公寓大廈管理費太貴問題

Question

*之前已經提過相關問題，但仍未有明確解答，再次提問，謝謝!!*
我日前在中壢中山路買了一戶總坪數32坪左右的房子，該棟是屬於電梯華廈，平常有管理員，不過管理員是主委私下找的一位伯伯，不是管理公司或保全人員，每天上班時間大概上午9點至晚上9點，其中中午約1.5個小時會出外用餐，每天都有打掃各樓層及到垃圾。
但主要問題是該棟大多屬於投資客戶，主委本身亦擁有2-3個樓層的所有房間，而我買的是屬於商業用地，但主要是住家用，當初買下時不知道管理費一個月要價將近2900元，換算一下每坪至少要87元的價格，實在讓我非常的困擾。目前買了大約四個多月了，有定時繳交管理費，但每個月的管理支出明細完全沒有列出公告，根本不知道支出多少，且結餘多少亦不知道，也不知有無向公家機關登記開戶把基金存入。請問我該如何想管委反應，另外如果收費太貴除了定期召開的所有權人會議表決外還有其它方式可以降低嗎??因為怕大多數的人都是既得利益的管委，散戶很少，表決一定是不會通過的。感謝解惑!!
P.s:大廈如果沒有列出每月支出明細，或是支出.結餘有問題的話，那該如何尋求法律途徑要求他列出或證明呢??若寄存正信函內容大概要寫些什麼呢??謝謝!!

to 柚蘋百貨屋 :
管理費記錯了，是2600多，不過換算坪數每坪也是要82元以上。
另外主要是如果他不理我，我是要寄存證信函給主委，請主委限時內提供證明嗎??或是..?? 又如果財務支出真的有問題的話，如何尋求法律途徑強制要求他呢??(因為他根本不想跟我談這些事，常常找不到人。)

前兩天我有去找他談過了，他說同意讓我的管理費降至我覺得合理的價格，只是他是口頭說而已，應該隨時可反悔吧!!需要書面證明嗎??他有說因為大樓裡好像有很多戶都被法拍了，連屋主都找不到，所以剩下人就得負擔多的費用。有幾個問題:
1.如果這樣的話法院或是銀行不就都不用付管理費了嗎??如此不就剝奪我們的權益了??還是銀行也是要付呢??
2.我覺得我們大樓應該是沒有向中央機關報備相關事宜吧!!更不用說將錢存到銀行了。這樣應該是不合法的吧??

另外他說連人都找不到，更不用說要開會了，應該好幾年沒開了吧!!有辦法找到人嗎??里長那有大樓每個所有人的資料嗎??怕連屋主是誰都不知道。

管理費有開收據，且聽主委說有財委和監委，但他沒提到有在銀行開戶的事。不過基本上平常電梯壞了都有請電梯公司來修理，基本的修繕都有在做，至於消防安檢的話我就不知道了。但他是說屋主真的找不到，這樣的話有何方法可以找到屋主強制執行管理費的問題嗎??謝謝!!(因為我覺得收費貴的主因就是屋主完全找不到的原因)

恩...不知道到底有沒有那些屋主的資料，我想要調到應該非常難吧!!難道真的沒有辦法找到資料嗎??屋主恐怕也換了好幾手了!!真不知如何是好!!
我會在去試試的...但畢竟這不是我能做的，因為我不是主委，應該沒權利吧!!??

Answer 1

第三十五條 利害關係人於必要時，得請求閱覽或影印規約、公共基金餘額、會計憑證、會計帳簿、財務報表、欠繳公共基金與應分攤或其他應負擔費用情形、管理委員會會議紀錄及前條會議紀錄，管理負責人或管理委員會不得拒絕。
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以下純屬個人意見
利害關係人是指區分所有權人或承租住戶，所以您絶對有權利請求調閱上述相關資料．貴社區一坪87元，算貴的了，管理只有一個伯伯兼收垃圾，晚上又沒人看守，安全堪慮．我的社區，一坪50，七個保全日夜輪班，三個清潔員，一個總幹事總籌委員會事務．相較起來，您的社區沒什麼管理，收費又貴．

2006-04-24 23:29:46 補充：
第二十條 管理負責人或管理委員會應定期將公共基金或區分所有權人、住戶應分擔或其他應負擔費用之收支、保管及運用情形公告，並於解職、離職或管理委員會改組時，將公共基金收支情形、會計憑證、會計帳簿、財務報表、印鑑及餘額移交新管理負責人或新管理委員會。 管理負責人或管理委員會拒絕前項公告或移交，經催告於七日內仍不公告或移交時，得報請主管機關或訴請法院命其公告或移交。

2006-04-24 23:30:34 補充：
請問您有向貴棟委員反應相關問題嗎？請委員在委員會會議中提出，貴社區有每月開一次會議嗎？寄存證信函是萬不得已的做法，您可以把相關法條搬出來（搜尋”公寓大廈管理條例；公寓大廈管理條例施行細則）您要先找一下資料，做做功課唷！請主委給您一個合理滿意的答覆．還有貴社區有向中央主管機關完成公寓大廈組織報備嗎？（中央主管機關依您所在地中壢，可能是中壢市公所或桃園縣政府）組織報備前要先召開區分所有權人會議，會議中您就可以將您的疑慮提出來，只怕主委連這個會都不召開．嗯～好像扯遠了，拍謝

2006-04-27 00:17:34 補充：
嗯~我覺得貴社區主委的資格根本就有問題，可以說三個字：不合法．好幾年沒開會，那是誰選他出來的？再說，委員任期是一年，主委連選得連任一次，也就是說：他頂多做兩年，就要換人，第四年他可再出來選．還有收管理費，找不到人的就不收，對其他的住戶那裡公平？他有定期清洗水塔嗎？有消毒嗎？公共區域有維修嗎？發電機有定期保養嗎？每年有做消防安檢嗎？如果都沒做，管理費是在收什麼？不是光付個管理員薪水而且吧！回答您的問題１法院銀行不可能付管理費的，銀行是債權人，拍賣後主要是追討屋主欠的貸款，銀行通常是第一順位，如果拍賣後還不夠還銀行，其他順位債權人一毛也拿不到．委員會是有權利向屋主追回欠繳的管理費．

2006-04-27 00:26:16 補充：
回答您的問題２我建議您向相關機關檢舉，貴社區的委員會根本就不健全，由中央主管機關（可能是中壢市公所或桃園縣政府）介入管理．主委收管理費有開收據嗎？請全部保留起來，沒有存入社區名稱的銀行帳戶，就構成侵占（不能存入私人帳戶，因為那是公款，管理費不是繳給主委個人的），是可以告他的．而且提領款項是要主委，財委，監委等三人印鑑蓋章才是正規做法．

2006-04-27 00:30:31 補充：
檢舉的單位，可能是中壢市公所或桃園縣政府，應該有一個公寓大廈管理科（或公寓大廈管理課）．不一定正確，您可以詢問一下．

2006-04-27 23:02:22 補充：
第二十一條 區分所有權人或住戶積欠應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息。 －－－－－－－以下是個人意見基本上不能因為找不到其他屋主，就把管理費轉嫁到真正有在住的屋主身上，貴社區可說管理不善，委員會（主委）嚴重失職．委員會成立之初，應該有完整的屋主資料，包括姓名，身分證字號，戶籍地址等，試著詢問當地里長管區警員，看看有沒有辦法找得到人．

Answer 2

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Answer 3

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