To buy or not to buy?

Question

Vaut-il mieux acheter maintenant un appartement parisien à un prix historiquement élevé en empruntant les fonds à un taux d'intérêt relativement bas ? Ou vaut-il mieux attendre une éventuelle chute des prix, en s'exposant à une remontée des taux, et à des conséquences à déterminer sur les taux en cas de chute réelle ?

En complément : le sentiment sur le forum immobilier de Boursorama est plutôt qu'on s'expose à l'éclatement de la bulle immobilière...

M.
http://www.baronnet.org/

Answer 1

je suis agent immo et j'ai toujours eu cette règle quand j'achète ou encourage un client que j'aime à acheter :
on prend comme une photo du marché à un moment M.
Cette photo montre deux visages : celui des prix des biens en moyenne sur un marché donné..... et celui du prix de l'argent sur le marché des prêts immo (c'est à dire le taux d'intérêt auquel tu emprunte).
Pour être gagnant (ou en tout cas pas perdant) sur le moyen terme (5 à 10 ans : le plus imprévisible selon moi) et sur long terme (15 ans : le plus prévisible : à savoir que sur 15 ans tu ne seras pas perdant car l'immobilier est cyclique de 15 ans donc sur cette durée tu retomberas obligatoirement sur tes pieds).

L'équation magique : (prix du bien + prix de l'argent) < au prix marché du moment M. Le prix du bien et de l'argent doivent obligatoirement être inférieurs au prix pratiqués au même moment sur le marché.
Ce qui compte est qu'au moment de la transaction tu sois gagnant sur ces deux variables.
Si seul le prix du bien est inférieur au marché du moment M c'est dèjà bien car si les taux montent et que le marché baisse : tu auras acheté ton bien à un prix assez bas pour ne pas être en décalage avec les prix du marché (sans compter que pendant le laps de temps qui se sera écoulé tu auras capitalisé).

Si seul le prix de l'argent (intérets d'emprunt) est inférieur au marché du moment M c'est pas mal aussi : tu auras capitalisé plus vite et l'argent te coutera moins cher. Donc le prix de revient de l'opération sera moins élevé et avec de la chance amortira la perte de la valeur du bien.

RESUME : acheter et emprunter moins cher au moment M.
Et miser sur le long terme (équivalent à un cycle de 15 ans) est le moins dangeureux. Car l'immobilier, comme la course de la terre, comme la circulation du sang, comme les modes sont CYCLIQUES !!!!!!

et pour terminer : voici le lien qui tue tout : http://www.bulle-immobiliere.org/fr/

Answer 2

Les prix de l'immobilier vont stagner, maintenant qu'ils ont atteint des niveaux absolument scandaleux.
Il ne faut donc pas se presser d'acheter.
Les taux d'intéret remontent un petit peu actuellement; mais pas de raison de s'affoler.

Answer 3

Bonjour

Tout depend de la raison de l'achat, est-ce speculatif, locatif, pour acceder a la propriete ?

Si c'est speculatif c'est effectivement risque d'acheter maintenant car les prix risquent maintenant de stagner et la plus value de ne pas etre au RDV.

Si c'est locatif cela peut etre interressant maintenant car les taux sont effectivement bas et les banque sont pretes a preter sur de tres longues durees, il est donc pour le moment assez simple d'obtenir un montage bancaire qui permette d'obtenir un loyer egal ou superieur au montant des traites.

Si c'est pour acceder a la propriete, c'est en general le coup de coeur sur le bien qui est la premiere cle d'entree et les autres considerations deviennent secondaires.


Cordialement


Christophe

Answer 4

C'est certain maintenant il existe une bulle ! Et une bulle en général, ça explose !

Aux US ça baisse,

Moi , je pense que cela va baisser,

J'attends !

Quant à l'agent immo (voir plus bas), il a raison, mais sur le long terme, son equation est juste mais on peut mieux faire en attendant la baisse, voir le krack ! En plus il defend son gagne pain ! lol

Answer 5

Pour répondre à cette épineuse question, je me suis montée un petit tableau excel avec des petits calculs de valeurs actualisées, des hypothèses de revente, etc. et je compare le tout au décaissement loyer sur une période identique, avec placement du différentiel remboursement emprunt / loyer . Dans mon cas et avec une sortie au prix d'achat (hors honnoraire), il est plus intéressant aujourd'hui d'être locataire (à Paris).
Le mieux c'est de le recalculer dans TON CAS, car in fine c'est toujours toi qui paieras les pots cassés le cas échéant (les conseillers ne sont pas payeurs).

