Erfahrungen mit Immobilien-Zwangsversteigerungen?

Question

Hallo, ich habe mehrfach von Bekannten gehört, dass sich bei Immobilien-Versteigerungen Wohnungen und Häuser zu echten Schnäppchenpreisen ersteigern lassen. Wenn das so ist, könnte man doch günstig ersteigern, dann renovieren (bin Handwerker) und mit Gewinn weiterverkaufen. Hat hier jemand Ahnung davon?

Answer 1

Wir haben auch im Rahmen unseren Suche nach einem Eigenheim diese Möglichkeit des Immobilienerwerbs eingeschlossen. Ich habe dann auch an einem Termin über unbebautes Grundstück teilgenommen.

Bei Versteigerungen musst du wissen, dass beim ersten Termin das Objekt unter 70% des Verkehrswertes nicht verkauft werden muss. Da die Bank des Schuldners an diesem Termin das Recht hat das Angebot zurück zunehmen, sofern die 70% nicht überschritten wird.

Beim 2. Termin gilt diese Regel nicht mehr. d.h. das Schnäppchen wäre meistens beim 2. Termin möglich.

Aber oftmals sitzen Makler (wie in meinem Fall) mit in den Besucherreihen und versuchen das Objekt "koste es was es wolle" an sich zu reissen. In meinem Fall wurde der Verkehrswert weit übertroffen, da der Makler und eine Privatperson das Preisgefüge nach oben trieben. Letztenendes bekam der Makler (mit dem meisten Geld) den Zuschlag. Mit dem seltsamen Beigeschmack, dass nach dem Zuschlag die Bank des Schuldners das Gebot aussetzte und eine Fristverlängerung einberief. Was nun letztenendes aus diesem merkwürdigen Fall geschehen ist weiss ich nicht, da ich kein Interesse mehr an Versteigerungen hatte.

Es sei noch angemerkt, dass 60min. veranschlagt werden, theoretisch bedeutet dies, das nach einer Stunde der Käufer mit dem letzten Gebot mit Ablauf der Zeit feststeht. Die Praxis zeigt aber ,wenn der Hammer nach 60min. fallen sollte, man immer noch vor dem letzten Hammerschlag bieten kann, d.h. vor dem eigentlichen Zuschlag kann man getröstlich weiterbieten ohne Zeitlimit.

In meinem Fall lief in den ersten 50min. ausser Spaßgebote nichts. Erst als die 59 Minute anlief wurden die Bieter langsam warm. Der Zuschlag fiel erst in der 85min.

Also, falls Du ein Schnäppchen zum erstem Termin ergattern würdest, ist etwas faul an der Sache. Beim 2. Termin sind Schnäppchen möglich, aber auch die Zahl der Interessenten werden mit Sicherheit weit mehr als beim 1.Termin sein. Branchenkenner erscheinen erst beim 2. Versteigerungstermin.

Mach es aber um Erfahrungen zu sammeln, und Deinen Interesse zu stillen auf jedem Fall mit. Es schadet nicht, nur Zeit mußt Du haben.

Viel Spaß beim Bieten
So long, interzone

Answer 2

Selbst wenn es klappen würde, eine Immobilie im Rahmen der Versteigerung günstig zu erwerben:

Hier die "schnelle Mark (oder Euro)" zu machen heisst, die Rechnung ohne den Wirt (unser liebes Finanzamt) zu machen.

Zumindest liegt ein Spekulationsgeschäft vor nach § 23 EStG (heisst jetzt vornehm "privates Veräusserungsgeschäft") wenn Kauf und Verkauf innerhalb von 10 Jahren erfolgen.

Wer nachhaltig mit Grundstücken handelt (kaufen, sanieren, verkaufen) wird ganz schnell zum "gewerblichen Grundstückshändler" mit der Folge, dass der erzielte Mehrwert durch die investierte Arbeitskraft nicht nur mit dem Finanzamt sondern auch mit der Stadt/Gemeinde (weil gewerbesteuerpflichtig) zu teilen wäre.

Vorher!!!! Steuerberater befragen

Answer 3

Gut gedacht, aber kaum noch umsetzbar. Zu dem Betrag für das ersteigerte Objekt, der vorhanden sein muss, kommt die Grunderwerbsteuer, der Notar, eventuell für den späteren Verkauf die Kosten für den Makler usw. usw. Von dem Kapital was Du vielleicht noch da reinsteckst ganz zu schweigen. Ich komme aus der Baubranche, ich könnte dir viele Beispiele nennen, wo so eine Aktion später zum Fass ohne Boden wurde.
Letztendlich ist es heute, nachdem man die Eigenheimzulage gestrichen hat, auch nicht mehr so leicht ein Objekt zu verkaufen, der immobilienmarkt stagniert zur Zeit. Ein guter Rat:
vergiß es, auch wenn dir jemand anderes vielleicht rosige Zahlen vorgerechnet hat.

Answer 4

Wir haben unsere Eigentumswohnung bei einer Zwangsversteigerung ersteigert. Die Finanzierung muss man mit der Bank möglichst vorher geklärt haben. Man braucht auch eine Bürgschaft von der Bank über eine gewissen Betrag, den man am Tag der Ersteigerung sofort bei Gericht vorlegen muss.
Nachteil ist oft, dass man das Objekt der Begierde nicht (von innen) besichtigen kann und dann auf das Verkehrswertgutachten angewiesen ist. Dieses kann man bei Gericht einsehen oder sich sogar eine Kopie davon machen lassen. In Rheinland-Pfalz waren diese Gutachten (incl. Fotos) auch schon mal auf den Internetseiten der Amtsgericht, die die Versteigerung durchführen. Falls Du noch mehr Infos benötigst, gebe ich gerne Auskunft.

Answer 5

Gut angedacht. Hast Du genügend flüssige Mittel, dieses Objekt zu ersteigern ? Hast Du dann auch noch genug für die fällige Grunderwerbsteuer ? Hast Du dann die Mittel um die Dinge zu erwerben, die Du für eine Renovierung brauchst ? Was ist mit unvorhersehenen Baufehlern ? Und jetzt willst Du verkaufen, sicherlich mit Hilfe eines Maklers (sonst findest Du kaum einen Käufer) Was bleibt übrig ???