關於大樓地下室停車場糾紛～急件（請幫幫忙）

Question

這算是我多管閒事吧！我住的大樓的建商是卡奴（非常惡劣的那種）～
催收停車費無所不用其極～鎖車破壞樣樣來～我只是承租戶～本不用管
這些惱人的事～但因好管閒事的個性及不屑其行為（明明有錢卻不還錢）
於是我決定插手～但大樓方面苦於經費與該建商擁有一定戶數～在住戶大
會根本無法通過經費動用的方案～所以我只得利用一些合法的小手段來爭
取權益～

現在的情況是～舊大樓的地下室屬於防空避難所～依大樓管理條例應屬全
體住戶所有～管委會與建設公司都沒有權狀～但二十年來大樓都默許該建
設公司收停車費～甚至第一任主委與現任主委都與他們簽訂租賃契約～

我的問題是～在這樣的情況下～租賃契約是否會成為法官考量的重點？據
我請教律師的結果是誰先提告誰先輸（台灣法律是告訴者要自己提供證據）
～那在雙方都無法提出證據時～租賃契約是否會成為主要證據？再加上二
十年來大樓皆向該建設公司租用停車位～是否也間接承認該公司為地下室
所有權人？

我自己想的方式是很簡單的～因為管委會的租約是今年八月到期～我與主
委及其他住戶商量過～要終止合約～八月後將地下室回歸建商～但我與某
住戶將分別向管委會及該建商同時提租１號車位～假意停車時發生糾紛～
鬧大後分別向建商與管委會提出詐欺罪（一位二租）～讓他們各自提出證
據證明他們才是所有權人～這樣的方法可行嗎？應該是沒有觸法的問題吧
！＾＾

那假設兩方都提不出證據～是否大樓地下室權益就回歸全體住戶？希望懂
的人不吝賜教～我能保證我沒從中收取任何權益～跟幫鄰居免費處理卡債
一樣～只是愛管閒事及一點正義感～

相信有朋友如果有看到我所提到的卡奴文章內曾提過我住的大樓有位卡奴
欠一堆錢不還跑去躲～等風聲過後又回來大樓內作威作福～收停車費～不
繳停車管理費等等～～甚至連稅金都不交～

