房屋漏水....很嚴重

Question

最近4月份跟仲介買了一間樓頂的房子,買的時候有租客,也有告知租客有問題就要告訴我們,但租客也都沒反應,然後過了一個多月
租客因為不租了,所以聯絡我們,這時才告知我們這間屋子會漏水而且是在今年2月份租的時候就已經告知前屋主,而且是好幾次
重點來了::而前屋主事先也都沒告知仲介房屋有漏水現象,在房屋現況說明書上也勾\"不會漏水\",當我們跟前屋主講時(5月份時)剛開始時是說等有下雨時在一起過去看(這時就在推了)直到上禮拜的颱風我們已經照相存證,這時前屋主才願意出面協調,結果前屋主竟然說那是因為頂樓的排水孔堵住了,水沒地方跑所以才會漏水進房子裡,也說我們還沒買時,他也有去清過排水孔4.5次(這時還在推,說是排水孔堵住及垃圾太多)意思就是說只要排水孔沒塞住水有地方跑就不會跑進房子了叫我們排水孔要顧好
想請問1.前屋主要幫我們修好,可是又不能保證多久內不會再漏水,我們可以要求他保固嗎??又或者是他修好後,只要再漏水我們就要自認倒楣了(有找二間廠商報價一間九萬多,另一間八萬多,房屋約14坪,保固3年,前屋主跟仲介都說太貴了)
2.我們可以不要前屋主自行修理嗎(他說他是在做抓漏的,又一直說是因為排水孔堵住,)所以我們根本不放心,而自己找人來修嗎?修繕費用如果是依八萬多來說可以要求前屋主出多少才合理??
3.因為根本不想給前屋主修,而前屋主又不願意拿錢出來做(也不是要他拿全部而是對半分)這時寄存證信函給前屋主,是否就可以如我們所願找人來修而費用是否由前屋主全部負責
4.那房屋內因漏水而造成損傷部分是否也要前屋主負責(因為牆壁是貼壁紙的)
5.最氣的是仲介說這是買了之後一個多月就發現了所以會要他負責如果是六個月後才發現那就要自認倒楣,所以我們也不能要求前屋主自己修繕後可以保固我們多久(還說一些有的沒的根本是幫著前屋主又一直說是中立的)
6.是不是可以告前屋主詐欺,因為房屋現況說明書上勾\"不會漏水\",也從未口頭上告知我們有過漏水,刻意隱瞞事實,協調時我們也有錄音存證,可以證明他是刻意隱瞞有漏水事實
7.感謝各位的回答!!!

Answer 1

我是一個以前處理過很多漏水的仲介

從仲介的角度來回答妳的問題，希望對你有幫助~

1.既然有找修漏廠商估價就表示有漏水的問題，即使是排水孔堵住那也要屋頂有細縫水才會漏下來啊~所以既然會漏水是事實，依民法規定屋主是必須要負擔房子售出後半年內房子發生的滲漏水問題，除非是你們後來裝潢施工造成的；這個與排水孔無關，不然難道颱風來的時候要一直守在排水孔旁邊嗎?14坪的房子如果是整個頂樓做防水要八、九萬確實太貴，可能是因為要保固三年，一般的廠商大都是提供一年的保固，還是要再找別家的來估啦，價錢真的有點貴，14坪的屋頂全做PU防水也應該在三萬以內差不多。

2.正常仲介的處理程序應該是:一、到現場拍照，二、通知屋主，三、找兩家以上廠商估價(仲介一定有認識的)，四、幫買方寄存證信函

寄存證信函是在保護買方，也是在保護仲介自己，內容大致是通知屋主房子有頂樓滲水的情形，目前已經請廠商估價約是多少，屋主也可以自行找人來修(也需提供保固一年以上)，並請屋主於收到存證信後幾天內出面處理，逾時仲介將代為處理並付款，再向屋主請款，屋主不得異議

3.如果仲介不幫妳寄存證信函那就變成是妳寄給仲介，內容差不多，因為房子是透過仲介買的，仲介有提供漏水保固，因為仲介沒有幫你們處理，所以你們寄存證信函給仲介，表達如果仲介沒有在收到存證信函的幾日內出面協調屋主修復或先代為修復，那你們已經找了兩家廠商各式報價多少(附上估價單)，逾時你們會逕為修復並向仲介請款；因為是透過仲介買所以你們是找仲介負責，仲介找屋主負責而不是你們直接找屋主。

