遇到惡房東,有請法律專家指點迷津..

Question

本人於94年9月初找到一家店面,並於9月17簽下租賃合約,為期一年,但該房子因閒置太久,導致房屋狀況很差,例如:地板水平不準.漏水.廁所老舊.牆面很髒(因為他上一個房客是做餐飲業的)因此,房東口頭允諾將會將廁所翻新,將漏水問題解決.將牆面刷洗乾淨.並將部份地板重新鋪設磁磚以達到水平,供本人做為辦公室之用,所以,9月17簽約,並註明於10月5日開始合約,但該房東在簽約,並預收1個月租金做為押金後,(押金共兩個月,我先付1個月,其他言明於房屋完成修繕後支付),卻開始拖延修繕進度,房屋一直拖延至10月底才交給我,交給我以後,問題也是一堆,例如漏水問題未解決,剛換新的馬桶不通,因此我向老房東反應後(真正屋主為老房東的長子)老房東允諾會改善,但卻一直弄不好,每到下雨仍然漏水,且濕氣.霉味很重!甚至有次他聲稱已改善完畢,話剛說完,連續下雨幾天,結果又開始漏,導致本人貨品受潮損壞,本人隨即再次反應,請老房東處理,這次換他推托說這種事要問他兒子,由他兒子決定如何處理,卻從此再無下文,本人也明白向他表示,請他們先將房屋修繕完成,否則本人會將未支付之一個月押金及第一個月房租予以扣留,待房屋修繕完成後再行支付,因老房東的兒子未曾留過連絡電話給我,而老房東本身也一直拖延,說他也沒有他兒子的連絡電話,也找不到他兒子,要等他兒子自己跟他連絡,結果事情就一直拖著,押金房租他也不來收,房子問題也不來解決,直到11月底,房東寄發一份存證信函,聲稱本人"積欠房租及押金逾兩個月以上",還說經他"多次催告",我仍食言不履行,事實上,從簽約到現在,我也只看過他不到三次,他如何向我催告?我天天開店等著他來協調問題.解決問題,他自己不留電話讓我與他連絡,我只有單方面等著他出現,這到底算誰在規避問題?所以,我又再一次請老房東盡速與其連絡,因為我沒有他的電話,請房東出面協商問題,但對方從未再連絡過,一直到昨晚我店休息回到家以後,收到由我母親代收的一份法院支付命令,房東竟聲稱本人積欠他26萬6755元房租及房屋修繕費用,有沒有搞錯?你的房子整理修繕要出租,要房客出這筆錢,你房子修了幾次,弄了幾次,甚至嚴重擔誤我開幕時間,擔誤交屋給我的時間,我也表明待房東將房屋修繕完成後即支付該筆費用,是他自己一直不跟我連絡,我一直在等他出面耶!如支付命令所言,我必須在20日內向法院提出異議,我現在的問題是,我該如何進行提出異議的程序?有勞法律專家告訴我.該如何解決?因時間窘迫,所以只發問三天,拜託有相關知識的朋友能熱心相助,小弟銘感五內!

我有拍漏水的照片存證,
另外,隔壁鄰居也都能幫我作證,
因為進行修繕的時間點與過程他們都有看見,
那如果要提出異議,
我該怎麼做?
是要填寫資料.文件?
該到哪兒去辦?

Answer 1

出租人除應以合於所約定使用、收益之租賃物交付承租人外，
並應於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
所以出租人對於出租房屋負有修繕義務

而此項義務與承租人之給付租金義務，具有對價關係。
所以如出租人未於租賃關係存續中保持其合於約定使用、收益之狀態，
承租人是可以行使同時履行抗辯權而拒絕租金之給付。
而且民法第430條所定承租人自行修繕租賃物、終止契約、償還費用或於租金扣
除等，是承租人的權利，不是義務，
因此承租人於出租人不履行其保持義務或修繕義務時，可以選擇不行使第430條所定租賃物自行修繕、租金扣除等權利，而行使同時履行抗辯權。
另外，如果承租人如因此受有損害，還可以出租人有債務不履行而請求損害賠償。

所以你收到支付命令後，可以具狀就該支付命令提出異議，
並且在異議狀中表明因為租賃物有瑕疵，且出租人一直拖延不為修繕
你要主張同時履行抗辯權，拒絕支付租金，如果可以的話，順便將房屋未修繕的部分拍照，如果有其他人知道這件事的話，也可以列為證人
至於要如何提出異議，你可以到發支付命令的法院，買狀紙並請教服務人員應如何撰寫

相關法條：
民法：
第 429 條 （出租人之修繕義務）
租賃物之修繕，除契約另有訂定或另有習慣外，由出租人負擔。
出租人為保存租賃物所為之必要行為，承租人不得拒絕。

第 430 條 （修繕義務不履行之效力）
租賃關係存續中，租賃物如有修繕之必要，應由出租人負擔者，承租人得
定相當期限，催告出租人修繕，如出租人於其期限內不為修繕者，承租人
得終止契約或自行修繕而請求出租人償還其費用或於租金中扣除之。

2006-02-09 19:01:14 補充：
支付命令上有法院的名字直接去該法院一樓為民服務中心或是訴訟輔導科跟承辦人員說你要寫支付命令的異議狀他們會拿狀紙給你，可以順便請教他們相關問題也有範本可以供你參考雖然法律規定對於支付命令提出異議不用附任何理由但是因為你要主張同時履行抗辯所以記得要在異議狀中陳明因為租賃物有瑕疵而出租人不為修繕，所以對於出租人請求給付租金的部分你要主張同時履行抗辯權並將相關證據附在狀子中如果你沒辦法去的話，用郵寄的方式也可以不過要在收到支付命令後20天內為之（這個很重要）

Answer 2

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