小弟於93年9月時,租了一間新建好的大樓其中一間的 1.2樓店面來做生意,
租約簽訂五年. 4個月後,貸款給房東的 \"甲銀行\"(第一順位債權銀行),
突然來拜訪並查詢房子的使用狀況,且告知我房東根本沒繳房貸,
銀行方面可能要處理這間房子了.
此時我心想不妙...若需搬遷則耗費百萬元的裝潢及生財器具將造成極大的損失!
後來經三方(我.房東.銀行)協調後,議定前三年由我將每月房租直接匯入甲銀行先抵繳房貸利息,第四年起,再本息一起攤還.
解決了眼前的燃眉之急,本想可安穩先做三年生意,沒想到94年10月,
某\"乙銀行\"突然向法院申請查封房子,
判斷是房東其他方面的債務問題(信貸或卡債),經我向房東反應後,
他去處理了這次事件(處理詳情我不清楚),乙銀行數日後告知我可撤了封條.
經營期間,房東的房屋稅.汽車牌照稅等等稅單寄來店裡,我通知房東後,他悶聲不理...可見他財務狀況一直不佳,甚至可判斷他買這間房子是為了超貸,信貸等等,
獲取不法利益數十甚至數百萬,隨時準備走人...
94年12月後,確定房東已遠避大陸...,我跟銀行方面都無法聯繫他了!
95年5月,又突如其來\"丙銀行\"向法院申請查封房子,來貼了封條,
並敘述房東積欠他們十幾萬元.
將上述事件跟\"甲銀行\"(第一順位債權銀行)的承辦人員討論後,
對方告知我,若房子要法拍,須經他們\"甲銀行\"(第一順位債權銀行)同意方可執行,
若我有繼續繳房租給\"甲銀行\"付其利息,短期內應該不會淪入法拍程序,
其他銀行查封歸查封,我還是可繼續做生意!
以目前生意狀況還算正常,最好的情形當然是能夠繼續經營下去,
但種種的不順利及突發狀況真是令小弟不勝其擾,
做點小生意糊口也能遇到這種事!
小弟的租約是在房東向甲銀行貸款完成後才簽訂的,
所以應該不適用\"買賣不破租賃\"條約.
問題:
1. 在這種情形下,第一順位債權銀行是否會急於將房子法拍收回債務;
還是只要我有繳房租,他們會安於先收租...第四年起須償還高額的本息時,
才處理這房子?
2. 其他順位債權人或銀行是否有辦法或其他門路請法院執行法拍?
請大家幫幫忙回答小弟的疑惑~非常感謝 ^^~*
2006-05-10 11:52:20 · 4 個解答 · 發問者 黃奇 3 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
問題3. 我是否應該即日起先停繳房租給甲銀行,以確保本身權益? 還是應按時繳納房租,免的甲銀行採取應有之行動?
2006-05-10 11:58:07 · update #1
根據一些側面訊息,這間店面當初的成交價約600~650萬元,在區域地政事務所調閱的資料記載...
房東向甲銀行貸款697萬元;
土地及建物謄本上所登記之抵押權為840萬元,
個人粗估目前市價約600萬元,
(+-誤差約100萬,我願意購買承接的價格在500萬以下)
房東另有8間銀行各約15萬元以下的欠款,
(是信貸或卡債就不清楚了)
前3年甲銀行的還款利息為1.8萬,
第4年起本息攤還約3.8萬,
可見第4年起若甲銀行方面沒得商量,
房租應該就不繳,放手讓他拍了...
2006-05-11 10:40:21 · update #2
因做生意的變數很多,
若承購價在500萬元之上,寧可保守租來做就好,
免的生意起落到時背債還不起的人換成我!
先前查閱網路上一些相關問答文章,
其他順位債權人若發起查封甚至拍賣行動,
法院方面有可能因"拍賣無實益"而停止,
但若 "非第一順位" 債權銀行,
將房東的信貸或卡債壞帳轉售出去,
那其他催繳或討債公司的手腕,小弟到時又頭痛了!
