有關大樓管委會，請教懂法律或有經歷的大大解惑!!(贈20點)

Question

我們在三年前法拍買得此屋位於大樓的七樓(頂樓)，因為是20年以上的房子，交接時，原屋主已說該棟屋子有漏水，他有私自找人修理，還是沒效~~
在過戶完成後，我們開始裝修內部，有打掉隔間牆與地板，重新更新管路與隔間，在裝修時確實發現有好幾處在雨天時會漏水，曾向大樓反應，他們開會決議說由七樓住戶自己修繕(當時出席人數也未超過半數，有會議紀錄證明)，當時也不懂法令，只好自掏腰包修理，那已經是2、3年前的事了~~最近有機緣接觸到大樓管理法令，發現原來那屬於公設，是要由大樓管委會出錢修繕，所以在這次本年度開會時，就提出異議，希望可拿回或以折抵管理費的方式，拿回自己自費修繕的地方，不料，他們也是用多數暴力的方式反對，而且還說：我們買法拍已經很便宜了，還要管委會出錢幫我們修理，話說的很難聽，說什麼看現在管委會有錢就想挖錢，什麼我老公(是現任主委，因為只有在他任內才又提出討論)不懂利益迴避等字言，說的我們真的好委曲。
在我們搬進來沒多久時，就開會決定大漲了一次管理費，從原來的1500變成3800(因為我們坪數較大，從原來以戶計算，改為以基本費加坪數計算，一樣也是未達法定人數就通過)我們也是很配合的大樓的規約繳費，難道就沒有權利要求大樓管委會要盡義務嗎?還反咬說：是我們裝修時自己弄壞的，可是我們私下有請教土木結構技師，他們說可能性太小了，不足列為主要原因，因為這棟大樓本身也經歷了921等地震、再加上可能混凝土與防水層已皸裂、老化等因素。我們想用調解說理的方式，也提出了法令與案例的判決，可是他們竟然說，不要說法令啦!!我們不懂啦!反正要我們出錢"替"你們修理，是不可能的~~@_@~~
但是七樓漏水又不只有我們這戶，只是反應過了，就是沒下文，所他們也就摸摸鼻子就自理了!!可是我們很不服氣~~因為我們的權利已經嚴重受損，而且也被污名化，只因他們的多數暴力。而且又以非合法成立的委員會，決定了一些規約，而且是針對我們這年輕的新住戶，所設的條款，而且這次開會，還故意提說，如果你們要拿頂樓漏水的錢，那我們就再調漲管理費，全部改為用坪數，對於小坪數的沒差，可是我們就要繳了很多錢，只因我們買了太便宜，所以一切修繕要自己來，而且又要繳很多管理費，又不能要求管委會做什麼~~~這還有道理在嗎??
最重要的事，我們與此大樓的人，都不太熟，也沒人替我們說話的，他們都幾乎住了20年左右，所以都會相互支會，決定一些東西，而且該大樓也有很多大戶，也沒住這裡~~其實很多決議都非合法，最主要是又不要成立合法管委會來綁手綁腳，一切他們說的算~~該大樓也有因不滿管委會的，而欠繳管理費好多年，也未見他們有何行動，也有某超級大戶的收費標準也不一致，而且該大戶有錢又強勢，管委會根本不敢動他，只敢對善良守法的我們動手，他們的行為與言論，令我們很不服。
想請教的是：
1. 請問我們自身的權益要如何保障呢??可否不繳管理費，會被告嗎?
2. 大樓頂樓的漏水問題因為已施做了3年，這筆錢還可要的回來嗎??而且是要我們出鑑定費!!確定不是我們造成漏水"才"可能出~~~@_@
3. 本大樓管委會至今尚未向有關機關核備，應該屬於沒有法律效力吧??
4. 每次決議一些議題時，出席的就是那些人約不到1/2，請問決議有效嗎?
5. 對於他們不理性的言行指控，可否提請精神賠償?只是很都沒有錄音~氣!我想可能沒辦法!
6. 如果要提訴訟的程序為何?會花很多錢嗎??

文章很長!!真是很不好意思~這是我們第一棟房子還在貸款中，沒想到房事這麼不順，造成我們很多困擾，麻煩大大們有空替我們解惑與建議~~

Answer 1

      公寓大廈管理條例訂定的目的是希望透過「住戶自治條例」的方式，以集會討論表決，由住戶去訂定適合自身住家環境的管理方式。故民意基礎相當重要，如果不經過多數決的區分所有權人會議形式，逕由管理委員會自行訂定管理規則，容易造成專斷、住戶不服等抗拒糾紛，為求制衡與公平性，條例才規定有關收費支出大筆數項等重大決議必須有一定比例的同意人數，也是不得已的事，管委會應只是依規約或會議決議取執行的機關。 {壹}關於漏水之情形，有幾點要說明，第一，要先瞭解所破裂之水管是共用水管或是專用水管，如果是公用水管，則管委會責無旁貸，應負責修繕，如果是專用水管，例如自家區分所有權人之熱水管，則必須自行負責修繕，第二，如果是屬於前述前者之情形，而管委委員會(區分所有權人會議)又置之不理，此時只有透過法院，請求管理委員會依判決支付。第三，如果無法判定，則依公寓大廈管理條例
圖片參考：http://us.i1.yimg.com/us.yimg.com/i/nt/ic/ut/bsc/newwin12_1.gif
第三十一條 區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有區分所有權人2/3以上出席。另第三十二條 區分所有權比例合計未達前條定額者，召集人得就同一議案重新召集會議；其開議，應有區分所有權人三人並1/5以上及其區分所有權比例合計1/5以上出席，以出席人數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意作成決議。其中包括下列，非經區分所有權人會議，不生效力。一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 (含:管理費及公共基金訂立標準及收費辦法)六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 {參}不理性的指控!在法律上ㄧ切講究[證據]，需有[證據]才能指控，[證據]包括[人證][物證]及其它参考性證據[如:錄音]!{肆}民事訴訟費用，依所提出的給付金額要繳裁判費用:民事裁判費: 因財產權起訴／上訴訴訟標的金（價）額 第一審 第二、三審10萬元以下1,000元1,500元逾10萬元～100萬元部分110元/萬165元/萬100萬元10,900元16,350元逾100萬元～1000萬元部分99元/每萬元148.5元/每萬元1000萬元100,000元150,000元其畸零之數不滿萬元者以萬元計算。{伍}訴訟程序:1.寫訴狀(法院及網路上均有範本可自行下載)2.投遞地方法院.3.繳民事訴訟費.4.等候法院開庭通知.

