我租了假扣押的屋子，房屋契約給法院公証了，銀行可以進來照像嗎

Question

我租了假扣押的一間屋子，當初租的時候銀行還沒查封，不過房東已經拿了我們簽約的房租契約給法院公証了！我住了一段時間後最近銀行的人和當地的警員要來我家照像，我可以給他進來嗎？
一、是不是照了之後就要被法拍了嗎！
二、可是我的契約已經給法院公証了，銀行要提出什麼証明才可以來我家照像。
三、而且我覺得銀行好像要急的賣出去，那是不是被照進去的照片裡的家俱都是他們的（那些是我自已的，不是房東的）！
四、而且銀行只是拿著法院開的函，他們就可以隨隨便便的找警察及鎖匠進來開門嗎！如果東西不見了是不是要他們無條件的賠償。

Answer 1

假扣押是強制執行的保全程序，為防止債務人脫產，先行查封，使債務人不得再做任何處分（買賣及設定抵押等）；來查封時，一定會有法院人員及債權人，甚至管區警察也會被通知來現場協助；可能當時您們不在家，所以法院另請債權人會同警察查報使用情況；您們有公證租約保障，警察來查報對您們有利，可以請法院把租約列入拍賣公告，載明拍定後不點交；當然來查報時，要不要讓他們進來是您的自由，警察不能勉強。一、警察只是來查報房屋使用情況，看看是債務人自住，還是有第三人佔用，是無權佔有，或者是有權租用，不論有無照像，基本上這個房子已經被查封；等債權人取得執行名義，就會進入實質拍賣階段。二、銀行來查報，會有法院公文，依您的情況，據實以報對您有利，順便把公證的租約ｃｏｐｙ一份給銀行，要不要給他進入屋內照像，看您囉！三、除非查封的房子是屋主自住，且屋主是戶長，否則不可能拍賣到屋內的家俱；告訴銀行您是承租人，不歡迎他們照像，銀行應該不會那麼「白目」吧！如果銀行以為屋主自己住，要來查封動產傢俱，還要會同法院來執行才可以，所以請放心吧！四、没有法院在場，緃使警察也不能會同鎖匠開門；其實法院來查不動產時，碰上無人在家，實務上也不會請鎖匠來開鎖，只會在門外貼上封條，再請債權人查報使用情況。看您的問題，我有點擔心，會不會房子已經拍賣終結，目前在進行點交程序；因為只有在點交時，法院才會請拍定人會同警察及鎖匠開鎖，畢竟根據強制執行法，點交是不因債務人不在場而停止。法院進行每次拍賣時，除了登報公告外，都要通知送逹原屋主，可能您的房東戶籍不在您的住處，加上來查封時，您又不在家，類似這種情況，我們有碰過幾個案例。如果真的是在進行點交動作，那您就太冤了，趕快到法院找書記官了解，也許還有一絲絲的自力救濟機會‧‧‧參考網站：www.104woo.com.tw

Answer 2

我有問過法院的書記官，他說房子還沒進入法拍動作，他還說拍照是先前的準備動作！
一、為何跟實際上不符。
二、是不是法院想敢快結案，所以使出殺手級的作法！

Answer 3

你的問題要分幾個部份來回答
1.法律條文規定
民法第四百二十五條「買賣不破租賃」-- 賃物所有權讓與之效力
出租人於租賃物交付後，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人，仍繼續存在。 前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。
「所有權的移轉不破租賃」，這意思是說，如果先有租賃契約的成立，並且房客也搬進去居住，則屋主之後的所有權移轉時，房客仍可繼續居住，其權益絲毫不受影響，此時，房客的房東只是更改為新的房屋所有權人（法律直接規定，不待做任何行為）。==> 這是目前對你有利的部份。
但是，在你與前房東所簽訂的租屋契約到期前，新房東亦有請求你支付房租的權利及宣告終止合約的權利。意思就是，在現租約未到期之前，你仍需要如約支付租金，租約到期時你亦需要如約返還該屋，這是法律對新房東的保障。

有一個很重要的問題你沒說，就是原房東跑路了沒??還是正和銀行打官司或是協議中或是銀行只是做保全的動作，因為這是關你的權益你需要清楚，以備事前先做好保全自己權益的動作，例如租金支付對象或是需先提存於法院，押租金由原房東返還或由新房東承接等等都需要搞清楚以免權益受損。按現在法條判例來看，你的押金部份會有收不回來的問題(如果原房東跑了的話)，但如果原房東現在就已跑路了，你也可能撿到些好處，就是在法院拍賣完成前沒人收房租ㄋ，到時你可說原房東收走了(說不定就赚到了)。還有一個就是新房東如果想提前收回該屋，那他ㄧ定會來跟你協議，那時你就可以小小提出ㄧ些條件嚕。

2.查封及拍照
法院查封及拍照存證，那只是債權人保全權益的作法，實務上法院查封人員必須經過你的同意方能進屋拍照存查，否則只能在門外貼"大字報了"即假扣押或查封公告。如果他們隨便找人來開鎖進屋那是違法的，你可以提出控告主張你的權利，如果少了東西(要能舉證證明)當然是可以要求賠償並提相關之民刑事告訴。
當然她們(法院執行處人員)也可能會以於查封時未能得知是否承租，或執行法院調查認為空屋或由債務人自住為由，而逕行進入作為理由。"但那理由是不成立的"

3.建議
建議你事先做好準備，第一項就是要持憑公證過的租屋合約向法院提出聲明有租賃關係存在，第二項就是與該銀行連絡並搞清楚原房東與銀行間的糾紛為何，再採取必要的後續動作。

以下節錄網路上的一些相關法律見解 有關你的權利部分 供您參考!
強制執行法 疑難實務解析 --- 民事執行處 庭長 盧江陽 法官 主講
第三人為承租人，雖於抵押權設定前承租，惟於查封時未能得知是否承租，經債權人查報或執行法院調查為空屋或債務人自住，而承租人未於拍定前聲明有租賃關係存在，致執行法院因而拍定者，仍應點交，保護得標人之權利。因查封時並有現場張貼公告，承租人不表示有租賃關係存在，權利不保護睡覺者，故不予保護，縱於點交時承租人始提出法院公證書之租賃關係存在，亦不受影響，且拍定後執行程序已終結，亦無從執行，上開見解並為實務上所採。



　　

2006-04-14 02:19:07 補充：
板主大大 ,你這五點很難赚ㄋ