location accession: j'ai besoin d'infos sur ce mode d'achat.?

Question

comment est calculée la partie qui sert au paiment de la maison? qui paie les taxes foncieres durant le contrat? peut on louer une partie de la maison que l'on occupe pendant le contrat ou est on considéré comme un locataire et à ce titre on ne peut pas louer?
toutes les infos, sites à voir et temoignages sont les bienvenus.. merci

pour infos:je connais le principe et j'ai deja lu le texte de loi mais il reste la pratique !! comment sont deternminé les part de la location et d'achat mensuellement; nous ne voulons pas de pret non plus et il ne s'agit pas d'un logement social. merci

Answer 1

Location-Accession

PRET CONVENTIONNE / PAS
CCH : art. R. 331-76-1 à R. 331-76-5

Les logements faisant l’objet d'un contrat de location-accession conforme à la loi du 12.7.84 peuvent être financés à l'aide d'un prêt conventionné.
Le prêt conventionné est accordé au vendeur lors de la conclusion du contrat de location-accession et concourt au financement du logement pendant la période de jouissance à titre onéreux. Il est transféré à l'accédant pour le montant du capital restant dû, lors de la levée de l'option.
L'attribution d'un prêt conventionné pour le financement d'une opération de location-accession permet à l’accédant, sous certaines conditions, de bénéficier de l'aide personnalisée au logement (cf. dossier ANIL/Aides personnelles : APL accession)

Le prêt conventionné est accordé sans conditions de ressources ; toutefois, l'emprunteur, dont les ressources ne dépassent pas un plafond réglementaire, bénéficie d'un prêt conventionné garanti par l'Etat à un taux privilégié : ce prêt, dit « d'accession sociale » ou PAS, est un prêt conventionné et
présente donc toutes ses caractéristiques, à l'exception des conditions de ressources et du taux d'intérêt.

􀂄 CONDITIONS D'OBTENTION DU PRET CONVENTIONNE

Les prêts conventionnés peuvent être accordés pour financer des logements faisant l’objet d’un contrat de location-accession et prévoyant le paiement fractionné du prix (CCH : art. R. 331-76-1).

􀁺Bénéficiaires
Personnes physiques ou morales qui construisent des logements dont le transfert de propriété est prévu
au profit de personnes physiques (CCH : art. R. 331-76-2).

􀁺 Ressources
Le prêt conventionné est accordé sans condition de ressources : toutefois, l’emprunteur, dont les
ressources sont inférieures au plafond réglementaire bénéficie d’un PAS : l’établissement prêteur ne peut pas lui proposer un prêtconventionné non garanti par l’Etat.

􀁺 Caractéristiques du logement
. Le PC peut financer un logement neuf.
Le logement ne doit pas avoir fait l'objet d'une première occupation depuis l'achèvement de la construction ou l'achèvement des travaux, sauf si cette occupation résultait d'un précédent contrat de location-accession (art. R. 331-76-3).
. Le logement doit constituer la résidence principale de l'accédant. Il doit donc être occupé au moins
8 mois par an.

􀁺 Prix du logement
Le prix du logement, à la date de signature du contrat de location-accession, ne peut excéder un prix au m² de surface habitable variable selon la zone géographique. Ces plafonds de prix sont les mêmes que ceux applicables en accession directe aux logements neufs en secteur groupé

