Augmentation de loyer?

Question

comment proceder à une augmentation de loyer?

Je sais que ca doit se faire à la date anniversaire, mais combien de temps avant et comment dois je prevenir le locataire?

Et de combien maximum puis je augmenter le loyer, sachant qu'il n'a pas bougé depuis 10 ans!

Answer 1

Le loyer des nouvelles locations et des relocations est fixé librement par le propriétaire, que le logement soit neuf ou ancien. C'est donc à vous de voir si le loyer que ce dernier demande vous semble correspondre au prix du marché et s'il vous convient Bien sûr, rien ne vous empêche de faire jouer la concurrence et de négocier en mettant en avant les points positifs de votre candidature (vos revenus, les cautions dont vous pouvez bénéficier, la nature et la pérennité de votre emploi, etc.).

Les révisions annuelles

Chaque année, le propriétaire a la possibilité d'augmenter le montant de votre loyer, si les deux conditions suivantes sont réunies :
votre bail doit être écrit et comporter une clause de révision du loyer ; à défaut, aucune augmentation annuelle n'est possible.


jusqu'au 31 décembre 2005, la hausse de loyer (hors charges) ne pouvait excéder la variation de la moyenne sur quatre trimestres de l'indice INSEE du coût de la construction (ICC). Si cette moyenne augmente de 1,2 % sur l'année, l'augmentation du loyer ne pourra être supérieure à ce taux. La moyenne de référence à prendre en compte est celle du trimestre mentionné dans le bail, ou, à défaut de mention, la moyenne associée sur quatre trimestres du dernier indice publié à la date de signature du bail (chaque début de trimestre est publié l'indice du trimestre d'avant le précédent).
A compter du 1er janvier 2006, un nouvel indice remplace la moyenne associée à l'ICC : l'Indice de référence des loyers (IRL). C'est désormais la variation brute de cet indice qui sera prise en compte. Il est calculé à partir de l'ICC, de l'indice général des prix à la consommation (IPC) et de l'indice des prix de l'entretien et de l'amélioration du logement (IPEA). Chacun de ces indices est pris en compte dans le calcul en moyenne annuelle glissante, qui devra servir au calcul du loyer révisé.

Si ces conditions sont réunies, le loyer peut être augmenté chaque année, à la date indiquée dans le bail, ou à chaque date anniversaire du contrat, sans aucune formalité particulière.

Les augmentations en cours de bail

Exception faite de l'augmentation annuelle, strictement réglementée, le loyer ne peut en principe augmenter en cours de bail, sauf si le bailleur fait réaliser dans le logement, ou dans l'immeuble, des travaux d'amélioration. Dans ce cas, il est possible de prévoir, dans le bail, une clause aux termes de laquelle le loyer, une fois les travaux réalisés, sera augmenté et porté à tel montant. Celui-ci doit être précisé dans la clause du contrat.

De tels travaux d'amélioration sont par exemple l'installation d'un ascenseur dans l'immeuble, la pose d'un digicode ou d'un interphone.

Le loyer de renouvellementLorsque le bail arrive à échéance, votre propriétaire a 3 solutions :
ne rien faire : le bail est dans ce cas reconduit tacitement dans les mêmes conditions, notamment quand au montant du loyer, sous réserve de l'application de la clause de révision annuelle ;


vous donner congé : attention, il ne peut le faire que pour des motifs strictement encadrés. Il doit alors respecter une procédure précise, à défaut de quoi le congé sera nul et le bail reconduit aux conditions antérieures ;


vous proposer un renouvellement du bail, assorti d'une augmentation de loyer, cette proposition étant alors strictement réglementée.
L'augmentation n'est possible que si votre loyer est manifestement sous-évalué par rapport à ceux du voisinage. Sachez que, même si vous acceptez cette augmentation, elle ne s'appliquera que progressivement.

Bon à savoir : A Paris et en région parisienne, des règles encore plus strictes s'imposent, renouvelées par un décret annuel paraissant en août.

La proposition de renouvellement

Cette proposition doit vous parvenir par lettre recommandée avec accusé de réception ou par huissier, au moins 6 mois avant le terme du bail en cours (date de réception effective de la lettre ou de la signification par huissier). Passé ce délai, la proposition est nulle. La lettre doit reproduire l'article 17c de la loi du 6 juillet 1989. Elle doit comporter un certain nombre de références de logements comparables au vôtre et prouvant que votre loyer actuel est manifestement sous évalué : 6 à Paris et dans les grandes villes, 3 ailleurs. Pour cela, chaque référence doit comporter un certain nombre de mentions obligatoires : adresse de l'immeuble (le nom de la rue et la dizaine de numéros où se situe l'immeuble), qualité et époque de construction de l'immeuble, étage du logement, présence éventuelle d'un ascenseur, surface habitable du logement et nombre de pièces principales, existence éventuelle d'annexes prises en compte pour le loyer, état d'équipement du logement (W.-C. intérieurs, salle d'eau, chauffage central, montant du loyer hors charges,... ).

