標到法拍屋時如屋主與房客訂定假租約怎麼辦
如何叫房客搬家 如遇到海蟑螂怎麼辦
2006-02-20 18:37:10 · 6 個解答 · 發問者 an 1 in 政治與政府 ➔ 法律與道德
不僅買法拍屋有點交問題，其實平常將房子出租，遇到惡房客，不付房租時，您上警察局，管區派出所也是愛莫能助。只有找律師告他，當然打官司一定會勝訴，但他還是不搬呢？那您就要拿勝訴判決書，到民事執行處聲請點交，跟法拍屋點交程序是一模一樣的。如果雙方未能和解交屋，司法程序約四個月時間才能強制交屋。另外法院為什麼會有不點交呢？民法第425條「買賣不破租賃」，法律要保護經濟上的弱者(房客)；房東縱將房子出售他人，房客原有的租約不受影響，租期還有多久？租金月付多少？都不能改變，只是房東換人而已。得標人成為新房東，如果要求法院強制將房屋點交給得標人，就違反了民法第425條，所以拍賣時，法院一定會公告「第三人承租中，拍定後不點交」。您要房客提早交屋給您，就要與房客協商，取得他的同意，甚至要貼補些搬遷費，來彌補他搬家的麻煩與損失，這也是合情合理。法拍屋中有一半的租約是假的，臨時揑造的。很多債務人為了避免房子被標走，查封時，故意與第三人製造假租約，使法院公告不點交，沒人敢來標，自己再用人頭低價買回。萬一被人標走，再以「不點交」強索高額搬遷費，尤其惡劣是惡性假租約。如 一‧租金一次付清 二‧長租期，低租金 三‧以押金抵租金（或以債務抵租金） 四‧以押金利息抵租金（或以債務利息抵租金） 五‧不定期租約那都是有類似「海蟑螂」的法拍高人在指點，如果没有高超的法拍功力，您會讓他得逞！如果您是法拍新手，要面對這麼高難度的案子，不妨放棄吧！畢竟惡性假租約的案子在法拍市場佔不到５％，法拍屋多的是，何必要碰這種房子。假如您逆向思考，這些案子沒人標，可能更有機會低價取得，不妨一試也許買到便宜貨，那您就要找對人，有經驗的朋友，或專業可靠的代標公司幫您操盤，不然一不留神，就要掉入別人的陷阱！ 在整個拍賣過程中，債權銀行是唯一在投標前，有很多的方法可以排除不點交狀況；變成單純點交時，可以吸引更多買家，有利銀行債權回收，這是債權銀行不可逃避之責任。如因債權銀行因循苟且，使「不點交」繼續存在，投標人何必淌此渾水；對於有經驗投資人，壓低投標價，預留一筆處理搬遷和解金，加上折衝協調、耐心溝通，「不點交」案子反而是最有投資利潤；和解金的金額，當然不容對方獅子大開口，予求予取，金額多寡，如何控制在合理範圍，則是另一門高深法拍功課。網址：www.104woo.com.tw
2006-02-21 00:20:51 · answer #1 · answered by 104法拍屋 7 · 0⤊ 0⤋
Yahoo!奇摩部落格，紀錄關於法拍屋的標購，如果想要了解什麼是法拍屋，可以到這個部落格逛逛唷！http://tw.myblog.yahoo.com/linandy0326
2006-05-16 09:13:24 · answer #2 · answered by Anonymous · 0⤊ 0⤋
其實租約如果沒有經過法律公證，都可以質疑，但多半買法拍屋都已有比較便宜了，所以不仿花點小錢，打發他們走，是比較省事的方式，不然就是盡量買點交的房屋，這樣風險也可降低一些。
2006-02-20 18:56:00 · answer #3 · answered by johnny 1 · 0⤊ 0⤋
假租約 ? 其實是有跡可循的，不彷先就公開閱覽的 [查封筆錄] 加以查明成租人陳報的租約條件如何?如在查封之前有假扣押或假處分本案執行者，則各該保全執行或本案執行的查封筆錄又是如何記載 ? 再兩相對照下，是否有矛盾 ? 矛盾何在 ? 租其是否在查封之後才開始 ?