Answer 6

L'immobilier a toujours été cyclique. A de fortes hausses ont toujours succédés de fortes baisses, la dernière remontant à 1991 qui s'est prolongée jusqu'en 1997.

Il est assez clair qu'à l'heure actuelle, il y a une "bulle" dans l'immobilier et elle est de très forte ampleur. Les banques centrales autant la FED que la BCE redoutent un effondrement de l'immobilier qui pourrait entrainer toute l'economie dans son sillage. Elles pointent des pays dans lesquels la situation parait intenable et présentent de fort risques d'effondrement de ce marché: Les USA, L'Espagne, Le Danemark et La France. Pour ce qui est du Rouyaume-Uni, il faut comparer ce qui est comparable: le niveau de salaire est différent au salaire Français, qui est lui-même différent du salaire Espagnol...
Malgré tout, le Royaume-Uni est en situation de surchauffe.

Les banques centrales sont en train d'essayer de dégonfler cette bulle en utilisant l'arme des taux. Il ont déjà bien remonté aux USA, ce qui a eu pour effet de refroidir ce marché et la baisse des prix a déjà commencé, au point qu'à la dernière réunion de la FED, il a été décidé d'une pause dans la remonté des taux. Car il faut bien comprendre que l'arme des taux est à double tranchant: si ça calme la fièvre immobilière, ça fait aussi chuter la croissance. L'équation n'est donc pas simple à résoudre.
En Europe, la BCE n'en est qu'a ses début de relèvement des taux (on dit aussi resserement monétaire).

La baisse de l'immobilier sera t'elle douce ou brutale ? Alors ça, j'en sais foutrement rien. Mais je sais que chaque excès est toujours suivi d'un sacré revers. Rapelle toi la bulle internet en 2000.

Il est aussi intéressant de savoir ce que font les "insiders" c'est a dire ceux qui sont à l'interieur des marchés que l'on observe. En ce moment, c'est simple: Ils ont vendu les stock options et les actions de leurs propres sociétés. C'est dire combien ils ont confiance en leur avenir puisqu'ils retirent leurs billes.
Il faut aussi regarder ce que font les "institutionnels" c'est a dire les banques, les assurances, les grandes sociétés et surtout l'Etat. En ce moment, ils vendent ou ont fini de vendre leur patrimoine immobilier. Tu as sans doute entendu parler des histoires de vente à la découpe ? Hé bien c'est eux.

Si tu possèdes du cash à l'heure actuelle, le mieux est de le placer et attendre. Si tu ouvres à l'heure actuelle un PEL, sache que les taux d'emprunts sont contractualisés, ce qui te permettrai lors de l'emprunt proprement dit de pouvoir bénéficier d'un taux plus qu'intéressant si la poursuite de la hausse des taux se poursuit (c'est très probable).

Si tu veux aprofondir l'histoire (qui se répète toujours) du mécanisme des bulles, je te conseille cet ouvrage: L'histoire mondiale de la spéculation financière de Charles Kindleberger, disponible sur le site de la fnac. Je te met le lien direct:

http://www.fnac.com/shelf/article.asp?pr...

Je te donne l'avis d'un des plus grand gérant de patrimoine Français une vidéo d'environ 15 mn sur l'état du marché où il aborde la problématique immobilière en indiquant qu'il s'est débarassé de toutes ses valeurs immobilères:

http://storage02.brainsonic.com/customer...

Puisque tu as été faire un tour sur le forum de boursorama, je ne peux rien te dire de plus que de continuer à fréquenter ce forum. Les intervenants, hormis quelques perturbateurs facilement identifiables, fournissent des analyses de grande qualité, et les informations intéressantes circulent rapidement.

Je ne sais pas si tu es au courant, mais le début de la forte correction qui semble se dessiner a déjà débuté aux USA.