La loi précise que les loyers servant de références doivent être représentatifs de l'ensemble des loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Ils doivent être situés soit dans le même groupe d'immeubles, soit dans tout autre groupe d'immeubles comportant des caractéristiques similaires, et situé dans la même zone géographique. Les références notifiées par le bailleur doivent comporter, au moins pour deux tiers, des références de locations pour lesquelles il n'y a pas eu de changement de locataire depuis trois ans.

La réponse du locataire

Face à une proposition d'augmentation de loyer, vous avez le choix entre 3 attitudes :
accepter la proposition dans les deux mois de sa réception, parce qu'elle vous semble justifiée. Le contrat sera alors renouvelé avec l'application du nouveau loyer


ne rien faire


refuser la proposition, ce qui a le même effet.
Dans ces deux dernières situations, c'est au propriétaire qu'il conviendra de prendre l'initiative, en saisissant la commission de conciliation, puis, à défaut d'accord, le tribunal d'instance. Si, au terme du bail en cours, aucun accord n'a été trouvé ou si le tribunal d'instance n'a pas été saisi, le bail sera reconduit automatiquement aux conditions antérieures, c'est-à-dire sans augmentation de loyer autre que celle résultant de l'application de la clause de révision annuelle.

Bon à savoir : Si à l'occasion du renouvellement de votre bail, votre propriétaire vous propose un nouveau loyer, il ne pourra ensuite vous donner congé pour la même échéance du bail, et ce quelle que soit l'issue de cette proposition.

L'étalement de la hausse de loyer

Si vous avez accepté la hausse de loyer proposée par votre propriétaire, celle-ci s'appliquera de manière échelonnée. Elle sera d'une durée de 3 ans, si elle est inférieure à 10 % (donc par tiers) et de 6 ans (donc par sixième annuel), si elle est supérieure à ce pourcentage, même si le contrat est reconduit pour une durée inférieure à 6 ans. Mais si votre bailleur est une personne morale (assurance, banque, mutuelle, ...), elle s'appliquera sur 6 ans, quel que soit son montant. A chaque anniversaire du bail renouvelé, le tiers ou le sixième, suivant le cas de l'augmentation est ajouté au loyer courant, le résultat obtenu faisant alors l'objet de l'application en sus de la clause de révision annuelle du bail.


Le paiement du loyerLe loyer doit être payé selon la périodicité et les dates prévues dans le contrat. Le plus souvent, il est payable mensuellement et d'avance. Si le loyer est payable selon une autre périodicité (trimestrielle par exemple), vous pouvez toujours exiger un paiement mensuel. Contrairement à une idée reçue, lorsque le loyer est payable le 1er de chaque mois, il n'y a pas de tolérance jusqu'au 5 ou au 10 du mois : le 2 vous êtes déjà en arriéré !

En tant que locataire, le paiement du loyer et des charges est évidemment votre principale obligation. Tout manquement peut justifier la résiliation immédiate du bail, et au final votre expulsion. Ce manquement peut, au minimum, constituer un motif suffisant (un "motif légitime et sérieux" aux regard de la loi) pour que le propriétaire refuse de renouveler votre bail lorsqu'il arrivera à son terme. Il faut savoir qu'un seul commandement délivré pour non paiement suffit à constituer un tel motif.

Après chaque paiement du loyer, votre propriétaire a l'obligation de vous délivrer gratuitement une quittance de loyer, si vous lui en faites la demande. Cette quittance doit indiquer le montant du loyer et celui des charges, ou de la provision pour charges. En cas de paiement partiel, le propriétaire ne vous doit qu'un simple reçu.


Comment calculer la revalorisation du loyer ?Jusqu'au 31 décembre 2005, pour calculer la révision annuelle du loyer qui doit être prévue dans le contrat de location, il faut appliquer la formule suivante :
Loyer actuel x Moyenne associée de l'Indice du coût de la construction (ICC) du trimestre concerné / Moyenne associée du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer

Exemple :
Votre loyer actuel est fixé à 600 € (hors charges). Votre bail prévoit une revalorisation annuelle du loyer chaque 1er octobre, en fonction de la moyenne associée à l'indice ICC du 1er trimestre.
Pour la révision du 1er octobre 2005, cette moyenne est de :
1 211 pour le 1er trimestre 2004


1 269,50 pour le 1er trimestre 2005
Au 1er octobre 2005, votre nouveau loyer sera de :
600 x 1269,50 / 1211 = 628,98

