有關於法拍屋契約問題...法院公告
\"現由第三人陳先生承租中，期間自90.09.01至95.08.31..拍定不點交\"
這個標地物將於本次四拍...
請問這種房子可以買嗎??
3月底就要開標了...
買了會有什麼問題...
是不是時間到了就可以請他走人了...還是他可以賴著不走..
要給他錢嗎??
那到95.08.31前可以跟他拿房租嗎??
請法拍高手指教....
2006-03-04 13:43:12 · 5 個解答 · 發問者 嚕嚕 3 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
感謝各位大大的見解:
經本人向大樓管理員詢問後
歸納出四個關係人:
甲:原所有權人,已歿
乙:甲的好友,已沒(因甲欠乙錢,後來口頭說要把房子給乙但沒過戶)
丙:甲的女兒(現任屋主,欠銀行錢被法拍)
丁:現住戶,乙的大陸新娘(長期下來的定居者,自認為受害者)
緣由:甲乙雙方皆歿,房屋產權繼承者為丙欠銀行錢被法拍,
但是根據甲和乙的君子協議,房子應該為丁的..,目前丁住在該屋...(好像蠻可憐的遭遇),房子內部還用菊花裝潢製造悲情與恐怖氣氛...
請問大大..這種房子該標嗎??....麻煩了..
2006-03-07 18:45:15 · update #1
一、如果房子的現住戶確實是一般的承租人而不是職業的承租戶或海蟑螂的話，應該是沒有問題的。你也可以在取得所有權後以房東的地位向他收房租，原則上沒有問題。二、不過，即使是這樣，還是有發生租約到期賴著不走的情形，這在哪裡都一樣。建議你最好先去探探現住戶的虛實，再決定要不要下標，以免踢到鐵板。
2006-03-10 09:08:52 補充：
房子內部還用菊花裝潢製造悲情與恐怖氣氛... 請問大大..這種房子該標嗎??....麻煩了嘿，你遇到行家了！我見過貼符的，還第一次聽到擺菊花的！另外以前在執業時，聽過律訓班的老師說他看過擺骨灰罈的，真是。去問一問要多少錢吧！如果他真有什麼背景也會亮給你看的，不就是圖個搬遷費嗎？
2006-03-03 22:12:57 · answer #1 · answered by ? 6 · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可到這個部落格逛唷！ http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2006-06-09 07:19:49 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如 一‧租金一次付清 二‧長租期，低租金 三‧以押金抵租金（或以債務抵租金） 四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金） 五‧不定期租約那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！網址：www.104woo.com.tw
2006-03-04 13:25:19 · answer #3 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
一樣延續舊房東阿
屆時不付房租再辦強制(因為不付房租)
急著要又非要不可
直接敲門問他要不要標
不標的話
你要
有成的話要給他xxx搬遷費
並且寫下來簽名蓋章
2006-03-12 17:48:49 補充：
關於貼符的
我有遇過
點交時
是很順利
可惜
那個符
是真的
有些麻煩
當時有要給她錢她也不要
就是拗
拗脾氣
埃
2006-03-04 01:43:05 · answer #4 · answered by ? 5 · 0⤊ 0⤋
假如法院拍賣的是甲的房屋（即你所述之法拍屋），由法院公告可知現在正由第三人陳（即指甲與未來拍定房屋之人以外之他人）占有中，其間至95/8/31。
首先，由法院的公告可以知道，在法院進行拍賣甲的房屋之前，甲已經與陳訂立了一個房屋租賃契約，其間是90/9/1～95/8/31，這是『定期租賃契約』，在民法債編第425條有規定，『出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約對於受讓人仍繼續存在。』，這條文即是為保障承租人而設的，法條中之『出租人』，在此即為甲，承租人占有中，即指陳先生，現在法院要將甲所有之房屋所有權讓與拍定房屋之人，『受讓人』即是拍定房屋之人，所以如果你拍定房屋，你就是法條中之受讓人，『租賃契約對於受讓人繼續存在』，即表示，即使你買下該房屋，甲之前與陳先生所訂立之租賃契約，對你繼續有效，你無法向陳先生主張房屋所有權現在歸你所屬，所以請他搬離。
此為『法律上之契約承擔』，原本租賃契約當事人是甲和陳先生，但是現在房子歸你所有，所以契約當事人由甲變更為你，意思就是，你買下房屋後，你就成為該租賃契約的出租人，你和陳先生互負因該租賃契約（甲和陳先生所訂定的喔）而生之權利義務（關於租賃契約出租人之義務，如修善房屋，承租人義務如交付租金/依約合理使用房屋等）。陳先生應該照其與甲所簽訂之契約內容交租金給你，你同樣的也不可叫他提前搬家。
（ps. 在法律上，未經承租人即陳先生之同意，不可擅自更改租賃契約內容，如要變更租賃契約內容，你需與陳先生商量）
這樣的房屋當然可以買～ 唯為保障你將來權利可以實現（收租金/租約到期搬離...等），要注意該陳先生是否為『惡質房客』，例如會習慣性延遲交付租金/態度像流氓不可溝通...等，降低將來產生糾紛的可能性（例如租約期滿不搬走/破壞房屋再離去/不交租金...等），所以如果可以的話建議可以探聽一下情況～
買了房屋之後，因為你和陳先生的權利義務皆依照該契約及法律之規定，所以即使他在租期中不繳交租金或破壞房屋或期滿不搬走，仍有法律規定可以嚇阻他，或者以訴請求，再強制執行；如民法第440條，承租人不交租金，出租人先定期為催告，承租人於其間不為繳交，出租人於承租人遲付租金達兩個月之租額，出租人得終止契約（即使租約還未到期，出租人仍有終止契約繼續發生效力之權利），請承租人搬離並繳交其所欠繳之租金額，不搬離會構成『無權占有他人所有之房屋』又會有民法第184侵權行為及第179條不當得利之問題，可以另外請求損害賠償或支付相當於無權占有期間之租金，亦可依民法第767條所有人之物上請求權提出所有物返還之訴（意思就是要法院下一判決叫承租人搬離把房屋返還給所有人你）；如民法第432條，承租人應保管租賃物，違反此義務至租賃物毀損要負損害賠償責任...等 ，還是有法律規定是可以保障權利的～
2006-03-03 23:51:23 · answer #5 · answered by Iris 2 · 0⤊ 0⤋