目前最希望的就是能安穩付租金做生意,
裝潢的投資額至少要經營五年投資報酬率才算平衡,
但突發問題是非一堆...
依大家的看法,小弟應如何應對,以確保本身權益呢?
萬分感謝所有回答者給予的建議...
2006-05-11 10:41:11 · update #3
租約為期5年,押金5萬元,前2年租金每月2萬5,
第3~5年租金降為每月2萬,
(這部分當時就覺得怪怪...感覺先拿高點價錢,反正隨時要跑路走人!?)
2006-05-11 10:43:04 · update #4
你不能把錢給銀行，否則房東日後可以向你請求租金，到時候銀行不會站在你的立場，也不會把錢還給你，除非你告贏銀行，所以你的問題其實還很多沒有考慮，不妨至我的部落格討論吧。
2006-05-11 13:33:29 補充：
請問你的租金與押金各為多少，這樣方便評估如何處理對你最有利。
2006-05-11 23:38:13 補充：
１．先以租金來推算房價，投資報酬率定為６％，則租金２．５萬，房價＝2.5*12月／6%＝５００萬，若用租金２萬計算，房價則只有４００萬，我想用報酬率來推算房價，時間稍長一些就會愈準，而你承租的地方，新房子房價較高，而附近生意還不是很確定是否可做得起來，所以報酬率2.5*12月／600~650=5~4.6%相對較低。
若是拍賣，則拍定價通常會下修，不過還要參考其他因素，所以我不認為５００萬就適合接手，至少要用來做生意，必須算準一點，否則日後要脫手可能會有損失。
２．如果房價推算誤差不大，縱然其他債權人要拍賣房屋，則拍賣價低於抵押權金額（保險一點用房屋貸款餘額），到時候請一順位債權銀行向法院聲請拍賣無實益駁回應會准許，房屋就不會被拍賣出去。（註：高雄地院習慣主動通知拍賣無實益，但我遇到時，就會請地院以貸款餘額衡量是否為拍賣無實益）
３．如果你前面幾年只付1.8萬/月，那與租金的差額是否可當成押金收回，如果能把押金逐漸拿回最好了。
４．如果一順位銀行損失很大，銀行也不願提早拍賣房屋，所以第四年起，還是與銀行商量一個月繳二萬（以租金代替），銀行若願意讓你拖時間是對你有利的，縱使拍賣，時間也可能拖個一年，若拍賣期間不繳租金，你可暫時省下租金（房東日後還是可向你請求，但你也可以反過來看看有什麼法條請求賠償），反正前前後後算算有那些費用可先省下，再評估是否標下房屋，我想到時候你就會很清楚該怎麼做。
５．一般會來搗亂的多是民間債權人，而非銀行轉賣不良債權後的債權人，所以我沒辦法告訴你可能結果，不過只要你儘量表示與房東非親非故，又與房東失聯，這樣影響會較小；另一個事先提醒的問題是到時候若有債權人查扣租金怎麼處理，這個遇到再說吧。
６．買賣不破租賃：這種說法在你的例子是錯誤的，正確應該是說抵押權與租賃權競合，只要一順位債權銀行聲請排除租賃有理，拍定後你只能與新房東洽談租約，反之若沒有排除，你可以承租到租約到期。
我想許多人面臨這些問題時可能都認為慘了，損失大了，其實時間一拉長，很多問題會變得較清楚。
2006-05-11 19:38:13 · answer #1 · answered by ? 5 · 0⤊ 0⤋
民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。承租房屋，法律是對承租人有保障，如果您的租約期限是五年以內，打私約亦有保障，五年以上或不定期租約就要公證。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，此時您的租約不論公證或私約，都是無效。所有的租約幾乎都與您一樣，租約是在房東向銀行貸款完成後才簽訂的，不是不適用民法第４２５條"買賣不破租賃"條約，而是在第一次拍賣流標後，會被銀行以民法第８６６條排除；此時您就處於無租約狀態，也就没有"買賣不破租賃"的問題。