Mutuo prima casa?

Question

Meglio a tasso fisso o a tasso variabile ?

Answer 1

Bellissima domanda. E poi me la sento fare tutti i giorni sul lavoro.
Innanzitutto dovresti specificare la durata del mutuo. Se è a 5 anni (minimo indispensabile per accedere al mutuo prima casa) è un conto; se è a 10, 15, 20 anni e oltre è un'altra cosa.
Tieni presente che nessuno è in grado di fare una previsione sui tassi oltre i 5 anni. Quindi se ti dicono: i tassi da qua a 10 anni staranno fermi (pittosto che saliranno o scenderanno) ti stanno prendendo in giro.
Tieni presente un'altra cosa che sia scegliere il tasso fisso che quello variabile significa esporsi al mercato. Dubita di chi ti dice che il tasso fisso è meno rischioso. Col tasso variabile mi assumo il rischio di un rialzo. Col tasso fisso mi assumo quello di un ribasso.
Oggi consigliare non è facile. Dal 2002 circa e fino a ottobre del 2005 i tassi sono stati fermi e su bassi livelli quindi consigliare il variabile era molto più facile. Adesso è un anno che si stanno alzando e le previsioni sono ancora al rialzo.
I tassi variabili sono solitamente legati ad un tasso di mercato che si chiama Euribor ed oggi e un po' più alto del 3%. Un tasso fisso invece si parametra al IRS (interest rate swap) che più o meno, sui 10 anni è 4,5.
Domanda: in 10 anni il mio euribor arriverà e supererà il 4,5? Non solo, sarà superiore al 4,5% per tanto tempo o sarà solo una punta? Altrimenti convenienza non ci sarebbe ti pare a scegliere il fisso.
Come dicevo prima, oggi non è facile consigliare perchè la sfera di cristalllo io sulla mia scrivania non ce l'ho.
Ti do alcuni consigli.
Se preferisci partire con una rata bassa allora fai il variabile. Se invece preferisci avere la tua rata secca ogni mese e non pensarci più scegli il fisso.
Solitamente i lavoratori dipendenti (che hanno uno stipendio più o meno costante tutti i mesi) scelgono il fisso. Gli autonomi, gli artigiani, i professionisti etc etc che non possono contare su flussi costanti nei mesi scelgono il variabile.
Ci sono poi dei mutui con meccanismi particolari (tipo il tasso variabile ma con rata fissa; oppure a tasso fisso rivedibile di 5 anni in 5 anni); sono abbastanza buoni ma stai bene attento al meccanismo sottostante in modo da non prendere fregature. Più una cosa è complessa più c'è rischio.
Altra cosa, le banche oggi propongono prodotti di copertura. Facciamo l'esempio, se hai un mutuo tasso variabile ed hai paura del rialzo dei tassi, ci sono prodotti che ti stabiliscono un tasso massim oltre il quale la differenza è rimborsata. Sono comunque prodotti rischiosi.
Da ultimo, stai sempre attento allo spread che ti applicano. Ogni tasso è composta da due cose: il parametro che ti dicevo prima e lo spread (quello che le banche aggiungono al parametro per avere il tasso finito e che di fatto è il loro guadagno). E' quello che quasi sempre fa la differenza.
Se hai bisogno di altri chiarimenti contattami pure. E' il mio lavoro. Sono pagato per dare queste risposte.

Nel frattempo mi sono venuti in mente altri consigli che potrebbero tornarti utili.
1) valuta bene la tua capacità di sostenere la rata mensile. Più o meno si stima che una persona riesce a sostenere rate mensili per circa 1/3 del proprio stipendio. Se sei vicino a questo limite è meglio un tasso fisso per non correre il rischi che un forte rialzo dei tassi ti faccia arrivare con fatica a fine mese. Se invece sei lontano da questo limite allora è meglio un variabile perchè sfrutti, almeno per i primi tempi, un tasso più basso e quindi paghi meno di rata.