􀂄 CARACTERISTIQUES DU PRET
􀁺 Montant du prêt
Le prêt peut financer l’intégralité du coût de l’opération (pour cette notion : voir arrêté du 2.10.95 :art. 7 I).
􀁺 Modalités de versement du prêt
􀂅 Attribution du prêt au vendeur
Le PC est accordé au vendeur qui en assure le remboursement pendant la durée de la période de jouissance.
Le remboursement du prêt par le vendeur s'effectue grâce à la redevance versée par l'accédant.
􀂅 Transfert du prêt à l'accédant
Lors du transfert de propriété au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession ou, à défaut, à un autre acquéreur, le prêt peut être transféré pour le restant du capital restant dû. Toutefois lorsque le transfert a lieu au bénéfice du titulaire du contrat, le montant du prêt ne peut excéder la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction de la redevance imputable sur le prix (CCH : art.R. 331-76-4).
􀂅 Absence de levée d'option
Le prêt conventionné peut être maintenu (absence de transfert) au vendeur dans deux cas :
. le vendeur conclut un nouveau contrat de location-accession ;
. le vendeur loue le logement ; il n'a pas l'obligation de passer une convention avec l’Etat. La location se fera dans les conditions de droit commun ( art. R. 331-76-5).
􀁺 Taux d'intérêt du prêt
Le PC finançant une opération de location-accession peut être accordé à taux fixe ou à taux révisable.
Pour les conditions de taux voir le dossier ANIL/Prêts et Subventions : PC/PAS : barèmes.
􀁺 Durée du prêt
Le PC est accordé pour une durée de 5 ans minimum et 30 ans maximum, au choix de l'emprunteur, à compter de l'attribution du prêt au vendeur lors de la signature du contrat de location-accession.
L'accédant rembourse directement le prêt à l'établissement de crédit, entre la date de transfert de propriété et la date d'expiration du prêt.
Par exemple : pour un prêt PC sur 20 ans octroyé le 1.8.85 et dont le transfert de propriété a lieu le
l.8.90, l’accédant remboursera le prêt jusqu’au 1.8.05, soit pendant 15 ans.
􀁺 Garanties exigées
L'établissement prêteur apprécie les garanties nécessaires de la même façon que pour un PC accession
(cf. dossier ANIL/Prêts et Subventions : PC/ PAS : Barèmes).
ANIL/LOCATION ACCESSION : PC/PAS 3 JUIN 2005
􀁺 Aide personnalisée au logement (APL)
Le locataire accédant peut bénéficier d’une aide personnalisée au logement (CCH : art. L. 351-2 6°).
Le paiement fractionné du prix inclus dans la redevance est une condition mise au bénéfice de l’APL
et du prêt conventionné (CCH : art. R. 331-76-1).
Pour le calcul c’est l’intégralité de la redevance qui devra être prise en compte (CCH : art. R. 352-1).
Le barème est établi en prenant en considération le montant de la redevance dans la limite d’un
plafond ainsi que les dépenses accessoires retenues forfaitairement (CCH : art. L. 351-3 3°).
􀂄 DEMARCHES
Le prêt est accordé au vendeur sur sa demande.
L'accord de l'établissement prêteur est subordonné au contrôle de la solvabilité de l'accédant.
Le prêt étant accordé à un professionnel, la procédure d'offre de prêt prévue par la loi Scrivener n'a pas
lieu d'être suivie.
Les modalités pratiques du transfert de prêt à l'accédant lors de la levée de l'option peuvent varier dans
une certaine mesure, selon les établissements prêteurs.
􀂄 FINANCEMENT COMPLEMENTAIRE
Le PC finançant une opération de location-accession peut être complété :
􀂅 lors de la conclusion du contrat
- soit par un prêt au titre du 1 % ;
- soit par un apport de fonds propres du vendeur ;
- soit par l'apport personnel de l'accédant...
􀂅 lors du transfert de propriété
soit par un prêt au titre du 1 % ;
soit par l'apport personnel de l'accédant ;
soit par un prêt bancaire ordinaire ;
soit par un prêt au vendeur...
soit par un prêt nouveau à taux zéro (sauf dispositif PSLA : CCH : art. R. 331-76-5-1).
ANIL/LOCATION ACCESSION : Nouveau prêt à 0 % 4 JUIN 2005
PRETS ET AIDES
NOUVEAU PRET A 0 %
Location-Accession
