住戶大會通過頂樓漏水

Question

若住戶大會通過頂樓漏水 由住戶負責全部或一半費用並納入規約

但頂樓住戶不同意
怎麼辦 ?

頂樓住戶該向何處申訴

建設局回電: 規約屬私權, 無法管
建議改找調解會或法院!

如建設局回電這麼辦 ????

兩位大大的見解不一樣!

一方: 因為貴住戶大會之規約,違反法律的強制規定,所以無效!

另一方: 依法律來講你必需同意~
不然會吃上官司!

若頂樓漏水是因為天災或是不可抵抗之外力; 但主委不願負責, 推說規約是住戶大會的決議, 不能委違反.

Answer 1

公寓大廈管理條例
第3條
本條例用辭定義如下：
一、公寓大廈：指構造上或使用上或在建築執照設計圖樣標有明確界線，得區分為數部分之建築物及其基地。
二、區分所有：指數人區分一建築物而各有其專有部分，並就其共用部分按其應有部分有所有權。
三、專有部分：指公寓大廈之一部分，具有使用上之獨立性，且為區分所有之標的者。
四、共用部分：指公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者。
五、約定專用部分：公寓大廈共用部分經約定供特定區分所有權人使用者。
六、約定共用部分：指公寓大廈專有部分經約定供共同使用者。
七、區分所有權人會議：指區分所有權人為共同事務及涉及權利義務之有關事項，召集全體區分所有權人所舉行之會議。
八、住戶：指公寓大廈之區分所有權人、承租人或其他經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車空間建築物所有權者。
九、管理委員會：指為執行區分所有權人會議決議事項及公寓大廈管理維護工作，由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織。
十、管理負責人：指未成立管理委員會，由區分所有權人推選住戶一人或依第二十八條第三項、第二十九條第六項規定為負責管理公寓大廈事務者。
十一、管理服務人：指由區分所有權人會議決議或管理負責人或管理委員會僱傭或委任而執行建築物管理維護事務之公寓大廈管理服務人員或管理維護公司。
十二、規約：公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項。

第7條
公寓大廈共用部分不得獨立使用供做專有部分。其為下列各款者，並不得為約定專用部分：
一、公寓大廈本身所占之地面。
二、連通數個專有部分之走廊或樓梯，及其通往室外之通路或門廳；社區內各巷道、防火巷弄。
三、公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆壁、樓地板及屋頂之構造。
四、約定專用有違法令使用限制之規定者。
五、其他有固定使用方法，並屬區分所有權人生活利用上不可或缺之共用部分。

第10條
專有部分、約定專用部分之修繕、管理、維護，由各該區分所有權人或約定專用部分之使用人為之，並負擔其費用。
共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。
前項共用部分、約定共用部分，若涉及公共環境清潔衛生之維持、公共消防滅火器材之維護、公共通道溝渠及相關設施之修繕，其費用政府得視情況予以補助，補助辦法由直轄市、縣 (市) 政府定之。

因為屋頂平台依第3條及第7條是屬共有部份,則依第10條之規定
"共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。"

因為貴住戶大會之規約,違反法律的強制規定,所以無效
拿公寓大廈管理條例給你們主委看,請他提案更正
不然其實頂樓住戶是可以不用負責的
除非是可歸責於頂樓住戶的原因,利如領樓住戶因施工將屋頂打的出個裂縫
否則就算是頂樓住戶先出錢維修,還是可依法向管委會請款的

2006-03-14 08:03:32 補充：
民法第1條規定民事，法律所未規定者，依習慣；無習慣者，依法理。所以很清楚的,我們可以知道就算是約定,也不可以違反法律上的規定,而大樓屋頂的修繕相關規定在公寓大廈管理條例第10條第2款;所以你主委的依據是無效的,難道大家可以約定說某人為某人之奴嗎?

2006-03-14 08:12:27 補充：
請問步將先生是如何從法條看出,大樓屋頂的修繕問題經管委會決議後,頂樓住戶就一定要遵守,即使這種約定是違反公寓大廈管理條例的?

2006-03-15 07:05:16 補充：
jimmy對於第10條有疑議的部份需整段看"但修繕費係因可歸責於區分所有權人或住戶之事由所致者，由該區分所有權人或住戶負擔。其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。"很清楚的說,這種鳥事是誰造成的就是誰要負責;若其他住戶因本身管線施工等造成頂樓漏水,這還要頂樓住戶負責,這說不太過去吧!

Answer 2

住戶公約違公寓大廈最高指導原則.
再補充一點:
依據公寓大廈管理條例第36條管理委員會之職務第2項規定:
共有及共用部分之清潔,維護,修繕及一般改良.

既然當委員,就請該屆委員會處理吧!如不願處理,就請他們寫個辭職書辭一辭,換別人處理不就好了,不要佔著毛坑不拉屎,又不做事.

Answer 3

1.頂樓你們是否有圍起來私用,或在樓梯間裝鎖禁止他人進入等,若有,這場爭議你已經輸一半,若沒有,頂樓可供全體住戶來去自如,則為公共區域,需大家平分,
2.我想第二位引用的條文有點奇怪,你是不同意由你出錢,而非阻撓修繕
3.其規約已侵犯你的權利,除非你簽字同意,否則管委會違反在先,
4.住戶大會的決議也要尊重他人,否則提出主委負責出所有人的管理費,看大家通不通過,欺負人
5.滴一位法條可參考看看

2006-03-11 18:04:06 補充：
但第十條有個疑義:(引用加強步兵條文)......其費用若區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。

Answer 4

兩位大大的見解不一樣!

一方: 因為貴住戶大會之規約,違反法律的強制規定,所以無效!

另一方: 依法律來講你必需同意~
不然會吃上官司!

若頂樓漏水是因為天災或是不可抵抗之外力; 但主委不願負責, 推說規約是住戶大會的決議, 不能委違反.

Answer 5

根據 公寓大廈管理條例法
住戶應遵守下列事項：
一、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或行使其權利時，不得妨害其他住戶之安寧、安全及衛生。
二、他住戶因維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
三、管理負責人或管理委員會因維護、修繕共用部分或設置管線，必須進入或使用其專有部分或約定專用部分時，不得拒絕。
四、於維護、修繕專有部分、約定專用部分或設置管線，必須使用共用部分時，應經管理負責人或管理委員會之同意後為之。
五、其他法令或規約規定事項。
前項第二款至第四款之進入或使用，應擇其損害最少之處所及方法為之，並應修復或補償所生損害。
住戶違反第一項規定，經協調仍不履行時，住戶、管理負責人或管理委員會得按其性質請求各該主管機關或訴請法院為必要之處置。

依法律來講你必需同意~
不然會吃上官司哦~
因為這己經是屬於大廈住戶所有的權力與利益了...
至於你說的，管委會要求你付一半或是全部的費用
那就要看修繕的地方來分了
如果是因為頂樓使用方法而導致漏水，那當然要由頂樓來支付費用
但是因為天災或是不可抵抗之外力，有正當理由者，
可以要求大廈住戶共同支付修繕費，亦由管理費支出~

建設局應該不會理你吧~
因為你的問題是屬於住宅方面的，不管建設問題哦，
除非是房子蓋的不好> <