您的房東是標準惡意超貸，除了抵押房貸外，還到處信用貸款，更惡劣是把房子出租給您，隱瞞房子將被查封的現象，讓您在不知情的情況砸下百萬裝潢費，使您進退兩難。依您的狀況，最好投標人是置產投資收租型，得標後繼續出租給您，對方得到現成房客，而您能繼續承租；所以在拍賣前，一定有很多來看房子的投標人，可委婉與他們溝通，希望得標人能繼續出租，或者貼補些裝潢費。您有意在５００萬的成本參加標購，要低調進行，不論甲銀行或來看房子的人，都不能讓他們知道您的意願；我們有太多的經驗，現住人透露投標意願時，通常會造成搶標，現住人反而標不到。相反的，您要放出假消息，散播房子不好的情報，能降低得標的價錢，不論是您或別人，對您都是有利無弊，畢竟別人便宜買到，也就更有空間貼補您裝潢費。ANS１：如果債權人只有第一順位甲銀行，只要雙方同意，當然您可先繳房租給甲銀行；但目前有多位債權銀行，後順位銀行拿不到錢，也會發動強制執行，讓拍賣繼續進行。ANS２：後順位銀行繼續執行太簡單，只要狀紙聲請即可，不需什麼門路；後順位執行，也許會面臨『拍賣無實益』問題，而使拍賣撤回，但如後順位向法院聲明願負擔執行費用，法院會同意拍賣繼續進行。名稱：強制執行法 (民國 89 年 02 月 02 日 修正) 第 50-1 條 應查封動產之賣得價金，清償強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院不得查封。查封物賣得價金，於清償優先債權及強制執行費用後，無賸餘之可能者，執行法院應撤銷查封，將查封物返還債務人。前二項情形，應先詢問債權人之意見，如債權人聲明於查封物賣得價金不超過優先債權及強制執行費用時，願負擔其費用者，不適用之。 相関網址：http://law.moj.gov.tw/Scripts/Query1B.asp?no=1B001000450-1ANS３：可與甲銀行溝通，取得對方認同，即日起不再繳房租，靜觀其變；萬一改日第三人得標，對方要強制點交房屋，您也少損失些，多留些資金投標，您得標的機會也就變大。參考綱址：www.104woo.com.tw
2006-05-11 16:37:00 · answer #2 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
你與房東的租賃契約成立於甲銀行與房東的貸款之後!但你有按期繳息給甲銀行且甲銀行並非此次申請強制執行的發起人!>>>基本上就甲銀行而言!如果此次拍賣抵押物所得之結果對於他們求償之債權有影響的話!他們{甲銀行}可以聲請法院先排除你與屋主的租賃關係後再拍賣抵押物!但你說甲銀行不會這麼做!>>>那你就可以暫時先安心!就乙銀行以及丙銀行而言!屋主與他們之間所產生之債權債務關係如係成立於你與原屋主之租賃關係之後!你則受民法關於>>買賣不破租賃<<之保護!因為他們{乙及丙銀行}無法聲請法院先排除你與原屋主於先前所成立之租賃契約!{在這方面只有甲銀行有此權利}但是有一點觀念必須先與你澄清!乙及丙銀行並非誠如甲銀行行員所言之>>>須經他們"甲銀行"(第一順位債權銀行)同意方可執行<<<這是錯誤的!如果乙及丙銀行堅持要聲請拍賣該房屋!法院還是會通知甲銀行聲明債權後參與分配!只不過因為有租賃契約的存在以及甲銀行的第一順位債權作盾牌>>>拍賣程序中法院可能因拍定價額乙丙銀行拿不到錢>>>拍賣無實益<<<而停止繼續拍賣!已經為你分析整個狀況!至於要如何做牽涉到你的權益至鉅!不敢為你做建議!繼續再與銀行協商吧!聽聽他們給你的意見!
2006-05-10 13:03:42 · answer #3 · answered by lidayshu 6 · 0⤊ 0⤋
苦了你了
2006-05-10 12:13:26 · answer #4 · answered by 屁屁 2 · 0⤊ 0⤋