NOUVEAU PRET A 0 % MINISTERE DU LOGEMENT
CCH : art. R. 318-2 3° et R. 331-76-5-1
Le nouveau prêt à taux zéro peut être accordé pour financer l’acquisition de logements faisant l’objet
d’un contrat de location-accession.
􀁺 Champ d’application
- Construction de logement ou aménagement à usage de logement de locaux non destinés à
l’habitation.
- Acquisition d’un logement neuf.
- Acquisition d’un logement en vue de son amélioration.
􀁺 Conditions
Le contrat doit être régi par les dispositions de la loi du 12 juillet 1984, prévoir un paiement fractionné
du prix.
Le prêt est versé à la date de la levée de l’option.
􀁺 Bénéficiaire
L’emprunteur doit être une personne physique.
L’accédant pour un même logement ne peut bénéficier du dispositif PSLA et du nouveau prêt à 0 %.
ANIL/LOCATION ACCESSION : PSLA 5 AVRIL 2006
PRETS ET AIDES
PRET SOCIAL LOCATION-ACCESSION
Location-Accession
DISPOSITIF PRET SOCIAL LOCATION-ACCESSION (PSLA)
Loi du 9.8.04 relative au soutien à la consommation (art. 9)
Loi relative à la cohésion sociale (art. 102)
Circulaires des 26.5.04 et 20.2.06
Le dispositif PSLA, qui s’inscrit dans le cadre de la location-accession, s’applique aux opérations de
construction ou d’acquisition de logements neufs destinés à des ménages modestes. Pour en bénéficier
l’opérateur doit signer une convention avec l’Etat et obtenir un agrément préfectoral. Ce dispositif
repose sur un nouveau prêt, le Prêt Social Location-Accession (PSLA), et ouvre droit à des avantages
fiscaux (TVA à taux réduit sur le prix de vente et exonération sur une longue durée de taxe foncière
sur les propriétés bâties). Ces avantages sont applicables aux opérations agréées à compter du 26 mars
2004, y compris dans les DOM.
􀂄 CONDITIONS D’OBTENTION DU PSLA
􀁺 Caractéristiques du logement
- Le PSLA doit financer des opérations de construction ou l’acquisition de logements neufs faisant
l’objet d’un contrat de location-accession (loi du 12.7.84).
- Il est destiné à être occupé à titre de résidence principale, c’est-à-dire au moins huit mois par an.
􀁺 Ressources
Les logements faisant l’objet du PSLA doivent être occupés par des personnes dont les revenus sont
inférieurs, à la date de signature du contrat préliminaire ou, à défaut, à la date de signature du contrat
de location-accession, à un plafond de ressources déterminé par arrêté (CCH : art. R. 331-76-5-1 ;
annexe de l’arrêté du 2.12.05) :
Nombre de personnes
destinées à occuper le logement Zone A Zone B ou C
1 22 110 € 18 950 €
2 28 420 € 25 270 €
3 32 390 € 29 230 €
4 35 540 € 32 390 €
5 et plus 38 690 € 35 540 €
􀁺 Agrément de l’opération
Le vendeur doit obtenir un agrément du préfet dans le département. Pour cela, il doit signer une
convention avec l’Etat qui prévoit le respect des conditions suivantes :
ANIL/LOCATION ACCESSION : PSLA 6 AOUT 2006
- un montant maximum pour la redevance
La fraction locative de la redevance ne doit pas excéder les plafonds mensuels suivants, par mètre
carré de surface utile (CCH : art. R. 331-76-5-4 et arrêté du 26.3.04 modifié) :
Au 1er juillet 2006
Zone géographique A 9,39 € (9,95 € pour la Zone A bis : Paris et les communes limitrophes)
B 7,31
C 6,79
Ces plafonds sont révisés au 1er juillet de chaque année sur la base de la variation de la moyenne sur
quatre trimestres de l’indice du coût de la construction de l’année civile précédente
La part acquisitive est fixée dans le cadre du contrat de location-accession en fonction des capacités
financières du locataire-accédant en accord avec le vendeur.
􀁺 Prix du logement
Le prix de vente du logement ne doit pas excéder un plafond par mètre carré de surface utile (CCH :
art. R. 331-76-5-4 et arrêté du 26.3.04 modifié) :
Au 1er janvier 2006
Zone géographique A 3 261 €
B 1 878 €
C 1 660 €
Ce plafond est révisé chaque année le 1er janvier en fonction de la variation annuelle de l’indice du coût de la