4.除非壁紙是新貼的，不過你們也可以把它寫進去，也請廠商估價，一併跟仲介求償，這也是談判的籌碼之一

5.同第三題，遇到不負責的仲介就要學會自保，所以存證信函一定要寄，不然拖久了會變成各說各話又沒有證據。

6.這一點要求證，是屋主有說，仲介說不用寫還是屋主沒說仲介不知道，必須是雙方都在的場合直接問，就可以知道問題出在哪裡，然後就要再發一次存證信函，針對看是哪一方的疏失(誰隱瞞事實)，內容說明就是要向他求償全部損失以及提起"詐欺"的告訴。

7.存證信函的用途在於讓屋主與仲介會比較積極出面處理(誰都不想上法院)，再者是你們所寫的必須是事實不能誇大才能有幫你們作證的效果(就是你們確實有通知仲介與屋主)，寫的時候一式四份，去郵局買存證信函用紙，寫四份正本寄給仲介、副本分別為屋主、妳自己與郵局留存，如果是連鎖仲介連總公司也要寄，讓他們知道你們也不是好惹的，才不會一拖再拖，到最後自認倒楣花錢了事。

8.當然訴訟是很花時間、金錢和精神，所以只要大家都有處理的誠意，你們也不要太堅持，把問題處理好最重要囉



最後祝你順利圓滿解決漏水問題

Answer 2

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Answer 4

請問各位大大
如果透過仲介 購買中古屋
如果房子漏水
1.民法哪一條條款 規定要在交屋六個月內 發現
仲介及前屋主 才可以賠償????
2.如何證明 漏水是前屋主發生的
而不是交屋後才發生的???
謝謝!!!!

Answer 5

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Answer 6

為避免漏水的爭議，和責任歸屬的認定問題，釐清漏水可交由專業人士來擔任鑑定工作，透過專業鑑定後，例如：建築師工會、土木技師工會或結構技師工會…等。
依據民法第一百八十四條規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，須負損害賠償責任」。
因此，如確認該屋主應負起賠償責任而不願負責，只好藉由民法來解決爭議，如不願藉由法律訴訟，此類民事糾紛事件亦可尋求鄉鎮市區調解委員會，以免費時傷財，但前提是兩方都有意願解決。

另外，買屋或租屋，如果是透過仲介成交者，仲介公司對於房屋是否有滲漏水，依法應有調查或提出證明商品無瑕疵的義務，因此，交屋後如發現滲漏水現象，得依消保法第七條規定，要仲介公司負賠償責任；賣方如為一般人（非企業經營者），買方只能

依據民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」。

在半年內要求原屋主負瑕疵擔保責任。

建議作為：
1.做專業鑑定並找一間有營業登記的"專業"防漏公司開立估價單（請他開高點，因為對方一定會殺價）還有請求要給付2次施工價款，因為不知何時會再復發。
2.照會仲介您對的知悉要求他們必須協助你求償，不然轉向他們求償！
3.寄出存信函給原屋主說明依據規定：「因故意或過失，不法侵害他人之權利者，須負損害賠償責任」。您要求自行修復並要求預先給付工程款項（2次唷！）我方同意和解且不需再原屋主負保固之責！（因為要他一直負責也沒用他只會給你拖時間磨耐性一次解決對他對妳都好）。
並告知這為最後底線，他可以不同意，那我方立即以依據民法第三百六十五條規定：「買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於買受人依第三百五十六條規定為通知後六個月間不行使或自物之交付時起經過五年而消滅。前項關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之」。進行訴訟要求減少價金請求反還判決價金。其求償之價金請與律師討論，因小弟不知你房屋型態，屋況，成交價格，故無法給予意見！

PS：
對於：5.最氣的是仲介說這是買了之後一個多月就發現了所以會要他負責如果是六個月後才發現那就要自認倒楣,所以我們也不能要求前屋主自己修繕後可以保固我們多久(還說一些有的沒的根本是幫著前屋主又一直說是中立的)

我只能說他不是想幫屋主，就是不夠專業，妳可以直接告知他他說錯ㄌ因為依第三百五十六條規定關於六個月期間之規定，於出賣人故意不告知瑕疵者，不適用之！
還有自己請人修比較好一般他們都會請人用打針補強的方式施工價差快要3-4倍，所以說自己修。一般來說專業施工可以維持5-7年，10年後要做檢查及加強！
最後祝妳順利圓滿，有任何問題可以寫信給我
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