Réflechis bien, car lorsque l'on s'engage sur une longue durée pour un investissement aussi important, cela mérite beaucoup de reflexion et de calcul à froid, et il ne faut jamais entrer dans un marché à un mauvais moment (au plus haut).

Mon expérience personnelle: j'ai décidé il y a 3 mois de passer de statut de propriétaire à celui de locataire. Les fonds issus de la vente me paye plus que mon loyer, et jai gagné en surface.

Answer 7

Je ne pense pas que le marché de l'immobilier va s'effondrer si tôt que ça : une personne ayant acheté un bien à un prix très élevé ne va pas vouloir le céder à bas prix. Le marché restera + ou - tel qu'il est pendant un bon moment. Ce qui est certain c'est que les taux augmentent.

Answer 8

Si c'est PARIS INTRA MUROS et que le banquier te prête ACHETE. Pareil à BIARRITZ centre ou à NICE, MONTE CARLO Ect ;;; L'argent n'est pas cher .... plus rien ne peut être construit dans ces endroits super recherchés, donc pas de risque de bulle qui crève. Par contre fais gaffe à Limoges ou à Argenton sur Creuse là cela risque de s'écrouler ( le marché bien sûr). Allez courage ...

Answer 9

Je te conseillerai d'acheter un appart mais pas sur paris car le prix est trop exagéré et vivre dans un 40m² toute sa vie n'est pas interessant. Le mieux reste la Region Parisienne ou pour le mm prix tu as un bel appart moins cher, plus d'espace vert, plus de petits commerces.
Avec le RER tu en as souvent pour le mm temps que via paris en voiture ou metro.
J'ai gouté à 1 an à paris mm et je suis maintenant a poissy j'ai le mm temps de transport mais 20m² en plus et pleins de commerces de proximité.

Answer 10

je suis un peu dans la meme questionnement que toi....

Ben cela depend deja si tu as du cash ou pas... si tu empruntes tout... la je dirais p e d'acheter maintenant c'est sans doute le moins risque...

Si tu as du cash ( 1/2 p.ex) la je dirais d'attendre... car quoiqu'en disent certaines personnes... cela va baisser c'est pratiquement sur....

Si je ne sais plus dit plus haut ... cela fait 5 ans que l'on dit que cela va baisser et cela ne fait que monter.... ben c'est normal les taux d'interet n'ont fait que baisser ces 5 dernieres annees aussi....
et celui qui parle de hausse du pouvoir d'achat.... alors la il faut que l'on m'explique car je ne vois rien venir.... et plus l'inflation... c'est justement le but de la hausse des taux c'est de la contenir...

Au Us, il vient d'avoir un resultat a ce sujet et le nombre de logements non vendus n'a jamais ete aussi eleve depuis 1993. Le prix n'a plus qu'augmente de 0.9% l'annee passee.... et tout le monde s'attend a une baisse.....

On a toujours un peu de retard ici.... donc je crois personnellement
que cela baisser d'ici 2 ans.... faut pas oublier que l'etat economique de la France est catastrophique ( quoiqu'en disent les politiques qui parlent de croissance etc.... ils me font bien rire en tout cas..... Jamel Debouze tu as de la concurrence;)).

Maintenant savoir si la baisse cela compensee par la hausse des taux est difficile a dire ... par contre si tu as la 1/2 de cash la je crois que tu peux y aller les yeux fermes en attendant.....

Finalement, le marche immobilier est cyclique et la cela semble assez clair que l'on est a un sommet.... maintenant combien de temps on va y rester est difficile a dire ( d'autant plus que bcp d'etranger achetent ici)... mais cela va redescendre ca c'est sur pour moi... la seule question c'est quand ( 2 ans semble raisonnable comme estimation pour un debut de baisse reelle).


p.ex: dans une ville tres connue d'ile de France, il y a 200 clients potentiels pour un type de bien et il y a 50 biens de ce type a vendre.... personne n'achete..... ma question est pourquoi?????
ma reponse est: parce que c'est devenu du delire (meme avec le taux actuel)... donc les clients potentiels n'existent vraiment quand c'est faisable.... beaucoup de gens aimeraient bien acheter mais ne le font pas..... la demande effective n'est pas si importante que cela en fait....