Answer 2

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Answer 4

請問：社區總共只有你們這一棟嗎？漏水的地方，是指七樓上面的大樓陽台嗎？我盡可能回答你；如果不足的地方，可留下ｅｍａｉｌ再進一步聯繫！有關公共設施的修繕部份，依據法令是屬於管理委員會的責任沒錯！用公款修繕公共區域也對！但是，您動工前的漏水，有證據嗎？而且，事後的修繕工程，也的確讓原先漏水的責任問題模糊掉了！所以，經過了二、三年要再翻案？確實不容易！針對這一點，如果社區有其他大樓，類似問題的話，可以試試聯合其他頂樓的住戶，針對公共區域防水問題連署提案，於大會中表決：是否統一修繕！如果通過了以後，再思考：以你家頂樓已修繕完成理由，請求社區修繕公費減價還你；否則，我個人也覺得不容易要管理委員會出這筆錢！不過，其他的部份，倒是可以討個公道：一．「有錢想挖、不懂利益迴避」...等說法，已經涉及影射他人操守、清白　　問題，可以帶錄音機(最好在第三者面前)，興師問罪！請說這話的人：　　講清楚。然後告他妨礙名譽！二．非法管理委員會的話，你必須蒐集證據、確認他們是未具資格的組織；　　並提出證明、告知對方並未合法；然後，只要再見到有牠們所署名的文　　件，就以偽造文書罪名、予以告發！　　（這一條是非告訴乃論的，也就是公訴罪）三．對方開會決議未達標準人數的話，也應該有證據！　　掌握證據後、對你不想接受的要求，就提出異議；如果對方一意孤行，　　則以「違背住戶委託誠信問題且影響住戶權益」理由，提背信罪告訴！四．至於管理理委員會對社區欠繳管理費者，未採取行動的話：　　先依法要求查閱帳目，確認後、依據據公寓大廈管理條例，檢具事實、　　向主管機關舉發，請求依法辦理！五．另外，就你所問的部份，答覆如下：　　(一)．你的權益，可參考我上述方向進行，相關存證信函都應該在最後　　　　　：請管理委員會依法將訴訟案件公告住戶週知；但，你的管理費　　　　　千萬不要不繳！　　(二)．就算鑑定漏水不是你們造成的，管理委員會也不見得有責任立即　　　　　幫你修；更何況：社區修繕預算，還有比價、議價...等等程序。　　　　　所以，像上面所講的：你想討公道？這個部份恐怕不容易！　　(三)．管理委員會向主管機關核備，會比較沒有爭議；但，不代表無效　　　　　！最好的方法就是：以正規方式、取得報備資格，自然可以消滅　　　　　沒有報備的委員會；不過，你說她們是老鄰居了，我看多數住戶　　　　　要支持你的話，應該也不容易！　　　　　所以，你大概只能針對未符合法令所決議事項，提出異議、拒絕　　　　　配合！　　(四)．如上　　(五)，如前述妨礙名譽作法　　(六)．訴訟的範圍，如我所提供意見；對方打輸官司的話，要負擔所有　　　　　的費用！應該可得到許多妨礙名譽補償吧！　　(依你的描述感覺上對方也不太懂法律)

2006-09-11 02:47:04 補充：
個人認為：您所說的問題邏輯，還是應該建立在合法上！

一．不合法的「收費」，就是不合法：
　　《公寓大廈管理條例18-2條》
　　明白定出：管理費必需由區分所有
　　權人決議繳納！
　　如住戶大會出席人數未符合條件
　　(含二次召開)，委員會不能蠻幹
　　、亂收錢。
　　(當事人當然可以表達異議)

2006-09-11 02:47:55 補充：
二．不合法的「規約條文」，就是無效：
　　《公寓大廈管理條例3-12條》已明確「定義」規約：
　　為需經「區分所有權人大會決議」，才能產生的！
　　故住戶大會如無效流會(含二次召開)所產生的規約
　　條文，即使規定「會議可以不足1/2出席」，也是
　　無效！
　　所以，除非是第一次交屋；否則，規約訂定必須
　　依據法令解釋限制才算達到效力！
　　不然的話，社區規約正當性問題必為糾紛之源頭！

2006-09-11 02:48:32 補充：
三．合法而按規定召開之大會決議事項與修訂之規約，
　　不應該不去報備，因為，公所依法必須留存副本，
　　而這個副本也將成為公所執法之依據，雖說合法者
　　不去報備，不代表違法；
　　但，層出不窮之困擾與糾紛拖延，均與未報備有關
　　，這是許多紛擾社區的主要原因！

2006-09-11 02:49:10 補充：
四．《公寓大廈管理條例23-5》之：
　　「財務運作之監督規定」。
　　主要係指：管理費收繳方式、動支流程、帳務公告
　　與檢查機制，網友所稱「管理費與基金收取標
　　準」：事實上，應依據同條例之18-2訂定。