我的房屋設定二順位..

Question

我的房子市值約五百萬
有銀行房貸三百八十萬
前陣子跟友人借款120萬
我把房子設定二順位在他的名下
而他項權利證明書上的清償日期只有三個月
三個月我是一定還不完的
但代書說設定有效期限是二十年..
請問代書說的是什麼意思呢?

請問如果我房貸繳款都正常
他仍然可以申請拍賣我的房子嗎?
房子的價值都設定完了
那其他的債權人可以設定或申請假扣押拍賣嗎?

Answer 1

債權15年，再加上債權時效消滅後還有5年。

2006-04-26 18:11:07 補充：
我解釋清楚一點吧！抵押權人如果要實行抵押權，也就是聲請法院許可拍賣抵押物，必須該抵押權所擔保的債權已屆清償期而仍未清償，所以上面會寫「清償期三個月」，這樣才能夠判斷抵押權人能不能實行抵押權。如果你三個月後並沒有如期還錢，那麼就是已屆清償期而仍未清償，你的朋友就可以實行抵押權。而抵押權是從屬於主債權的一個權利，主債權是消費借貸債權，消滅時效為15年，再加上抵押權於主債權時效消滅後的5年內仍可實行，所以總共是20年，這就是代書所說的「設定有效期限是二十年」的意思，這部份就如同樓上大大所說的，與你其實沒什麼關係，而是與債權人比較有關係。如果你的房貸繳款正常，銀行當然不能實行它的第一順位抵押權。但是如果你雖然房貸繳款正常，可是向朋友借的錢卻沒有如期清償，朋友還是可以實行他的第二順位抵押權，這時候銀行會被強制加入參予分配。拍賣所得的價金除先扣除執行費用、稅金等之外，第一優先分配給銀行拿去抵房貸未清的部份，剩下的分配給朋友拿去抵債；如果還有剩就會退還給你，如果不足，債權人未滿足部份的債權還是存在，可以另外取得執行名義後再對你的其他財產執行。其他債權人還是可以設定第三順位、第四順位......，但這要你去設定給他們的，就像你跟朋友委託代書去設定第二順位抵押權一樣，並不是他們可以片面直接去設定抵押權。其他債權人還是可以對房子假扣押，假扣押只是把房子凍結住而已，並不會進行拍賣；就算是終局執行要拍賣，對於抵押權人來說也沒有影響，反正抵押權會跟著房子跑或是強制加入參予分配。所以即便這間房子已經設定了第一、第二順位抵押權，其他債權人仍然可以打房子的主意；只是可能會發生查封無實益、拍賣無實益的情況而已，不過這是後話，而且這是債權人的問題，與你無關。

Answer 2

代書說的20年是指抵押權的時效，就是說如果你沒有還你朋友錢，它也沒有聲請法院拍賣房子，過20年它的抵押權就消滅了，它20年後如果再請求，你可以以此抗辯。

所以跟你並無太大關係，你跟朋友借錢的契約如果你沒依照約定還款，朋友還是可以向法院聲請拍賣抵押品。只是它是房屋拍賣後第二順位的受清償人。