法拍屋法律問題 救命 急急急....

Question

小時後因為家母不識字.買的第一間房子是用我阿姨(母親的親妹妹)的名字購買.
等我長大成人時.阿姨提議說要把房子轉回我的名下.於是我以第一次購屋的名義買下這棟房子(其實只是變更所有人名字).但中間卻發現阿姨以向銀行貸款了170幾萬.她承諾會盡快去還款.這中間仍持續去繳銀行貸款.直到幾年前他連利息都沒去繳.現在房子已經遭法院拍賣中....我想問的是.........>_<
雖然現在我是房屋所有權人但當初向銀行借款的人並不是我的名字.抵押品是那一棟房子.如果拍賣的價錢仍不夠清償銀行欠款.那我本人需要負不足款項的責任和金額嗎????
另外房子有租賃契約(有至法院公證過).房客仍住在裡面.因為房子已經2拍.未售出.現在收到法院執行命令.銀行以民法第866條.申請除去承租人之租賃權.各位大大...麻煩救救我....因為我的房客就是我獨居行動不便的73歲老母親.....
不知有甚麼辦法.能讓銀行不要除去租賃契約..我的用意只是希望能拖延交屋的時間.讓老母親.有個遮風避雨的地方直至風燭殘年之日.
拜託......救命.....救命.....

感謝大大的解答.問題是.為何房子過戶時.債務會轉到我的名下.我並沒有簽任何同意的文件??????疑惑ㄟ????

感謝104法拍大師大大的解答:讓我好想哭....因為我求助無門.不懂法律.也剛學電腦..嗚..嗚...
但我還是不懂..當初法院寄來民事裁定時..我的人稱為相對人.為何現在再收到地方法院執行命令時(要除去租任契約).我的人稱變為債務人.到底是為甚麼????
我好怕....也好擔心
請各位大大不吝賜教

Answer 1

Ａｎｓ１：房子過戶時，過戶機関會要求出賣人的印鑑證明及印鑑章，而買受人只需身份證影本及一般的私章；所以房子就在您不清楚的情況過戶到您名下，家人代您刻了私章，相信您也不會告家人偽造文書吧！當初在過戶前，您阿姨已向銀行借款，而且借款保證人不會是您；以您的名義過戶，您應刻只是單純擁有所有權；抵押債務要轉移給您，除了要印鑑證明及印鑑章外，銀行對保也會要求本人簽名，您不可能不知道。現在房子被拍賣，假設拍賣款不足清償債務，也完全與您無関，您是房子所有權人，債務人不是您，您叫義務人，您的信用不受影響。Ａｎｓ２：民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律也保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，此時您的租約不論公證或私約，都是無效。緃使租約被排除，法院的點交流程長達四個月以上，買的人來會來與您們協商，貼補您們搬遷費，換取您們和諧早日交屋。走到這個地步，除非您也進場投標，否則遲早是要交屋的；房子多的是，找間不錯的房子先用租的，有機會及有能力時，再買一間更好的房子孝敬老人家吧！參考網站：www.104woo.com.tw

2006-09-17 20:38:54 補充：
在查封時，您母親是第三人（承租人），也稱為相對人，但當債權人引用民法第８６６條，排除令堂租賃權，令堂為當事人，所以也稱為債務人。經營法拍屋業務２０年，經歷拍賣案例成千上百，請不要洩氣，船到橋頭自然直，天無絶人之路；勇敢面對，終有一天，柳暗花明，您們會重新站起來的。

Answer 2

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Answer 3

房屋買賣時..一定要清償債務才能過戶...所以現在房子是你的名字..債務應該是過戶時轉移到你名下才對...而..租屋之法院公證要看是在法拍前..還是法拍後..如果是之前..到沒什關西(到租賃日止..都可以繼續承租..但是房租歸拍定人收取..如果是有違常理的租賃..法官是不會採信喔!...例如..租期是20年之類的..或是租金500元..等等)如果是法拍之後才公證租約..那勸您不是自己想辦法拍回房屋..還是及早設想搬遷他處吧!...