construction appréciée entre la valeur du deuxième trimestre de l’antépénultième année et celui de l’année
précédente
NB : La TVA ayant déjà été acquittée en amont par le vendeur, la vente n’est pas soumise à TVA
Le prix non révisable, est minoré chaque année de 1,5 %. Les parties peuvent s’accorder sur la
fixation de plusieurs dates de levée d’option et sur le niveau de minoration de prix demandé. Dans
cette hypothèse, le vendeur doit spécifier le prix du logement pour chacune de ces dates ainsi que la
minoration effectivement appliquée. Si le locataire-accédant demande à lever l’option avant les dates
prévues, il bénéficie de la décote de 1,5 % par an (circulaire du 26.5.04).
- Une proposition de prêt à l’accédant
A la signature du contrat de location-accession, le vendeur doit disposer de l’engagement d’un
établissement de crédit de proposer au ménage au moment de la levée de l’option, s’il présente à cette
même date des garanties suffisantes de solvabilité, un prêt conventionné pour financer le transfert de
propriété. La mensualité de remboursement à la charge du ménage est plafonnée. La somme des
mensualités (hors primes d’assurance), y compris la mensualité du prêt 1% éventuellement accordé, ne
doit pas dépasser la redevance payée au cours du mois précédant la levée de l’option.
En cas d’offre de prêt à taux fixe, ce plafond sera applicable pendant toute la durée du prêt.
En cas d’offre de prêt à taux révisable, il sera applicable jusqu’à la date de première révision. Au delà
de cette date la mensualité pourra rester constante en ajustant la durée des prêts en fonction de la
variation du taux d’intérêt.
Si le prêt est modulable, l’accédant peut demander que la mensualité de remboursement soit
augmentée et dépasse le plafond si sa situation lui permet de faire face à une charge financière plus
importante. La condition de plafonnement de la mensualité s’applique que le prêt soit transférable ou
non.
- L’offre de garanties
Le vendeur offre à l’accédant, en cas de levée de l’option, une garantie de relogement sous conditions
de ressources et une garantie de rachat de son logement mentionnée dans le contrat de locationaccession
et dans l’acte constatant le transfert de propriété. Ces garanties sont mises en jeu en cas de
survenance de certains faits énumérés (voir ci-dessous).
Une convention-type est prévue (circulaire du 26.5.04 : annexe IV).
ANIL/LOCATION ACCESSION : PSLA 7 AVRIL 2006
􀂄 CARACTERISTIQUES DU PSLA
􀁺 Attribution du prêt à l’opérateur
Il est accordé à la personne morale qui entreprend l’opération de location-accession. Toutes les
personnes morales peuvent réaliser des opérations financées en PSLA : organismes HLM, SEM,
promoteurs privés…
􀁺 Nature et montant du prêt
C’est un prêt conventionné qui peut financer jusqu’à 100 % de l’opération. Les prêts complémentaires
du prêt conventionné sont mobilisables en complément du PSLA, notamment ceux du 1% logement.
Mais l’accédant ne peut pour un même logement bénéficier du dispositif PSLA et du nouveau prêt à
0 % (CCH : art. R. 331-76-5-1).
Tous les établissements de crédit habilités à délivrer des prêts conventionnés peuvent accorder des
PSLA.
􀁺 Taux du prêt
Une enveloppe de 130M € de refinancement sur les fonds d’épargne de la Caisse des dépôts et
consignations a été dédiée aux opérations d’accession financées avec un PSLA. Cette enveloppe est
distribuée par les établissements de crédit sélectionnés par adjudications.
Les taux et les enveloppes sont les suivants : adjudications du 22.3.06
Établissement
distributeur
Enveloppe
(en M €)
Taux pour les organismes HLM,
SEM de logement social et
emprunteurs bénéficiant d’une
garantie de collectivité
territoriale
Taux pour les
autres emprunteurs
personnes morales
Taux pour les emprunteurs
personnes physiques en
cas de transfert du prêt
Crédit Mutuel
- CIC 100 3,63 % 3,63 % à 3,88 % 3,63 % à 3,93 %
Crédit
Agricole 25 3,70 % 3,70 % à 3,95 % 3,70 % à 4 %
