我租的屋子8月底要被法拍了怎麼辦......租約要到97年才滿....法院書記官說....法院會點交....到時要強制搬遷....之前房東才降我房租延長契約....我只能無奈搬家嗎........感覺我是受害著.....卻一點權益都沒有........
2006-08-05 13:10:38 · 8 個解答 · 發問者 Anonymous in 政治與政府 ➔ 法律與道德
(房東降租金延長契約是在94年初..法院貼封條是在95年初...本想長住..頂樓還花了一筆錢造景...如今法院說第一拍不點交...但到第二拍就會點交了...)
2006-08-07 05:01:32 · update #1
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。如果您的租約是在查封之後成立，因查封後不得有任何處分，則租約是無效的，所以法院不承認您的租約，書記官才說法院會點交；另一種情況，租約簽訂在查封之前，卻是在銀行設定抵押之後，第一次拍賣也許不點交，但在第二次拍賣，銀行聲請排租後，法院會改以點交公告。另一種微小的可能，您的租約是在設定之前就成立，則每一次拍賣，法院都要以不點交處理；但因銀行放款前會要求您的房東切結房屋無出租情事，現在卻跑出抵押前的租約，您的房東一定會面臨銀行打刑事官司（偽造文書使公務員登載不實罪名）。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。房子８月底被法拍，應該只是第一次拍賣，如無人投標，約一個月會降價第二次拍賣，第三次拍賣依此類推；被拍走後，得標人會聲請法院點交房屋，點交程序約四個月。一般的租約都不會註明被查封後押金可抵租金，但法拍後的新屋主絶不會還您押金，所以如被貼封條，房客要求押金抵租金，抵完後再按時繳房租是合情合理的事，房東應無理由拒絶，甚至還要為房子被查封而向房客道歉。屆時您雖然面臨新房東催討房子，但拍定之後，理論上租金要繳新屋主，但在點交期間很少得標人會要求租金的，說不定還會預算一筆搬遷費，補貼您搬家的損失及換取您和諧早日交屋，您不會吃虧的。參考網站：www.104woo.com.tw
2006-08-07 17:17:54 補充：
９４年重新延長租約，進一步到地政事務所調閱房屋或土地的謄本他項權利部，即可得知抵押權設定起始日；如在９４年之前，銀行在第二拍便會聲請排除租約；如設定日在９４年之後，銀行便不能引用民法第８６６條排租，那您善意第三人就永受民法第４２５條保障了。另一種逆向思考，在拍賣底價便宜時，何不進場參加投標；您是承租人，省了一筆搬遷費，又可從來看房子的人潮明瞭競標熱絡情況，得標的機會比別人大多了。
2006-08-06 07:31:13 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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2014-10-09 20:41:31 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2013-10-08 05:31:54 · answer #3 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
「之前房東才降我房租延長契約」←此即為重點。
你們應該是在查封後或是設定抵押權之後才這麼做的，所以會被點交。所以你也沒辦法囉，該搬就要搬，只能回過頭向房東主張契約責任。
2006-08-05 14:29:44 · answer #4 · answered by 鑑古知今 7 · 0⤊ 0⤋
你與屋主成立租賃契約是在法院查封前或查封後?如是查封前承租該屋則法院或許會不點交!且適用買賣不破租賃規定!但如成立於查封後!你的權益將不受保護!且若雖成立於查封前但是成立於抵押權設定後!將來如若因租賃契約之存在而影響抵押權人之拍賣利益時!亦有可能會由抵押權人聲請法院除去你與屋主間的租賃契約!
2006-08-05 13:43:54 · answer #5 · answered by lidayshu 6 · 0⤊ 0⤋
你有租賃契約在法院無法強制叫你搬遷若想知道細節請電聯04_22412030_
2006-08-05 13:42:44 · answer #6 · answered by ? 3 · 0⤊ 0⤋
原則而言你的租約97年才滿，似乎有民法四二五條買賣不破租賃之適用，可以對抗買受人，問題是你是何時簽約的？或者說是何時續約的？是查封之後嗎？若是的話，這是違背查封效力的，則你的租約就法院拍賣程序而言，是無效的。
另外一種可能，你的租約是再查封前簽訂的，不過因為該屋有設定抵押權，而因為租約導致房屋拍賣價格較低，則法院可以除租，也就是除去租賃，則這種情況下法院就會點交。
你可以上一下法院的法拍資料網站，看一下這間房屋的拍賣公告，最後面會註明是不是要點交。若真的要點交，哪你就必須搬走，之後若是有溢付租金的話，只能找原本的房東要，要不回答只能訴訟解決。
2006-08-08 21:10:54 補充：
房東降租金延長契約是在94年初..法院貼封條是在95年初那表示這間房屋有設定抵押權，而抵押權設定在你延長契約之前，第一拍時因為底價超過債權額，所以你的租賃權繼續存在，但若是第一拍流標，第二拍時必須降底價（最多降二成），如此拍定價格可能不足清償債權，則法院會除去你的租賃權，因為沒有租賃權的房屋價錢會高一些，如此第二拍拍定價格才有可能清償債權，如此就會點交。現在房地產景氣很熱，或許第一拍就拍掉了，這樣的話，就不會點交了。
2006-08-05 13:37:15 · answer #7 · answered by Cecilia 1 · 0⤊ 0⤋
你不用搬．
第 425 條 出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。
前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，
不適用之。
第一項的規定是說，你向甲租房子，你是承租人，後來房子因為拍賣，房屋所有權變成乙所有（乙是房屋所有權受讓人）．但是你的租約還是存在，也就是這時候，變成你和乙租房子．當然租金還是要付，但是因為租約存在，所以你不用搬．
但是要注意第二項的限制．如果你之前和甲簽的租約，租約期限超過五年，租約也沒經過公證，就沒有第一項的保護．
2006-08-05 17:23:18 補充：
忘了打法條名稱，是民法４２５條
2006-08-05 13:22:42 · answer #8 · answered by 肥子 2 · 0⤊ 0⤋