關於房子過戶的問題~屋主已往生了

Question

我媽媽往生時
將房子留給我們五個姐弟
但是有些弟妹們卻為了遺產的問題而撕破臉,有些甚至不再連絡!
想請他們回來五個人一起賣房子
當中不是有人不回來就是不接電話
我媽已經往生兩年多了
請問法律常識問題:
1.屋主往生已經兩年了,房屋卻沒過戶,會不會有責任?不要賣就不會發現了嗎?
2.我很有誠意要請弟妹們回來辦理過戶,他們不回來,我要怎麼辦?
3.房子雖是五個人的名字,但是他們不辦理,並且拖了兩年了,難道不能自己將房子賣掉,再分五份還他們嗎?
4.現在房子一我媽名字租人,租金是我收的,因為我住的最近,他們都住在外縣市,不想回來管一些雜事(包還清潔,房屋漏水等問題),
他們是否有權限對我提出獨自侵佔告訴呢?我要如何避免呢?
拜託懂法律的人,指示一下了!

Answer 1

１、沒過戶就表示還沒辦理繼承遺產的相關登記，那就是還沒申報遺產稅。與房屋有關的過戶登記沒有在繼承發生後六個月內完成登記，逾期一個月會被處罰登記費一倍的行政罰鍰，最高罰到二十倍。至於遺產稅的申報也是，縱使不用繳納遺產稅也需要向鄉鎮市公所提出申報，沒有在繼承發生後六個月內完成申報也同樣會被處以行政罰鍰！所以是有一定的行政責任的。而出賣房屋，則必須先依繼承辦理過戶登記之後，才能對該房屋進行處分行為，簡單地說，如果繼承人沒有先辦妥移轉登記時，是無權以自己的名義將該房屋賣出的。一直不辦理過戶會先被列冊管理，所以不能說不賣就不會被發現，行政機關一直在等你們這一群繼承人去辦理登記呢！２、關於這一點你可以打電話問地政機關，看看房屋是否能像土地登記一樣，由繼承人中其中一人以全體繼承人利益為考量，向地政機關申請全體繼承人一起登記為該房屋的公同共有人。如果可以，你自己就得先準備好登記費以及全部的罰鍰。要是你自己覺得由你自己一個人繳納全部的費用，卻讓其他人坐享權利並不公平的話，或是地政機關要求一定要全體繼承人一同辦理過戶登記的話，那你就把房屋放著繼續擺爛吧！３、你可以向法院提出民事訴訟，以不願意偕同辦理過戶登記的其他繼承人為被告，請求分割遺產，主張房屋所有權並不適合分割成五等份，所以以變賣房屋換取現金的方式來達成公平分配遺產的目的。訴狀的問題，你可以到地方法院的訴訟輔導科去詢問，可以獲得比較專業與完整的資訊！４、他們是有權利告你侵害遺產，畢竟你是在未取得其他繼承人同意的情況下，自己逕行利用遺產來賺取利益，屬於侵害他人權利的行為；但是你可以主張你是在他們不願意行使自我權利的情況下，以無因管理人（民法第一七二條以下）的地位在幫他們維護遺產的所有權。如果他們真的對你提告，不願意辦理遺產登記的他們因為訴訟理由比較不充足，所以你的勝訴機會比較大，不用太擔心會因為敗訴而賠上一筆。而且他們若要請求你交出已經收取的租金時，他們必須要先辦理好過戶登記才有資格以房屋所有權人的地位向你要求租金利益的分配，縱使有資格提出分配的請求，你也可以主張無因管理人的權利（民法第一七六條）要求先抵銷必要費用以及管理債務，之後再以剩下的利益來進行分配。讓他們提告或許還是好事一件呢！( ￣ c￣)y▂ξ不是精闢的見解，只是租略的意見而已，希望有幫到你的忙，加油囉！