Seconda cosa. In alcune risposte ti parlano di rinegoziazione del tasso. OKKIO. Innanitutto non tutte le banche lo fanno. Seconda cosa, molto spesso col termine di rinegoziazione si intende l'estinzione di un mutuo per farne un altro. In questo caso però, oltre a tutte le spese che devi pagare una seconda volta, perdi il beneficio fiscale della derrazione degli interessi passivi. Terzo, anche se si trattasse di rinegoziazione vera e propria, comunque devi andare da un notaio e pagare la parcella. Quindi la cosa migliore è scegliere bene da subito.

Terza cosa. Leggo che qualcuno ti risponde che farà il rogito tra qualche mese e ha già bloccato adesso il tasso fisso per paura che aumentino ancora. Ha detto una cosa MOLTO SBAGLIATA e ho paura che il giorno del rogito si troverà una brutta sorpresa.
Il tasso del mutuo sarà quello del girono del rogito. Se il parametro sottostante (il famoso IRS) in questi mesi aumenterà, si prenderò l'aumento. Solo dal giorno del rogito il tasso è fisso. Fino a che non firma davanti al notaio il tasso è a mercato e quindi varia. Sicuramente lei confonde il tasso finito con lo spread. Questo si che la banca glielo terrà fisso ma il tasso finito (IRS + Spread) sarà fissato solo il giorno del rogito.

Answer 2

IO HO FATTO UN MUTUO (ops scusate le lettere M) con una banca però debbo dire che ho il tasso fisso e mi trovo bene, se lavori per il pubblico o statale o come lo vogliamo chiamare davvero buoni sono i mutui dell'inpdap (vai sul sito) tasso fisso 3,20 e variabile 2,90 con la possibilità di avere un mutuo al 100% fino a tre cento mila euro...... cmq sempre meglio il tasso fisso ciao

Answer 3

Perchè vuoi stare male tutta la vita? Sei giovane, goditela. Lo sai che con un mutuo ventennale, restituisci il doppio di quanto hai preso? Per non parlare di quello trentennale. Praticamente la casa la paghi il doppio di quello che vale, mentre con gli stessi soldi di un mutuo ventennale compreso gli interessi alla banca, ti pagheresti l'affitto per tutta la vita. Senza contare le varie ristrutturazioni nel tempo, l'ICI e chissà quali altri balzelli metteranno nel futuro i vari governi vampiri. Dammi retta: scegli la libertà. Quel che sarà, sarà!

Answer 4

tasso fisso, sicuramente... se invece puoi aspettare a comprare la casa aspetta.. il prezzo del mattone sta diminuendo..

Answer 5

ci sono banche che hanno l'opzione per il mutuo "misto" che ti consente di passare da fisso a variabile senza spese di istruttoria

Answer 6

Condivido! A tasso fisso!

Answer 7

Se il mutuo non è superiore ai 20 anni io ti consiglierei un mutuo a tasso misto. Inizialmente a tasso variabile, poi a seconda dell'andamento dei tassi d'interesse lo rinegozierei.
Se è superiore ai 20 anni ti consiglio un tasso fisso: spendi ora qualcosa in più (un punto, un punto e mezzo in più del variabile), ma sei sicuro che la rata non ti cambierà mai.

Answer 8

Bella domanda: a prima vista il variabile ti sembra la cosa giusta: spendi di meno, sembra, ma poi é come un nodo che ti stringe alla gola fino s strangolarti. Un mio amico disperato ha dovuto estinguerlo e accenderne un altro altrimenti andava sul lastrico!
Se devi prendere un mutuo opta per il fisso! Auguri!

Answer 9

Tasso FISSO, stanno per aumentare, è megio bloccarlo adesso. Io l'ho appena fatto, addirittura ho dovuto bloccarlo a luglio perchè x settembre, quando farò il rogito, era già previsto un aumento