公寓大樓頂樓住戶天花板漏水修繕，誰該付錢？

Question

我住在 8 層公寓大樓的頂樓，天花板發現有滲漏水的情形，要求管委會修繕時，管委會主委竟以公寓大廈管理條例第１０條條文，有灰色地帶並不明確，而逕自決定由頂樓住戶及管委會各付一半的修繕費用。
頂樓人人皆可上去，難道不是公設(共用部分)？ 之前的防水工程做得並不好，也曾在購屋保固期內叫建設公司重做過，但只是隨便做做。如今已過保固，偶爾會又發現漏水，因看了難過，所以只好先就範付一半的錢。但愈想愈不爽，也打過電話問過建管處的人員，得到的答覆也是無能為力。到底如何我才能討回公道？還是這條例真有模糊之處？

是我自己的房子，不是租的。
模糊的就是第十條中的這句：『其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。』
頂樓住戶天花板漏水，其他樓層住戶當然不覺得礙到自己什麼的，若要開會決議，應該除頂樓住戶外，都不想由管委會支付修繕費用吧！我家頭上的大樓屋頂，不就是公設嗎？這條文到底要怎麼用才對呢？

請教 (靜態生物)：
1.向法院提起訴訟要如何進行？需要請律師嗎？
2.管委會若根本不理會支付命令，也不提異議，就放給它爛，那要如何去執行支付命令呢？
3.進入民事審理階段，是要自己去申辦，還是法院會主動交辦呢？
4.我已在不同時間修繕了兩次，經歷兩任不同的主委，那是兩個主委都告嗎？

靜態生物，在此先謝謝您了，希望您能撥冗回覆我剩下的問題。

Answer 1

你好：
你不爽心情我能瞭解,定下心來聽我說,你或許可以獲得解決,以下就是我的淺見：
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我想你的管理委員會可能曲解法條,依照公寓大廈管理條例第十條規定,必須是可歸責於區分所有權人(你自己),才會由你負擔該修繕費用;而且大廈頂樓應屬共有部分,所以應該由全體區分所有權人共同平均分攤之,並非管委會所開之區分所有權人會議可任意決定,因為這是法律規定(強制規定)。故你只須負擔共同持份之部分(如:全體所有權人共50人,你負擔五十分之一即可。)
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像你的情形在我的大樓也發生相同問題,也因區分所有權人會議決議由該所有權人負擔一半費用,經向管委會協調未果,所以最後走向司法訴訟一途,當然,大樓管委會最後敗訴。
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以我家大樓為案例,告訴你如何循序漸進解決問題：
(1)再度與管委會協調,主張該屋頂是共有部分,應由共有人平均分攤之。
(2)如未果,可以蒐集支付修繕費用的收據向法院提起訴訟。
(3)向法院聲請支付命令(規費$1000)以迫使管委會妥協。
(4)管委會若對支付命令提出異議就視同起訴,如於20天內不向法院提出異議,則該 支付命令與確定判決有同一之效力,所以管委會一定會提出異議。
(5)進入民事審理階段(簡易程序)法院應會協調和解,如不能,就進入審理。
(6)法院會請鑑定人(土木技師或結構技師)去鑑定(鑑定費通常由敗訴者支付約$40000),依情形應對你比較有利。
(7)如勝訴,你就可以拿回多支出的修繕費用。
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附帶一提：起訴書被告為管委會之主委
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~~名詞解釋~~
<共有部分>：
指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
<專有部分>：
指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
<區分所有>：
指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
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如有疑問,歡迎再問!
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2006-08-11 18:23:28 補充：
Jerry不好意思讓你久等了!
回覆你所補充的問題：
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1.不須請律師（我大樓的原告,是沒有請律師,切都自己來）,已到法院聲請支付命令(妥相關證明文件，如：收據)相關程序可以到法院問服務台的工作人員即可。
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2006-08-11 18:24:47 補充：
接上面
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2.管委會不理會法院支付命令或不向法院提出異議的話,可以等被告收到法院支付命令20天後(支付命令與判決有同一效力),確定判決，就可以向法院聲請強制執行查封大樓的財產,到時管委會一定會妥協的。
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2006-08-11 18:25:20 補充：
接上面
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3.進入民事審理階段,事訴訟採當事人進行主義,要自己（原告）去蒐集證據提供相關事證予法院,也是可以請求法院調查證據或鑑定,所以法院在收到你的聲請狀後,會開始審理，開庭時你可以口述或提供事證即可。
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4.向法院起訴現任的管委會主委。
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如有問題!歡迎再問!

2006-08-11 18:32:24 補充：
第3點,原則上是採當事人進行主義(兩造當事人進行主義),所以你如果用心的話,勝訟機率是較高的！

Answer 2

舊式公寓沒有管委會的可以自行找同一棟的住戶一起分攤嗎?

Answer 3

本條例第十條內容意思如下：
Ａ：私人的或講好只有私人可用的－＞自己負責。
Ｂ：公共的或講好共用的－＞管委會需負責處理。
Ｃ：公共的或講好共用的修理支出－＞由基金支出或社區所有住戶ㄧ起出；但是如果是您造成的責任，就必須請您支付。
Ｄ：如果大會表決通過或社區規約有規定，按照表決或規定辦理。

按照公寓大廈管理條例第十條規定旨要：不是您專用、不是你用壞、規約大會又沒有規定。法令規定很清楚：不可以叫你負擔ㄧ半的錢！

2006-08-07 18:05:50 補充：
第十一條提到：公共部份重大修繕改良應依大會決議，大家一起出錢第二十三條：公共區域範圍及使用、規範...應載明於規約※您家漏水有損失嗎？請蒐證後，要求管理委員會出面先把ㄧ半的錢吐出來，並請管理委員會說明：委員會係受區分所有權人委託處理公務，公共區域管理不善、造成所有權人損失，如何處置？參考刑法第 342 條 為他人處理事務，意圖為自己或第三人不法之利益，或損害本人之利益，而為違背其任務之行為，致生損害於本人之財產或其他利益者，處五年以下有期徒刑、拘役或科或併科一千元以下罰金。前項之未遂犯罰之

Answer 4

請房東付費.
或是有住在公寓內的鄰居一起繳費,照理講應該要房東負責,因為又不是居住的人弄壞的,所以房東應負責,若是請鄰居一起幫忙出維修費用,也是合理的,因為如果全部的負擔都由你來承擔,那你乾脆別住這兒了!!沒良心的鄰居們!!!建議你貼一張公告說[希望各位好鄰居們能幫忙付維修之費用,謝謝]這樣應該有效,又或者你可以到每一戶人家去拜託幫忙募捐維修費,因為大家都是好鄰居~如果他們都不願意,你大可去找房東來處理,若連房東也不負責,那你只好自己付維修的費用....不爽的話你只好忍耐了....希望你能博得鄰居們的幫忙喔^^