有關法拍屋流標的問題

Question

我有一位親戚，在高雄買了一棟法拍屋，由於已經得標，現在問題是卡在前一個屋主的東西還在他們得標的房屋裡面，由於他們要做生意，也不能做，叫他們搬遷，他們要求搬遷費１６萬元（依我想如果叫搬運公司來搬的話，也不用一萬元吧！前屋主故意叼難），如果上法院得話很麻煩，有沒有一些比較簡便的方法呢？
還有一個題，關於租賃契約，具我所知租賃契約以５年為限，最長期限為２０年，如果超過２０年，視為不定期契約，如果甲方要向乙方租房子，甲乙雙方沒有簽訂契約，乙方己負債累累，他名下所有的房子已抵押給銀行，現在法院要拍賣，甲方堅持不肯搬走，那有什麼方法解決，是不是沒有簽訂契約對原屋主最為不利呢？

Answer 1

Ｑ１：如果您親戚買法拍屋是有點交，那當然要請法院來點交，點交流程雖然煩瑣，但是比較有保障；法院對有點交的房子，所提供的點交服務流程如下：　　一‧得標人繳清尾款，取得「不動產權利移轉證書」後，向法院聲請點交；法院收文後，發文給債務人，命債務人１５天內自動交屋給拍定人。同時副本寄送拍定人。　　二‧拍定人在１５天內隨時查看後，發現債務人並未搬遷；１５天期滿即向法院陳報債務人未搬離，請法院繼續進行點交動作。法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期來房屋現址履勘，請債務人在現場等候。同時副本寄送拍定人，並請拍定人通知管區派出所，派警員前來協助。發文內容特別註明：「履勘不因債務人不在而停止」。　　三‧履勘時，法院協調雙方交屋時間，此時債務人都會要求搬家費及拖延交屋時日，法院不介入搬家費多寡爭議，但會以「公親角色」引導雙方逹成和解。　　四‧如協調不成，拍定人可即遞狀，請求法院進行後續點交流程；法院收文後，再發文通知債務人，法院將定期強制執行點交房屋。副本寄送拍定人，除請拍定人安排管區警員外，另準備搬家公司待命。從拍定日到交屋完成，如依賴司法程序解決，約四個月至六個月不等；但如中途有狀況發生，時間又會順延，點交時間超過一年的案子，在法院是時有所聞。會有何狀況發生呢？　　　　　　　1.履勘或強制點交時，債務人自己鎖在裡面，此時法官會叫拍定人安排鎖匠，萬一鎖匠叫不到或延遲不到呢？甚至菜鳥鎖匠打不開特殊門鎖，當日法官流程又不只一處，等太久也許法官就會順延您的案子了。　　　　　　　2.強制點交時，債務人躲起來不出現，屋內郤留置一大堆東西，法院只得現場清點造冊。清點時間１、２個小時，法官還會接受；萬一像板橋法院一間錄影帶的房子，法官清點五個多小時仍未完成，最後還是喊暫停，打道回府。緃使順利清點ＯＫ，所有留置物都要交給拍定人保管；有些法官不怕後遺症，會同意留置物放在房屋現場保管，有些法官會堅持運往別處保管，拍定人就要馬上提供保管地方，否則又要順延了。　　　　　　　3.法院履勘，協調雙方和解時，如強硬債務人遇上「好好先生」的法官或書記官，拍定人又不懂得據理力爭，當和解條件一面倒向有利債務人時，拍定人可就進退兩難。有經驗的投標人或代標公司，非常了解法院點交程序，事先會推演點交過程各種狀況，絶對不讓「順延」事情發生。法官踓然有較同情債務人的「天性」，但引導法官合理配合有利於拍定人，並非難事，就看拍定人現場應變功力高低了。高桿的點交，除配合法院強制公信力，另一方面不斷與債務人有耐心溝通、協調，貼補少許搬家費，讓債務人和諧早日交屋，才是上策！！如果委託代標公司，記得要求，留置物後續處理，全交由代標公司負責；因為找場所、通知債務人來領取、債務人不來、聲請法院拍賣留置物，最少還要三個月時間煩心的處理；而大部份留置物均拍賣不出去時，代標公司不自己買下來，那還要保管多久呢？Q2:租屋租期最長為２０年，超過２０年以２０年計；如果一開始或到期續租未訂租約，仍然繼續收取租金，即視為不定期租約。定期租約時間一到，除非房東願續約，否則房客就要交屋走人；不定期租約房東不能輕易解除租約，但如房租偏低，房東可請求調高，何者有利，請自行判斷。網址：www.104woo.com.tw  

Answer 2

如果想要認識法拍屋，法拍屋各項資訊或法拍屋入門實戰研習研究，這裡記錄了法拍屋的點點滴滴，可到這裡逛逛唷！www.815.com.tw
法拍屋十數年法拍經驗

Answer 3

Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326

Answer 4

第一題
你親戚可要求法院點交法拍屋，
在點交時跟法院的點交者（法官或書記官）要求法院先行清空不屬於法拍的項目，並問明清空作業時間要多久，再約定第二次點交時間。
一切交由法院跟原屋主協調處理，
千萬不要自行跟原屋主協調，
如此清空不屬於法拍項目的費用就要由原屋主負責，也不會被拗。
但為順利遷入還是準備一點點錢，
只要原屋主開出合理的價碼，
就給他吧！
畢竟這種爛人社會多的是。
第二題
民法上有「買賣不破租賃」原則
也就是不管房屋所有權轉移，都不能影響到承租人的權益，直到契約期滿為止。
而口頭契約也是契約的一種。
所以法院就算已完成房屋拍賣，也不能要求承租人遷出。
但因為沒有文書契約也就不知契約期限（不然就要請原出租人說明租約期限）
減少損失的方法就是坐下來談
重新訂定新文書契約