法拍屋債權人也是土地共有人者有優先購買權嗎??

Question

我想像法院拍賣間房屋.但奇怪的拍賣的債權人甲人.也是土地的共有人<<甲.乙.丙.三人共有>>但房屋沒有辦理抵押設定權.其房屋也有承租給第三人丁.請問債權人甲人.及第三承租人丁人.他們誰有優先購買權其房屋是不點交的這案件可買嗎該如何處理

此案件是土地和房屋一起拍賣債權人是甲人債務人是乙.丙.所有權人是甲.乙.丙.共有丁.則是房屋承租人

Answer 1

土地法第三十四條之一執行要點」第十點條文
本法條第四項所稱之優先購買權，依左列規定辦理：
(一) 部分共有人依本法條規定出賣共有土地，就該共有人而言，仍為出賣其應有部分，對於他共有人之應有部分，僅有權代為處分並非剝奪他共有人之優先承購權，故應在程序上先就其應有部分通知他共有人是否願意優先購買。
(二) 徵求他共有人是否優先承購之手續，準用土地法第一百零四條第二項規定，即優先購買權人於接到出賣通知後十日內不表示者，其優先購買權視為放棄。
(三) 他共有人之優先購買權，仍應受有關法律之限制。
(四) 區分所有建物連同其基地應有部分一併移轉與同一人者，他共有人無本條項優先購買權之適用。
(五) 本條項規定之優先購買權係屬債權性質，如出賣人違反此項義務將其應有部分之土地所有權出售與他人，並已為土地權利變更登記時，他共有人如認為受有損害，得依法向該共有人請求損害賠償。
(六) 本法條之優先購買權與土地法第一百零四條或第一百零七條之優先購買權競合時，應優先適用土地法第一百零四條或第一百零七條規定。
(七) 共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。
(八) 本法條之優先購買權人已放棄優先購買權者，於申請移轉登記時，出賣人應附具切結書或於申請書適當欄記明「優先購買權人已放棄優先購買權，如有不實，出賣人願負法律責任」字樣，免提他共有人已放棄優先購買權之證明文件。但如他共有人在未辦竣登記前，對優先購買權有所執爭，並以書面提出異議，除其優先權已依法視為放棄者外，登記機關應駁回登記之申請，俟優先購
買權爭執解決後，再行受理登記之申請。
(九) 權利人持法院確定判決或執行法院依強制執行法第九十七條發給之權利移轉證書，向地政機關申辦共有人之應有部分土地移轉登記，無須檢附優先購買權人放棄優先承購權之證明文件。
(一○) 他共有人對共有人出賣應有部分之優先購買權，均有同一優先權，至優先購買權人均主張或多人主張優先購買時，其優先購買之部分應按各主張優先購買權人之應有部分比率定之。
相關網址:
http://nwjirs.judicial.gov.tw/change/200208/9878.html
誠如您所問的［甲.乙.丙.三人共有］如遇到此一問題［甲］雖是拍賣的債權人..但不影響三人之［優先購買權］
但如共有人之應有部分被法院查封，不影響其優先購買權之行使。可參閱［土地法第三十四條之一執行要點－－第五點］

＃＃＃＃＃＃＃＃＃針對房屋部分....
根據土地法１０４條規定

基地［出賣］時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。
解釋其意思：就是說當基地出賣時［地上權人］、［典權人］或［承租人］都有依其條件［行使優先購買權］
房屋［出賣］時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。［其順序以登記之先後定之］。
解釋其意思：就是說當房屋出賣時［基地所有權人］有依同樣條件優先購買之權。為其［物權性質］競合處理其順序以登記之先後定之。(請參閱土地法第三十四條之一執行要點－－第六點)
土地法104條其精神是為促使「房屋所有人」與「土地所有權人」為同一人，以增進土地利用。
所以當［土地法３４條之１］遇上有地上物時［即房屋］應以土地法第１０４條為優先...。(請參閱土地法第三十四條之一執行要點－－第六點)
所以你說的［丁人］如拍賣土地..依照土地法１０４條規定..他是承租人都有依其條件［行使優先購買權］--但如拍賣房子，丁就無優先承購權。

＃＃＃＃＃＃針對房屋是不點交的部分
只要能拍得土地所有權...一般來講如果房屋是未辦保存登記的話［及增建屋］意即［沒有所有權］的話...對我們公司來說是相當好處理的
但若有保存登記［即有所有權狀］那麼就要先和房屋所有權人談清楚在拍囉！！

不知回答的還滿意嗎？？
並有相關條文、案例、及判例可供參考..如下網址:
http://www.sce.pccu.edu.tw/sce/studybase/06law/29-6-01.asp

Answer 2

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Answer 3

土地法第34-1條共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永佃權、地役權或  典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有  部分合計逾三分之二者，其人數不予計算。  共有人依前項規定為處分、變更或設定負擔時，應事先以書面通知他共有  人；其不能以書面通知者，應公告之。  第一項共有人，對於他共有人應得之對價或補償，負連帶清償責任。於為  權利變更登記時，並應提出他共有人已為受領或為其提存之證明。其因而  取得不動產物權者，應代他共有人申請登記。  共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第104條基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。根據土地法第34-1條及土地法第104條如果甲查封乙的土地，甲、丙兩人是共有人，都有優先承購權。但如拍賣土地，没有拍賣丁承租的房子，則丁也有優先承購權；但如合併查土地及房子，丁就無優先承購權。網址：www.104woo.com.tw