大厦管理員任意放任非住戶,有無辦法?

Question

起因:
在我家樓下管理室的管理員..都放任非住戶隨意進入...向管理委員會反應...也無任何效果..查過大厦管理辦法...也沒有什麼保障住戶的權益....想到一個月繳快2仟元的管理費...卻只有收信功用的管理室...真的是想到就嘔....請問各位有經驗的大大是如何處理這方面的方法...可以分享參考看看嗎?

真是感謝各位大大寶貴的經驗..或許...我說明的不夠清楚..
1.任意放任非住戶進入...就與同棟的幾位鄰居聊過...大部份都有這個經驗...不管今天是朋友或是不認識的人..幾乎大家都有這個親身經驗就是..管理員明明就在樓下...但當你看到朋友或是不認識的人..都是直接就可以上樓...並無經由管理員後再上樓

且對於深喉嚨對我的第一題問題.....別人有沒有..我不能百分之百保證...但卻是我的親身之驗丫.....不管今天是不是我同學或是不認識的人..都嘛直接就上樓按我電鈴....十次大概有九次都是如此丫...白天我當然就沒有話說..但晚上10點過後還是如此丫...那這樣反應是不對的嗎?

請問你們的管理員是社區自聘的還是跟保全簽約的?
經由住戶選出的委員會與保全公司簽約後再由保全公司派人至本厦住守....所以應該算是第二吧!

不繳管理費....
我是不會這樣做...再嘔..這也是住大厦的義務.....最多就像現在晚一個月付....

感謝閒雲的補充與經驗
...但我不是對管委會有意見.....只是針對"管理員"對於來找我的人...不管有沒有認識...我很少是經由管理員而知道..都是經由我家的電鈴直接知道.....
對於管委會...只能說我有把我的情況反應上去...只是沒有什麼結果或是效果..或許是我反應錯委會了吧...

衡常之心...
基本上我對於整個大厦的管理...我沒有意見..我相信有專業的人...也相信我們所選出的委員會...會很盡責的..必竟..他們自己也是住戶之一......只是或許我對於"門戶管理"意見較大就是了....

再次感謝各位大大的熱心經驗...不過..我能補充一點嗎?..我只不過晚個一個月繳....也最多是如此做個無言抗議...應該不用嚴重到上法院什麼的吧?我沒有要不繳管理費之意...再次強調...我只是對於管理員任意放任非住戶進來..而經管委員反應...效果不彰....有無什麼比較好的方法..可以改善我目前覺得大厦管理門戶上效果不好的地方..
感謝" 哪裡有晴天"終於了解我想要的...真是太感動了~~~

門禁的事我已經說的很清楚了..但總要有人出頭去做與去要求的...你願意出頭嗎?
所謂的出頭是指....我有當場向管理員及管理委員反應...也有寫反應單告知管委會...這樣算嗎?

監察委員....
這個主意不錯....我會試看看的....感謝"哪裡有晴天"....
再次感謝大家熱心的提供意見......個人我...比較像投給"哪裡有晴天"為最佳答案...所以"哪裡有晴天"可以把這個答案貼上"答案"區嗎?
因為我還是新手...所以我想"答案"區應該沒有限制筆數吧....因為有人熱心提供意見...我也很誠心的想把分數送出.....

是丫..我個人也覺得門戶管理應該算是最基本上的..可惜...就敝人住的大厦看來是沒有...但反應過後也只有得到"因為換了新保全公司,需要住戶們給時間,讓保全公司適應"..都2個多月..還在適應中...還能說些什麼呢?

Answer 1

一個很簡單的問題卻被很多大大給誤解了其實,公寓大廈管理條例第36條即已告知社區管委會的職權有十三條,其中在社區服務的"保全",即為條文內所謂的"管理服務人"所以,管委會有此職權聘任社區的管理服務公司,對於管理服務公司所派任服務社區的保全員,有絕對的要求執勤的態度與做法.除非........貴社區管委會有問題不敢要求管理服務公司,否則要求保全做好社區的安全門禁這是最基......本的工作,如果連這點都做不好,社區住戶內這麼多的老弱婦孺.保全如何保障她們的安全,更何況,社區的男主人白天大都因工作關係不在家,白天的門禁如果這麼鬆散,管理服務公司如何確保社區住戶身家財產性命的安全.那社區每個月花這麼多的管理服務費給管理服務公司作什麼?管委會不覺得心痛嗎?這都是住戶的血汗錢耶!公寓大廈管理條例http://w3.cpami.gov.tw/law/law/lawe-40.htm

Answer 2

就區分所有權人團體的成員而言，其所遵守之規定，以國家法令之效力位階最高，規約次之，區分所有權人會議之決議再次之，最後為管理委員會之會議之。
又公寓大廈的「規約」內容應包括哪些？《公寓大廈管理條例施行細則》第二條規定，下列各款事項應載明於規約中，否則不生拘束全體區分所有權人及住戶的效力：
專有部分、共同部分、約定專用部分及約定共同部分的範圍即使用主體（如停車場使用方式、屋頂平台可設置廣告塔或廣告看板懸掛處等範圍及使用）。
共同部分、約定共用部分管理、維護費用的特別約定（如透過管理費或公共基金，則其負擔比例及收 取、支付辦法或存放）。
禁止住戶飼養動物的特別約定。
違反義務的處理方式。
財務運作的特別方式（如預算決算的報告、結餘與透支、收支方法等）。
區分所有權人會議決議應有出席及同意的區分所有權人人數及其區分所有權比例的特別規定。
糾紛的協調程序（如違規的警告、糾紛的處理及處置、管轄法院的指定、規約以外事項需經大會議決等）。
其他不抵觸法令的特別規定。
社區的管理者或被管理者都是由住戶所組成，大家都是鄰居卻為了公共事務傷了和氣是許多擔任委員職務者所不樂見的。因此在發生住戶欠繳管理費的情事時，會建議先與對方溝通瞭解欠費的原因，若是不滿社區管理的成效，則誠意地溝通管理改善計畫。

