求救!~遇到趕不走的爛房客...請大家幫忙...(急)

Question

1.　長期遲繳房租，共計26個月
自91.04.25起租收租金現金18,000元(含押金36,000元)，至今48個月共計遲繳房租26次。
Ps.本遲繳認定已自動寬限3天，於每月27日內匯入之款項均認定為準時交租。
2.　積欠管理費35個月，並惡意隱瞞房東
自91.04.25起租，至今48個月累計欠繳管理費35個月(92.07~95.05)，共計新台幣10,500元整。目前由出租人代墊款，尚未清償。承租人有預謀隱瞞事實，並指責管委會為何將欠繳管理費一事通知房東。
3.　不滿續約漲租提議 惡意遲繳租金
因不滿房東提議續約漲租，有預謀惡意遲繳房租。該筆租金於95.03.07才入帳，當月租金繳交正常時間應為02.25，延遲時間長達10天。並且，未預先口頭告知，直至房東主動電話聯繫協商才匯入租金。
4.　以私事要求房東出借戶口名簿，事後因簽約爭端惡意沒收房東戶口名簿
房客因私人理由要求將戶口遷移至房東名下(房東有詢問，房客以私人理由不願回答。)並要求向房東出借戶口名簿。房東基於互信原則，體諒房客家有老父為重大傷病患者，並無獨立行為能力須有人看顧，為免因戶口遷移問題造成社福權益受損而答應出借。卻因前次簽約內容以重病無獨立行為能力之老父為承租人簽定租賃契約引發爭端，房客母親竟威脅不歸還本人出借之戶口名簿
5.　以租屋多年從未公證為由 拒絕公證租賃契約

請大家建議我們如何可以最快速度合法請他們搬家...因為我們並不想打官司...
甘溫~

房客租約於本年度04.24屆滿，可是簽訂之新約對方卻以家中有重大傷病無獨立行為能力之老父為簽約人，媽媽沒有仔細看清楚就簽了，而且還收了人家租金．現在我們認為這份合約有爭議，想請求重新簽訂新約，並要求去法院公證，可是對方不肯公證．那我們不想租了，可是對方又不肯確認何時能搬走，而且我們又擔心他們以之前母親與他們簽訂之契約有效反告我們違約．請問要如何證明這契約無效呢？又怎樣才可以最快令他們搬走又不觸法呢？
我們手上有他們四年來租賃遲繳房租及積欠管理費的紀錄，而且他們還沒收我母親的戶口名簿不肯歸還．現在我們只想用最快的方式請他們離開，請大家幫幫忙~救救我們吧！

這份有問題的合約是對方子女替父親帶簽的。我們認為有偽造文書之嫌，並且覺得相當不合理。因為過去與他們的契約皆由對方子女本人簽約，現在卻想用這種方式簽約，很難不讓人覺得他們有想要侵占或是其他不好的意圖。可是媽媽沒看清楚就簽了，我們也想知道這樣算不算是他們偽造文書。我們是否有權推翻此約。

Answer 1

1寄存證信函到他當初打約的地址
2可依法律規定條件之一．．．．「收回自住」之理由，還是可以提前收回房子，但是要有緩衝期〈２－３個禮拜〉令其搬遷。
３至少要經過兩次催告才最具法律效力，就是了。記得要在文之末尾，交待發文日期。
這樣 具法律效力，到時還不搬走,就可約同警察里長立會,強制執行ok!

Answer 2

既然認為是爛房客，為何還要續租給他們，我想你們家人立場不一致或不堅定，請你們先想清楚。其實初步看你的問題，很難解套，想想後再正式回答你吧。

2006-05-22 10:55:11 補充：
先告知對方歸還戶口名簿，否則報警處理。

2006-05-22 23:48:51 補充：
請問真正簽名與承租人是同一人嗎？是否有代簽？因為你說對方以家中有重大傷病無獨立行為能力之老父為簽約人，那簽約時是他本人意識清楚時所簽的嗎？還是他的手不方便，無法自己簽名？這個問題很重要。

2006-05-24 13:46:46 補充：
（土地法第１００條）出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：一  出租人收回自住或重新建築時。民法第４５０條：
租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅。
未定期限者，各當事人得隨時終止契約。但有利於承租人之習慣者，從其習慣。
前項終止契約，應依習慣先期通知。但不動產之租金，以星期、半個月或
一個月定其支付之期限者，出租人應以曆定星期、半個月或一個月之末日
為契約終止期，並應至少於一星期、半個月或一個月前通知之。依你們狀況，至少要一個月前通知承租人，且你們終止契約，還要賠償承租人。回歸正題：如果是他的子女簽名，但卻簽的是父親的名字，這樣你們就可以寫存證信函，告知相關人，因非承租人簽名，該租賃契約無效，故該租賃已為不定期租賃，故依民法第４５０條規定終止不定期租賃，並依租金繳付習慣，於一個月前通知終止不定期租賃，希現住人收到本人通知後於一個月內自動騰空房子並返還本人使用…。如果還有問題，再來留言吧。

Answer 3

申請斷水斷電應該比較快吧????

Answer 4

(1)如果你們當初約定管理費為租金之一部分並由承租人負擔的話...
A:遲付租金之總額已達二各月之租額者，出租人得終止契約。
(2)對於承租人遲付之租金..
A:出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於期限內不為支付 者，出租人得終止契約。
(3)對於沒收的戶口名簿...
A:依據民法第767條的規定，所有人對於無權佔有或侵奪其所有物者，得請求返還。