Crédit
Coopératif 5 3,65 % 3,65 % à 3,90 % 3,65 % à 3,95 %
Total 130
Les taux de ces prêts sont indexés sur le taux du livret A.
Ces mêmes établissements ainsi que d’autres ont aussi la faculté de financer des opérations PSLA sur
fonds propres.
􀁺 Calcul de l’APL
La totalité de la redevance est prise en compte pour le calcul de l’aide personnalisée au logement. Le
barème applicable est celui de l’aide personnalisée accession (CCH : art. R. 351-2-1).
􀁺 Dérogations à certaines dispositions applicables aux prêts conventionnés
La durée maximum des prêts conventionnés est de 30 ans avec possibilité de la prolonger à 35 ans
(CCH : art. R. 331-76).
L’établissement de crédit qui accorde le prêt au vendeur peut déroger, pendant la phase locative, en
tout ou partie aux conditions dans lesquelles sont consentis les prêts conventionnés à taux révisable
pour les opérations de location-accession à la propriété (nombre de révisions du taux d’intérêt par an et
modalités de révision du taux). Ces dérogations ne s’appliquent pas en phase d’accession en cas de
non transfert d’un PSLA à taux révisable (circulaire du 26.5.04).
ANIL/LOCATION ACCESSION : PSLA 8 AOUT 2006
􀁺 Transfert du prêt
Le prêt peut être transféré au bénéfice du titulaire du contrat de location-accession ou, à défaut, à un
autre acquéreur pour le montant du capital restant dû, au prorata de la fraction correspondant au
logement qu’il acquiert. Lorsque le transfert a lieu au bénéfice du titulaire du contrat, le montant du
prêt ne peut excéder la différence entre le prix du logement et le montant de la fraction de la redevance
imputable sur le prix. Cela consiste à transformer le prêt accordé au vendeur en plusieurs prêts
conventionnés accordés aux accédants au moment de la levée de l’option. Le ménage n’est pas tenu
d’accepter le transfert du PSLA et peut choisir toute autre offre de crédit. Le transfert n’est pas
automatique : l’établissement de crédit peut s’opposer à ce que le PSLA soit transféré à un ménage
présentant des garanties insuffisantes de solvabilité au moment de la levée d’option. Dans ce cas, le
ménage pourrait bénéficier d’une garantie de relogement (circulaire du 26.5.04).
En cas de transfert d'un PSLA à taux révisable, la révision du taux ou la modification de l'échéance des
remboursements peuvent intervenir seulement deux fois par an (CCH : art. R. 331-76-5-2).
􀁺 Cumul
Le PSLA, catégorie particulière de prêt conventionné, est cumulable pour financer l’acquisition du
logement avec un autre prêt conventionné supplémentaire y compris en cas de transfert (CCH : art.
331-73 et circulaire du 20.2.06).
􀂄 GARANTIES
Le ménage bénéficie de la part du vendeur de deux garanties, l’une de relogement, l’autre de rachat.
􀁺 Garantie de rachat
Après la levée de l’option, le ménage bénéficie de la garantie de rachat de son logement par le vendeur
ou par la personne morale avec qui le vendeur a conclu une convention. La garantie peut être mise en
jeu, à condition que le logement soit toujours occupé à titre de résidence principale, sur demande de
l’emprunteur ou du coemprunteur par lettre recommandée avec avis de réception, dans les quinze ans à
compter de la levée de l’option. La demande doit intervenir dans un délai d’un an suivant la
survenance, pour l’emprunteur ou le coemprunteur, de l’un des faits suivants :
- décès,
- décès d’un descendant direct faisant partie du ménage,
- mobilité professionnelle impliquant un trajet supérieur à 70 km entre le nouveau lieu de travail et le
logement financé,
- chômage de plus d’un an attesté par l’inscription à l’ANPE,
- invalidité reconnue par carte d’invalidité (Code famille et aide sociale : art. 173) ou par décision de
la COTOREP,
- divorce,
- dissolution d’un PACS.
En cas de mise en jeu de la garantie, le vendeur s’oblige à racheter le logement dans les conditions
suivantes :
- dans les 5 ans à compter de la date de levée de l’option à un prix égal au prix de vente du logement
