拜託請幫我防範房屋改建合約與信託契約書的陷阱，急！急！急！

Question

聯合改建，其中大地主的親戚是建商，其本身應也是住戶之一．原本先前說不用多花一毛錢就可以改建．大樓也從１２樓變成１５樓．如今說一樓之樓中樓的８坪要錢，二期工程部份不用，而游泳池也需要負擔．沒有使用的人也要負擔嗎?設計圖上，我家與隔壁一戶面積約差２坪，可是在合約書上竟寫相同，詢問仍同樣回答，後才勉強改口說不同．二屋公設比卻都相同約為26.4％，而其公設算法為(大公設)/(室內面積+大公設)，那麼一樓沒有小公設嗎，還是鑽漏洞呢?公設比合理嗎?而樓高在設計圖上沒有註明，曾經口頭說６米，而後來詢問時又有點含糊其辭．應該如何令其確定？聽說一樓只要超過４米２，政府會自動核為樓中樓，並自動多計算1/3面積? 目前一樓面積為34坪左右，樓中樓８坪，大公設１６坪．雖然是店面，但是否以後出售改買公寓一樓店面較佳呢?
該建商為簽約時才成立的公司，在與我家簽約後３天才通過成立，而與其他住戶則有先有後．令人擔心的是，該負責人有三家公司包三個工程，而我們這次改建是否可能遇到一次性公司呢?

還有更為嚴重的是關於信託契約書的問題，如下：
甲方：住戶，　　　
乙方：建設股份有限公司　　
丙方　建築經理股份有限公司　　　
丁方：中聯信託投資股份有限公司＊分公司
．．擬以信託方式委由具不動產開發、管理、清理處分及建築經理專業之丙方擔任受託人，經甲乙丙丁肆方合意訂立契約．
甲、乙方以指定信託方式將本開發案財產權利之名義，移轉予丙方名下，由丙方依本約之約定，管理本開發案使其財務計劃得以在一獨立性之條件下運作，維繫本開發案營建融資債權債務關係得以穩定發展並依約履行，以利甲、乙方得依其既定之財務計劃進行本開發案，並保障丁方建築融資債權安全．

建築融資：丁方就本開發案提供甲、乙方之建築融資額度，詳丁戶核淮建築融資之批覆內容及乙丁雙方之借貸契約與借據．

本開發案建造執照之起造人名義：乙方應於取得建造執照後，依丙方或丁方指定之期限內，變更起造人名義予丙方．

合建契約之履行，如發生爭議等情事者，甲、乙雙方應儘速達成協議解決之：因前開情事．．．．丙方得採必要處置，甲方或乙方不得拒絕或異議，並應拋棄民法第 270條之抗辨權，且不得向丙方要求任何損害賠償．

丙方之續建
一．續建資金：丙方應以甲、乙方名義依合理市場報酬行情或條件，引進資金以辦理續建事宜，甲、乙方不得異議或拒絕．
二．續建管理：丙方應綜攬一切續建管理事宜，必要時丙方得複委任他人辦理續建相關事宜．

信託不是都應委託給銀行嗎，怎會將財產都委任給建築經理公司呢?又怎知建築經理公司和建商沒有勾結關係呢?在此當中，信託投資公司能相當於銀行嗎?
合約書之中，丙方權利遠超乎想像，而幾乎沒有可以與之爭議，甚至不能拒絕其行為，這是否明擺坑人呢?

一次性公司若消滅，所有產權被丙公司取走，住戶怎麼辦?又一堆條文皆有利於丙公司，且住戶不是不得異議或拒絕，便是要放棄民法以抗辨權，這是預謀奪取住戶財產嗎?
本來住戶要請律師，後來都沒有人請，也都不了了知，許多住戶不是無知便是投其大地主及建商所好．這種情形如何是好?應如何採取防範措施呢?
謝謝！！

本開發案以丙方名義取得使用執照後，應即辦理建物所有權第一次登記至丙方名下．
為何信託契約將財產轉移到建築經理公司而非銀行呢??
原本信託是讓銀行成為住戶的財產保管人，如今如此作為是否有問題?
目前室內４４坪，（樓中樓８坪），大公室１６坪，總面積為６０坪．
原本面積為３５坪，＞＞　（６０－３５）＝２５坪
３５為現在原有坪數，２５坪為建後增加．
１５萬＊２５坪＝３７５萬
３７５＋（１０萬＊８坪）＝４５５萬．
因此必須再添加４５５萬才可以．

原本曾說改建不用多花錢，現在卻變如此．也許改建後因屬於大樓，且有停車位，所以價值可能升高．但要補入如此多資金，必然加深負擔．目前有一住戶於上次開會時說沒錢填入，出售為950萬朋友問，這是目前出售價格，還是建後價格，但我認為應是目前出售價格，但比時價高，可能即將改建之故而漲升）．聽說現在比我家少３坪，我父說我家３５坪，售１２００萬的話可以．欲售１２００萬適當嗎?我個人認為我父親不善與人想處，且大樓費用多，有友人建議出售屋子省清負曕，我感覺也是一個不錯的建議．

另有人建議，將存證信函（申明前契約之建商執照還未下來，未具法人資格，契約自始無效)寄給對方．合適嗎?
民法第 270 條 關於捨棄上訴權及撤回上訴之規定，於抗告準用之。 信託契約上要我們放棄民法270條，這種信託契約書能沒問題嗎?　請告知，非常感激！