故 依強制執行法第52條第2項規定 : 實施查封後，債務人就查封物所為移轉、設定負擔或其他有礙執行效果之行為，對於債權人不生效力。另依同法第98條規定 : 拍賣之不動產，買受人自領得執行法院法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之 "後" ，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。
嗯 !依同法第99條第 1、2項規定 : 債務人應交出之不動產，現為債務人占有者或於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人 ; 如有拒絕交出或其他情事時，得聲請警察協助。第三人對其在查封前無權占有不爭執或其占有為前條第2項但書之情形者，前項規定亦適用之。故當拍定人於領得法院核發之權利移轉證書後，即得聲請法院點交該不動產，即得聲請法院點交該不動產。
所以實務中，只要懂得技巧，聲請點交當日，都先叫好搬家公司、鎖匠及警察(支付幾百元差旅費)，管他是海蟑螂、水蟑螂 ~ 難道它能在荷槍員警前挑釁 !
2006-02-20 13:38:27 · answer #4 · answered by 嘛吉 4 · 0⤊ 0⤋
所以呢在買時都會有注明,點不點交,如果不點交表示這房子有人住會有問題,都會有注記,就不要買這樣的房子,在來呢,如果有點交呢,大多是空屋比較多,如果有人在裡面,可申請強制遷出,但記得點交當天,要帶鍞將去換鎖,而且換好一點以免有他人進入,
有房客呢,要看對方是什麼人,都可以談價錢的,一般呢就看契約,看是否有問題,你可以要求房客提出一分影本給你,如這個地區可以租二萬,契約上寫一萬,找出不會理的地方,向法院申請契約無效,如果合理,就只好收租金啊,二期沒繳就要他幫,不然就去告他,要求給付租金,這樣玩的,
所以呢很多人不去買就是這樣,不過呢現在還好啦,這樣的情形不是很多了吧,除非你買的是好的地段,他人眼紅,所以要買呢,看清楚一點吧
2006-02-20 04:41:07 · answer #5 · answered by 大貓 6 · 0⤊ 0⤋
何謂海蟑螂？有人致力於改善法拍屋市場品質，有人卻以從事法拍屋「海蟑螂」工作為樂，民眾如果購買法拍屋，遇到「海蟑螂」，最好能夠立即蒐集相關證物，適時地向警方報案。另外，民眾購買法拍屋，也須注意相關繳款流程。 法拍屋價格通常比市價便宜3、4成，雖然有很多民眾有意願購買法拍屋，但怯於程序繁瑣，或者可能誤判法拍屋價多花冤枉錢，以及缺乏對法拍屋的訊息，所以不少民眾望而卻步，其次，就算民眾有意購買，也因經常遭遇「海蟑螂」霸佔法拍屋、點交不清楚等情況，而興趣大為降低。 遇到海蟑螂應該怎麼辦？ 「海蟑螂」的確是有意購買法拍屋民眾，感到最頭痛的問題，「海蟑螂」經常惡意霸佔房屋，向法拍屋得標者強索搬遷費用等等，如果遇到此類問題，民眾應該蒐集相關事證，例如以錄音、錄影方式錄下其惡行，再向警方報案。 另外，如果民眾是購買法院法拍屋，購買前必須提出拍賣標的物低價兩成的保證金，拍定後得標的民眾，必須在7天內全部繳清價金，所以必須準備充裕的資金。 www.rebarnet.com.tw/news.php?id=284 - 2005/02/16 - 11k -海蟑螂霸佔房屋:除了以上的風險外，還得面對有心人士霸佔房屋，藉此取得談判籌碼，也就是俗稱的海蟑螂；海蟑螂經常惡意霸佔房屋，向法拍屋得標者強索搬遷費用等等，他們軟硬兼施，還把全部家當搬進法拍屋賴著不走，有些是利用一些不良少年，惡意恐嚇威脅，警方單位是抓不勝抓,面對這種風險有的「海蟑螂」的確是有意購買法拍屋民眾，感到最頭痛的問題。uphill.moneystorecenter.com/level3/o_14.htm - 13k -例如，部分債務人為了減少損失，向拍定人索取搬遷費未遂，即破壞法拍屋洩恨；海蟑螂則霸佔法拍屋，向拍定人勒索數十萬元鉅款，一旦被拒，即在屋內水管與馬桶灌水泥，並恐嚇毆打拍定人。www.c123.com.tw/kmportal-deluxe/front/bin/ptdetail.phtml?Rcg=100026&Pa rt=
2006-02-20 02:38:17 · answer #6 · answered by 余悅 5 · 0⤊ 0⤋