Si vous souhaitez connaître le pourcentage d'augmentation, la formule est la suivante :
(Nouvel indice - Ancien indice) / Ancien indice x 100
Soit, dans notre exemple : (1 269,50 - 1211) / 1 211 x 100 = 4,83 %

A compter du 1er janvier 2006, le principe est le même mais en utilisant le nouvel Indice de référence des loyers (IRL) :
Loyer actuel x IRL du trimestre concerné / IRL du même trimestre de l'année précédente = nouveau loyer

Exemple :
Votre loyer actuel est fixé à 600 € (hors charges). Votre bail prévoit une revalorisation annuelle du loyer chaque 1er janvier. Même si votre bail mentionne une révision en fonction de la moyenne sur quatre trimestres associée à l'ICC du 2ème trimestre, pour la révision du 1er janvier 2006, les valeurs à prendre en compte sont celles de l'IRL, publié avec calcul rétroactif à partir du 1er trimestre 2001.
Elles sont de :
100 pour le 2ème trimestre 2004 (c'est le trimestre retenu pour la base 100 du nouvel indice)


102,64 pour le 2ème trimestre 2005
Au 1er octobre 2005, votre nouveau loyer sera de :
600 x 102,64 / 100 = 615,84

Si vous souhaitez connaître le pourcentage d'augmentation, la formule est la suivante :
(Nouvel indice - Ancien indice) / Ancien indice x 100 Soit, dans notre exemple : (102,64 - 100) / 100 x 100 = 2,64%

Answer 2

tu dois d'abord lire le bail d'habitation qui a été rédigé a l'epoque et voir si une indexation annuelle a été prévue. Si effectivement une clause d'indexation a été prévue, tu peux réviser le loyer sans aucun problème a la date anniversaire. Pas besoin d'adresser un courrier recommandé car étant prévu dans le bail, cette revision est acquise.
Voici le calcul a accomplir :
loyer actuel * (dernier indice connu, celui a la date d'aujourd'hui DIVISE par le dernier indice appliqué ( pour toi, celui de la signature du bail si le loyer n'a jamais été révisé).
Tu peux a cet effet augmenter ton loyer d'au maximum selon la regle du jeu des indices INSEE (indice du cout de la construction,dont l'historique est disponible sur le site de l'INSEE. Si tu veux reestimer ton bien a la valeur locative du marché, il te faudra alors mener ton action en justice...
Mais vu que le loyer n'a jamais été révisé jusqu'a maintenant, il vaut peut etre mieux adressé un courrier recommandé car ton locataire risque de grincer des dents!
La prescription en matiere de loyer et charges est QUINQUENNALE ( 5 ans). A cet effet, tu peux meme réclamer les arriérés sur 5 ans (idem pour les charges si les charges reellement payées sont supérieurs aux provisions versées par le locataire. Mais attention, toutes les charges ne SONT pas récupérables sur le locataire ( ex frais de syndic, gestion, assurance immeuble...)
Mais bon, commence déja par augmenter ton loyer !

Answer 3

tu peux l'augmenter d'un coup en prevenant 1 mois a l'avance, mais lis le bail c'est ecrit dessus.

Le rapport entre l'indice du cout de la construction 1996 et maintenant ????? Ca va lui faire un choc enorme au locataire.

indice 1047 pour le premier trimestre 1996, 1362 pour le premier trimestre 2006 soit une augmentation de 30.08% gloup

previent le par recommandé, mais le mieux c'est un coup de fil avant.

Voila

Answer 4

sois genereux

Answer 5

Il existe un indice qui réglemente l'augmentation annuelle des loyers. D'après ce que j'ai pu comprendre lors de la signature de mon dernier bail (mai 2006) le mode de calcul de cet indice a changé cette année en raison de l'accroissement vertigineux du prix de l'immobilier.
Je ne peux pas dire grand chose d'autre. Je suis sec.

Answer 6

Si tu as un logement sur Paris pour moi, dis le moi !

:-)

Answer 7

Renseigne toi sur l'évolution de l'indice du prix de la construction sur cette période. Ca c'est pour l'augmentation légale pendant un bail.
A la fin du bail tu peux faire une proposition d'augmentation au locataire s'il veut rester en place, ou l'augmenter à ta guise si tu changes de locataire.
Mais bon, n'y va pas trop fort, si ça fait 10 ans que ça n'a pas bougé, c'est que t'es un proprio sympa! Pauvres locataires...

Answer 8

l'augmentation doit etre calquée sur l'augmentation de l'index du batiment (voir sur le site de l'insee).. en general de l'ordre de 2 a 3 %
pour les modalités je sais pas trop
en avertissant par une lettre recommandée 1 mois a l'avance ou qqch comme ca ?! ca doit se trouver sur internet !!

Answer 9

Y'a l'indice INSEE pour ça, je crois. Ca existe alors un proprio qui connaît pas ses droits ? Perle rare...