在點交中的房子，產權為什麼還會變化？

Question

請朋友標法拍屋.在點交履勘時.突然接到法院通知.說對方的未保存建物不是債務人蓋的.是他出錢蓋的.法院準他提供30萬擔保.把銀行和我列為被告.我朋友有標過房子.但沒遇到這種事.請問有懂的先進提供我好意見

Answer 1

法院進行查封時，會對現住人使用情形做查封筆錄，這筆錄在法律上有絶對的效力；但因是否還有其它未出現的現住人，在投標前，查封後向法院呈報使用情況，而使點交產生變化；或者有爭議性的租約發生。基於法院執行拍賣的單位為民事執行處，對有爭議之紛爭，秉持「形式上之審查，不做實體上認定」，實務上各法院法官做法不一，法官的查封筆錄模糊、預留尾巴，也就不足奇怪了。從民國７０年代經常出現的筆錄：「依實際使用現況點交」，到８０年代：「如債權人陳報屬實則點交，如不屬實則不點交」，到９０年代「實際使用情形，請投標人自行查明」。不明確的點交筆錄，履見不鮮。您的情形比較特殊，並不是點交有變化，而是拍賣範圍有問題，當初拍賣未保存建物時，銀行依民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉，未保存建物合併拍賣，目前有第三人主張未保存建物所有權，要求不在拍賣範圍。民法第877條〈營造建築物之併付拍賣權〉土地所有人，於設定抵押權後，在抵押之土地上營造建築物者，抵押權人於必要時，得將其建築物與土地併付拍賣，但對於建築物之價金，無優先受清償之權。為什麼有這一條法令呢？因為在拍賣時，增建部份不合在一起拍賣，點交後，原屋主跑到增建處住，會降低大家來買的意願，銀行抵押貸款回收就困難了。這一條法律，就是在保護銀行貸款出去後，萬一屋主另行在土地上加蓋增建物，銀行有併付拍賣權利，可要求法院將增建份合併拍賣。當然增建部份拍賣款，銀行無優先受清償之權。由於您已得標，且已在點交階段，所以法院裁定提供擔保，如果對方真的提供擔保，那雙方將進入訟訴程序，由民事庭進行審判。在法拍市場上，這種官司對方勝訴機會微乎其微，只是拖時間而已；除了有爭議未保存部份暫時不能點交，您可要求民事執行處繼續點交程序。對方是在做困獸之鬥，只要可點交部份先完成，加上官司的部份，對方舉證不是那麼簡單，說不定很快就會與您妥協。退萬步言，萬一對方勝訴，未保存部份不在拍賣範圍，法院會將未保存建物標價退還給您；屆時您再與對方打拆屋還地官司，您嬴的機會仍然很大。除了法院程序進行外，您要不斷找人與對方協調，曉以利害関係，提醒對方，不要賠了夫人又折兵，提供擔保的３０萬，到時我們是可以要求損壞賠償的。參考網站www.104woo.com.tw 

Answer 2

是有可能會發生！因為建物如有保存登記，查封當時是否為債權人所有，是無庸爭執的。反之，如是未未保存登記建物，查封當時是否為債權人所有，則是存在有爭執性的。照此情況，你也不用過於緊張，如有人主張未保存登記之建物是其出錢蓋的，主張的人必須負有相當證明去舉證，如無法舉證法院會判其敗訴的。