à la levée de l’option ;
- de la 6ème à la 15ème année à compter de la date de levée de l’option à un prix égal au prix de vente
du logement à la levée d’option minoré de 2,5 % par année écoulée. Ce prix est minoré, le cas échéant,
des frais de réparation nécessaires à une nouvelle occupation et justifiés par la production des factures
correspondantes (arrêté du 26.3.04 : art. 4).
ANIL/LOCATION ACCESSION : PSLA 9 AVRIL 2006
􀁺 Garantie de relogement
􀂅 Après la levée de l’option
Le ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS peut également demander, dans les mêmes conditions que celles prévues pour la garantie de rachat (cf. ci-dessus), la mise en jeu d’une garantie de relogement. Elle consiste à proposer au ménage trois offres de relogement correspondant à ses besoins et à ses possibilités dans un délai de six mois à compter de la demande présentée par lettre recommandée avec avis de réception. Le ménage dispose d’un délai d’un mois à compter de la dernière offre pour l’accepter. A l’expiration de ce délai, si le ménage n’a pasaccepté une des trois offres, il est déchu de tout titre d’occupation sur le logement (loi du 12.7.84 : art.
27-1 et arrêté du 26.3.04 : art. 5).
􀂅 En cas de non levée de l’option
Pour les contrats de location-accession portant sur des logements relevant du dispositif PSLA, le
ménage dont les ressources sont inférieures aux plafonds de ressources PLUS doit se voir proposer par
le vendeur une garantie de relogement semblable à la précédente. A compter de la date limite fixée pour la levée d’option et jusqu’au départ des lieux, l’occupant verse une indemnité d’occupation qui ne peut être supérieure au montant de la redevance diminué de la fraction imputable sur le prix (loi du 12.7.84 : art. 5 et 9).
Dans les deux cas, lorsque le vendeur est un organisme HLM, les offres de relogement ne font pas l’objet de la procédure d’attribution ordinaire des logements sociaux (loi du 12.7.84 : art. 9 et 27-1).
􀂄 DISPOSITIF FISCAL
Cf. dossier « Prêts et aides ».
􀂄 CAS PARTICULIER DES OPERATIONS REALISEES PAR DES SCI
Certains opérateurs sont susceptibles de mener leurs opérations d’accession à l’aide de SCI créées spécifiquement pour commercialiser les logements. Ces opérations sont éligibles au PSLA.
Dans ce cas la SCI signe la convention avec l’Etat et contracte le PSLA.
Deux possibilités sont alors ouvertes pour la réalisation du logement :
- soit le logement fait l’objet d’une livraison à soi-même par la SCI,
- soit le logement est acquis par la SCI à un promoteur.
􀂄 DEMARCHES DU VENDEUR
􀁺 Instruction de la demande d’agrément (CCH : art. R. 331-76-5-3)
La demande d’agrément de l’opération est instruite par le directeur départemental de l’équipement. La décision est prise par le préfet et notifiée au demandeur. Les pièces à fournir à l’appui d’une demande de décision d’agrément sont précisées (circulaire 26.5.04 modifiée par celle du 20.2.06).
􀁺 Logements bénéficiant de l’agrément
Le vendeur transmet au préfet au plus tard dans les 12 mois de la déclaration d’achèvement de travaux, les contrats de location-accession signés et les justifications des conditions de ressources des accédants. Au vu de ces documents, le préfet notifie au vendeur la liste des logements bénéficiant à titre définitif de l’agrément.
Ne peuvent bénéficier de ces prêts les logements dont les travaux ont commencé avant obtention de la décision d’agrément, sauf s’ils portent sur des logements acquis en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) par le vendeur.
Les particuliers intéressés par le dispositif PSLA peuvent obtenir la liste des logements bénéficiantd'un agrément auprès de la DDE.

Answer 2

Merci à RAFduSud... pour la précision de sa réponse

Answer 3

Bonjour désolé mais que veux tu dire par location accession???connais pas c'est ou? et je te dirai quoi apres merci jack