原本有些住戶都陌不關心，而且有些還刻意討好大地主與建商，後來終於也有人覺得信託契約太沒保障，因此而開會．今天建商竟然說他什麼都不知，要找建築經理公司(丙方)，說信託契約是與丙訂，簡直胡說，乙方建商也是契約當事人之一，現在問問題就開始推卸了，以後怎麼辦．後來竟惱羞成怒說為什麼你們這戶問題那麼多　？再來就是說要以１０００萬買，但口氣很糟，我父回答不可能，還沒繼續講下去，他就說要我們等律師信，我父因此也回答讓他等律師信．

明明沒有道理，卻比任何人囂張，其它鄰戶也是很糟，看到有點衝突大家就散了，事關他們權益，居然沒人肯用心肯出力，連問問題都巴不得讓我們站在風口，自己躲在背後．
請大家詳細考慮提出良好的建議，謝謝．

現在收到一封信，並不是存證信函，我想應該是每個住戶都有吧，要我們去和建築經理公司簽約，否則說是不履行契約，如果不簽的話，請問這樣會變成如何呢?謝謝．

公設部份，我只是想說因為公設只講到大公設，沒提及小公設，怕以後又多出了公設面積．

我是覺得信託給銀行比給建築經理公司更具安全性．而且丙建築經理公司的權利太大，在合約中卻沒有相對的責任和責任未達之處罰，未免太過不公平．連撤換都很難，如果他要吃定住戶可以隨心所欲． 總覺得合約中，有關住戶自保權益的可能大幅縮小，反而是受害的可能大幅增加． 在住戶群普遍無知和自私的心理下，我們也很覺得無奈．要說請律師，不但說的人很少，可能大家都太相信地主不會出事，肯付錢的人更少，甚至有刻意吧結建商地主的人說風涼話．

乙建商居然強詞說我們不應該太過於注重文字，法律合約不就是文字嗎，不注意怎行，不然就按我們意思就好，也請他不要太注意文字，可見其強詞奪理．

改成預售屋方式的另一種原因是因為我想該建商以三個不同的名義公司已經包下二個，目前聽說還想涉及附近其它三個工程，其資金現已不足，否則何必改為"預售"呢，所以很擔心日後因資金及工程問題所生的不良骨牌效應．

既然要我們主張放棄民法的部份權利，那麼他們是不是也要放棄一些權利來平衡，否則怎麼公平呢?

想來想去，只有賣出比較好安心．只是在這種情況和時機之下，要出售是否容易呢?

Answer 1

您好：
像這樣的事，由於茲事體大，一般而言，不論是哪一方最好都要有律師在旁邊當作顧問，最不濟也得要有個土地代書，只少在土地建築相關法規上也好有個憑恃．
能夠經營信託業務的不一定是銀行，只要符合信託業法的都可以申請特許經營信託業務
而依銀行法的規定，信託投資公司為銀行的一種，因此也可以從事貸放等銀行業務
現在您合約都已經簽了，其實您倒是要好好想想，再下去要不要繼續參加這個合建計畫，說實在話，作一個律師，只能在看完您所有的包括契約在內的文書，然後看看您還能怎麼處理，如果不想繼續，那就找找看有沒有安全脫身的可能
如果要繼續，那就要看看有沒有什麼樣的著力點，增強您的地位，當然這部分有時候會是見招拆招

像這樣安排由建築經理公司擔任受託人的角色，事實上也就是在防範建築公司是一次性公司或是空殼公司
在建築期間，由受託人保管產權和貸款，控制付款流程，縱使建築公司房子蓋到一半跑了，這個時候建築經理公司就要負責另外找人來把房子蓋到好，而且因為前都還控制在建築經理公司手上，也不容易因為建築公司倒閉而有什麼損失，這樣的模式比起以往地主直接和建商締約的模式，相對的安全許多

所以對於您現在的狀況，還是建議您花點錢找個律師，幫您看看合約，想想怎麼出招才是

以上謹就您的提問簡答，如需進一步資訊或服務，請在按下＂我的暱稱＂後，利用＂寫信給他＂和我聯繫，謝謝
當然您也最好告訴我怎麼回覆才好

Answer 2

玉 經理 我是丘

我很想念妳

Answer 3

你的感覺＜陷阱＞有危機意識．是對（事務）未完全前的心態！
對合約與信託契約機制．產生疑慮不安！！！
既然是合約內的人都有權主張：法院公證（加強合約內容）ｏ
然而工程期間的＜獎懲＞皆應事先例入契約機制書用以保障ｏ
不可見＜事故災害＞也得附加（保險單位）承受風險！！
大組織有限的責任制ｏ往往使得（個體）實質受損最大！！！
因此建議你主張（法院公證仲裁附加保險如期完成合約事項）ｏ
因為你以簽訂合約／最多只能要求（公證附加再保險）合理要求
祝你心想事成秋節愉快！

2006-10-11 18:37:51 補充：
你的事情真不少．先說個故事給你參考股票券每小股規訂不得少於１０元上市可是證件交易所確見到不足１０元股票在交易／奇怪的是證交稅一樣繳一毛不能少這整個現象不是你個人能反對的．．．．．只有依賴法院公證產生效果保障．外加保險＜確保風險＞例如：１０００／１２００送請保險公司評鑑．自然最清楚！＜１０００／１２００是引用你的述字＞ｏ希望你心情開朗．事事順利ｏ