強制出讓之要件

積欠依本條例規定應分擔之費用，經強制執行後再度積欠金額達其區分所有權總價百分之一者。

建議您去找出貴公寓大廈的「規約」，爾後再行必要之手段，畢竟這是您的權利，還是要靠您自己來爭取的。『並無經由管理員後再上樓 』明顯違反規定，可直接向管委會訴請強制執行的必要性。

2006-04-12 04:13:27 補充：
只有沒經驗的管委會與管理公司用存證信函催管理費,有經驗的會用法院的支付命令方式催討的..!
事實程序....
1.張貼催繳告示
2.寄發存證信函
3.申請支付命令
4.提起民事訴訟
跟有無經驗我想無關

2006-04-12 12:59:26 補充：
他的問題跟公寓大廈管理確實有關，但是怎麼感覺越扯越遠，他要的只是有沒有比較好的解決方式，朝此方面我想比較對，我們社區為美月一繳，話題扯遠對實際情況並沒有幫助。

2006-04-13 19:19:43 補充：
不會
我也很感謝很多人願意幫助我，回答我真正想要的重點是什麼，這兩天上了知識+，發現很多人都只是在耍嘴皮，貼一些網路文章，吐巢是真的只會讓人覺得非常氣度之小，豪無意義可言。

2006-04-13 19:24:19 補充：
建議您直接找『監察委員』，絕對會有您意想不到的方式，監委會願意出面處理的，他們扮演的角色會比較有效力及公信力，試試看吧

2006-04-13 19:24:41 補充：
建議您直接找『監察委員』，絕對會有您意想不到的方式，監委會願意出面處理的，他們扮演的角色會比較有效力及公信力，試試看吧

2006-04-13 19:25:26 補充：
我試過了，補充意見並沒有昏了頭

Answer 3

在我家樓下管理室的管理員..都放任非住戶隨意進入請問一下你怎麼知道那些人是不是來找其他住戶的?查過大厦管理辦法...也沒有什麼保障住戶的權益當然沒有~因為你並不是跟保全公司的簽約者想到一個月繳快2仟元的管理費...卻只有收信功用的管理室請問你們的管理員是社區自聘的還是跟保全簽約的?這個問題~其實很簡單~分兩部份來解決~~若是你們管委會是委外跟保全公司簽約~你是住戶(區份所有權人)~你就有權利要求要看合約~一般來說~管委會與保全簽約時都是以罰款來處理這樣的疏失~你可以要求要查看~若是總幹事或是你們的委員不同意你看~你直接要求要看每次的住戶大會簽名冊(整委員會)~瞭解沒?但是~你必須要提出你為什麼要這樣作的原因~若是保全放非住戶進入社區~並未影響到你~而那些人是要來找你們那裡的住宅~於法來說~你反而站不住腳喔~~相對的~若是你們委員會為自聘的管理員~你直接跟委員會要求管理員的"執業辦法及管委會對管理員的作業程序"來看~瞭解沒?若是沒有~要求他們做出來~這是你ㄉ權利~~~再更機車的方式~~直接不繳管理費~要等到法院執行時~必須你的管理費用有超過你現在所住的房子公告價值的10分之1時~法院才會介入~在此之前~你就算收到存證信函~你以可以不鳥他~~

2006-04-11 13:00:31 補充：
1.不繳管理費時，可以停止個人之公眾服務的部份，拒絕代收你的郵件與貨物。這句話有問題~~管理員不可以拒收郵件~除非他必須要放郵差進去投信件~否則郵差違反郵件處理法2.如有門禁卡時，讓門禁卡失效，出入都要開口由管理員幫你開。他們也必須開~因為那是住戶之權利3.如有停車門禁，讓停車門禁失效，車輛出入都要開口等由管理員幫你開。他們也必須開~因為那是住戶之權利

2006-04-11 13:00:42 補充：
4.新規定：管理費於債權定位已經屬第一順位，買賣可以優先扣款。那也要等到買賣過後5.如有買賣租賃時，如未繳清以前的管理費者，可以拒絕新遷入者搬入。租賃時由租賃者繳交後續費用~之前的管理費管委會需找原本住家摧討~管委會無權阻止新住戶遷入6.現在一般人如要在法律途徑處理未繳管理費的都是用支付命令的方式，如被聲明異議時，會於簡易法庭處理，是不管金額的，如法庭調解不成時，管委會的強制執行是民事而非刑事，無金額限制的，不必要弄得人和盡失，為社區問題人物的。上民事法停也必須在所住的房子公告價值的10分之1未繳納時才會出面介入