雖然我只是個小承租戶～地下室怎樣都跟我無關～但我討厭這種無恥的人
～不管的話搬家而已～但我希望能幫大樓解決這件事！也教訓這種不要臉
的人～

如果我說的方式都行不通的話～我僅能請國稅局查稅而已．．．．．希望
真的懂的諸位大哥能不吝賜教＾＾

好多條文～但．．．．．看不太懂您想表達的意思～

所以您的建議是該如何解決比較好哩！？

之前開會～他們一直強調地下室是他們的～還拿出市府給的使用執照～管委會被他們請的律師唬的一愣愣的～

現在問題是在真如他們所說地下室是他們的嗎？

我們大樓的問題在於前幾任主委貪污腐敗～而且因為很多住戶都已經找不到～目前是空屋狀態～一直湊不到絕對的人數可以制衡建商～

再者因當初主委是建商拿下～大樓公積金被中飽私囊～如今只剩下區區幾十萬（現任主委的功勞）否則一直呈現負債的情況～也很難有理由說服住戶去花錢打官司～

此主委這屆正式成立委員會後聘請某家保全公司～希望藉他們的經驗解決這問題～誰知仍然處於挨打狀況～實不知如何是好～

Answer 1

妳所提的問題有很多皆須釐清的:因為貴社區建築物已經有一二十年而公寓大廈管理條例始自84年,因此研判貴社區應該無像先今公寓大下所約制的如此完備,若從根本起,就是重新制定符合貴社區特性的住戶規約來做約定,就算建商也是區分所有權人一樣要受此住戶規約的約制.1.因建商擁有一定的戶數所以........A:在現今公寓大廈管理條例就因為有不肖建商惡質所以條例內文有規定:第二十七條各專有部分之區分所有權人有一表決權。數人共有一專有部分者，該表決權應推由一人行使。 區分所有權人會議之出席人數與表決權之計算，於任一區分所有權人之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或任一區分所有權人所有之專有部分之個數超過全部專有部分個數總合之五分之一以上者，其超過部分不予計算。 區分所有權人因故無法出席區分所有權人會議時，得以書面委託他人代理出席。但受託人於受託之區分所有權占全部區分所有權五分之一以上者，或以單一區分所有權計算之人數超過區分所有權人數五分之一者，其超過部分不予計算。此條文告訴我們,若此社區雖然建商大多戶,但超過五分之一的部分及不予計算,此亦即表示,妳們所要提的意見一定是以大多數住戶意見為意見而非僅僅是少部分人的意見,如住戶不夠團結還是容易遭建商個個擊破的.2.就妳所提歷屆主委都與建商簽租賃約,此租賃約的合法性及全面性是否為當初貴社區住戶大會時通過的決議案(此要先去查證)或是住戶規約的停車場實施管理辦法有訂定答應建商擁有使用權甚至建商所持有的白紙黑字的簽署是否都為住戶大會中所允許的議案內容,我所要說的就是住戶大會(區分所有權人大會)所通過的決議效力大於管委會自行簽署的決議效力又大於委員(含主任委員)個人所簽署的資料文件,除非貴社區住戶規約有擬定某些議題可全權授權管委會決議處理.(但公寓大廈管理條理有提到某些部分就算授權也是不具效力的)第二十三條有關公寓大廈、基地或附屬設施之管理使用及其他住戶間相互關係，除法令另有規定外，得以規約定之。 規約除應載明專有部分及共用部分範圍外，下列各款事項，非經載明於規約者，不生效力： 一、約定專用部分、約定共用部分之範圍及使用主體。 二、各區分所有權人對建築物共用部分及其基地之使用收益權及住戶對共用部分使用之特別約定。 三、禁止住戶飼養動物之特別約定。 四、違反義務之處理方式。 五、財務運作之監督規定。 六、區分所有權人會議決議有出席及同意之區分所有權人人數及其區分所有權比例之特別約定。 七、糾紛之協調程序。就地下室停車場在以前並無所謂的獎勵停車位或增設停車位,以前的地下室皆為法定停車位.亦即妳所述的為社區緊急避難處所,其所在位置為公共區域,但一般建商皆將此區域規劃為汽車停車位(或機車停車位)來做銷售區分所有權人,其汽車位依規定與建物不得分割單獨買賣,而建商在建造時申請執照就需附上停車位平面圖,並將此區域位置標示出售或使用,此區域即為公寓大廈管理條例所說的約定共用部分.如果沒有,其實建商就已經一直不合法在使用此區域.而對於社區公共區域的管理修繕皆屬於管委會的權利(可參考以下條文)因此你說這還需要用什麼樣的方式來解決貴社區汽車位的問題嗎?第十條專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。 共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。 前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣(市)政府定之。要提醒你們一點,住戶規約為公寓大廈最高指導原則,貴社區先前所擬定的住戶規約條文如有違犯公寓大廈管理條例的部分需即刻將之刪除病於住戶大會中追認此些條文已違犯現行條例需刪除.謝謝!

2006-05-02 20:44:50 補充：
你的問題其實是因為貴大樓停車場的管理方式從古至今皆由建商管理使用及收費,因此在管委會怕管理上的麻煩下便開始交由建商處理.所以,要先知道目前桂管委會的想法與執行作法為何在來討論此問題.

2006-05-02 20:50:33 補充：
如果貴社區管委會有心要處理社區地下室停車場的問題,第一步就要先制定出屬於社區的停車場管理辦法.當建商與管委會停車場租賃合約到期前ㄧ個月,以管委會名義發乙份書面解約通知(要留底存證).等合約到期後,管委會就直接接管.(此即依我上面所述公寓大廈管理條例第十條之規定)

2006-05-03 20:18:57 補充：
就您所提貴社區積陋習已久,這是我所預測的,現解決方式,只好有請公寓大廈的監管單位政府主管機關及民意代表協助介入來徹底解決,但相對的ㄧ定也會有支持建商的人對貴社區管委會施壓(不論黑或白喔!)這是可預期會遇到的過程,因為這就是所謂的擋人財路(建商每年收的停車費).如用協調方式,即在於與建商8月份重新續約時,現任管委會ㄧ定要主張建商採ㄧ定比例的%數(停車費用)提撥給社區當回饋金,以確保社區住戶權利.

Answer 2

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