幾個法拍屋問題，請高手解答
1. 法院查封，債務人不在場，使用情況不明，債權人稱債務人自住，拍定後點交，惟使用現況與陳報不符無法點交，得撤銷拍定。如果債務人是將屋子出租給第三人... 標到房子致使無法點交，是不是就可跟法院要求退回保證金 ? 那房子是不是就要重拍一次 ?
2. 如果法拍房子有第三人租用.. 但第三人又出租給第四人，第三人目前不住在法拍房子裡 ...
a. 第三人跟第四人有租約..... 是否可以點交 ?
b. 第三人跟第四人無租約契約，只有口頭約定租金，是否可以點交 ?
謝謝
2006-03-29 14:03:52 · 3 個解答 · 發問者 ? 1 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
Ｑ１：如果拍定後點交狀況與拍賣條件不符合時，基於拍定人的權利瑕疵擔保請求權，除非拍定人願承受不點交，否則拍定人可聲請撤銷拍賣，請求法院退回投標價金，那房子就要重新公告拍賣條件，另訂時日投標了。Ｑ２：民法第425條〈買賣不破租賃／租賃物所有權讓與之效力出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之。法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。民法第866條〈其他權利之設定〉不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。但其抵押權不因此而受影響。其實法律更保護財團，所有的租約在第一次拍賣流標後，均會被債權銀行以民法第８６６條排除，變成有點交案子。不論租約是否有高手精心製作，反正等到拍賣條件為點交時，您再進場投標；除非您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，但您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！Ｑ３：民法第425條〈買賣不破租賃）精神，就是租期與租金不受影響；得標人變為新房東，向承租人收取租金；但萬一您碰上惡劣假租約。如 一．租金一次付清 二．長租期，低租金 三．以押金抵租金（或以債務抵租金） 四．以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金） 五．不定期租約那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您還是收不到租金。如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。網址：www.104woo.com.tw
2006-03-29 18:37:47 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
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法拍屋十數年法拍經驗
2008-03-30 05:26:15 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
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2006-06-01 06:31:53 · answer #3 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