la loi de 1989 à l’exception des articles 10 et 11 portant sur la durée du bail.

- dans son article 30 que le contrat de location est conclu pour une durée de 8 ans.

- et dans son article 33 qu’à l’expiration de ce contrat, le local est soumis aux dispositions des chapitres Ier à III du titre Ier de la loi de 1989.

(Précision étant ici faite que l’article 29 empêche de proposer un bail de 8 ans aux locataires ayant des ressources modiques)

B – Ainsi, à l’expiration du bail, la loi de 1989 devient donc intégralement applicable.

Cependant, l’article 29 de la loi de 1986 modifié introduit une exception aux profit des personnes de plus de 65 ans en prévoyant que si, à l’expiration du contrat de location de 8 ans, le locataire est âgé de plus de 65 ans (ou handicapé), il bénéficiera nonobstant les dispositions de l’article 33 de la loi de 1986, du droit au maintien dans les lieux prévu à l’article 4 de la loi de 1948.

En conséquence, le locataire de plus de 65 ans bénéficie de plein droit et sans l’accomplissement d’aucune formalité du maintien dans les lieux loués aux clauses et conditions du contrat venu à terme, indéfiniment, à moins qu’il ne tombe sous le coup d’une cause de déchéance du droit au maintien dans les lieux.


Il semble que cette disposition soit applicable à tous les contrats conclus sur le fondement de l’article 28 de la loi de 1986 arrivant à échéance postérieurement à l’entrée en vigueur de la loi de 1989.

III – Protection renforcée organisée par l’accord collectif du 9 juin 1998 en cas de vente de plus de dix logements dans un immeuble

Des organisations nationales représentatives des bailleurs des secteurs II et III et des organisations nationales représentatives des organisations de locataires ont conclu le 9 juin 1998 un accord collectif relatif aux congés pour vente par lots aux locataires dans les ensembles immobiliers d’habitation.

Cet accord organise une procédure d’information des locataires et des associations de locataires que le bailleur doit mettre en œuvre préalablement à sa décision de mettre en vente, par lots, plus de dix logements dans un même immeuble.

Conclu à l’origine pour une durée d’un an, cet accord ne s’appliquait qu’aux membres des organisations signataires mais le décret n° 99-628 du 22 juillet 1999 l’a rendu obligatoire aux secteurs locatifs II et III de l’article 41 ter de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Ainsi, depuis le 25 juillet 1999 et compte tenu de la modification par l’article 197 de la loi SRU à l’intérieur des secteurs locatifs de la répartition des organisations de bailleurs, il s’applique à tous les logements appartenant :

- aux sociétés d’économie mixte, aux sociétés immobilières à participation majoritaire de la Caisse des Dépôts et Consignations, aux collectivités publiques, aux sociétés filiales d’un organisme collecteur du 1% logement et aux filiales des organismes autres que celles des organismes d’habitations à loyer modéré,

- aux entreprises d’assurances, aux établissements de crédit et aux filiales de ces organismes et aux personnes morales autres que celles mentionnées ci-dessus.

En pratique, sont donc concernés la plupart des bailleurs institutionnels ainsi que toutes les personnes morales, sociétés commerciales ou non et associations et sont donc exclues les personnes physiques et les sociétés civiles immobilières c’est-à-dire celles constituées exclusivement entre parents et alliés jusqu’au 4ème degré inclus.

Cette réglementation met en place une protection renforcée des locataires de faibles ressources d’une part et des locataires âgés d’autre part.

A – Droit au relogement des locataires de faibles ressources

L’accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.1. que lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à 80 % du plafond des ressources PLI en vigueur, le bailleur ne peut pas lui délivrer de congé sans une proposition de relogement compatible avec ses besoins et situé, si cela est souhaité par le locataire et dans la mesure du possible pour le bailleur, dans une commune ou un quartier voisin du lieu de résidence du locataire.

Le bailleur doit proposer notamment et en priorité au locataire les logements qui deviennent vacants dans son parc et qui ne font pas l’objet d’un droit de réservation.

Dans ce cas, le loyer du logement proposé doit bénéficier par rapport aux loyers de relocation d’une remise en pourcentage égale à celle dont bénéficie le locataire dans son logement actuel sans que ce loyer ne puisse être supérieur au loyer moyen pratiqué pour un logement comparable dans la même zone géographique.

N.B. : Dans la mesure où il semble qu’un locataire qui veut se maintenir dans les lieux pourrait soulever la nullité de toute la procédure si le congé reçu n’était pas accompagné d’une offre de relogement conforme aux dispositions ci-dessus décrites, il convient de s’assurer que l’offre de relogement est sérieuse et compatible avec les besoins du locataire.

B РDroit au maintien dans les lieux des locataires ̢g̩s

L’accord du 9 juin 1998 prévoit dans son article 4.2. que lorsqu’un locataire ne peut se porter acquéreur de son logement et qu’il ne peut déménager en raison de son âge supérieur à 70 ans, de son état de santé présentant un caractère de gravité reconnue, d’un handicap physique ou d’une dépendance psychologique établie, ou de sa situation dûment justifiée, son bail est renouvelé.

Ainsi, le congé délivré à un locataire de plus de 70 ans est dépourvu d’effet et celui-ci voit son bail renouvelé.

Ici, aucune condition n’est exigée quant aux revenus du locataire : seul son âge suffit à le faire bénéficier du droit au maintien dans les lieux.

Cette protection est donc sensiblement étendue comparativement à celle que prévoit la loi de 1989 qui limite sa protection aux locataires âgés de plus de 70 ans et dont les ressources sont inférieures à une fois et demie le SMIC.

Ici, les conditions sont alternatives : seront donc protégés tous les locataires dès lors qu’ils sont dans l’une ou l’autre des situations prévues :

- âge supérieur à 70 ans,

- état de santé présentant un caractère de gravité reconnue,

- handicap physique,

- dépendance psychologique établie,

- situation dûment justifiée.


A noter que les situations de « dépendance psychologique établie » ou de « situation dûment justifiée » sont extrêmement floues et risquent d’entraîner des difficultés d’application certaines.

Enfin, il y a lieu de préciser que l’accord prévoit dans son article 6.1. que pour les opérations en cours, les bailleurs s’engagent à examiner les dossiers au cas par cas et à mettre en œuvre les dispositions de l’accord, en particulier les points 4.1. et 4.2. en tenant compte de l’état d’avancement des opérations.

En conséquence, même si les congés ont été délivrés avant l’entrée en vigueur de l’accord, ses dispositions s’appliquent aux dossiers en cours, pour la partie de la procédure restant à mettre en œuvre, en juin 1998 pour les sociétés signataires, en juillet 1999 pour les sociétés des 2ème et 3ème secteurs, et en décembre 2000 pour les autres personnes morales.

Answer 3

Juste devant chez elle, il faut une Poste, un coiffeur, un supermarché, une banque, un parc, une place de marché et une maison de retraite

Answer 4

Ben mon Lion, tu la bouffe, ce n'est qu'un mauvais moment à passer.