請問頂讓店面裝潢的所有權問題........15點

Question

我有一個朋友兩年以前頂讓一家安親班，頂讓金40萬(沒有學生，只有舊裝潢)，對方自稱是以前安親班的股東和房子的房東很熟，自稱房東所有事情都給予他處理，也就是大家所稱的二房東。
頂讓加承租後才發現此人根本不是以前安親班的股東，他只是一名二房東，白白被他騙去40萬頂讓金，並且這二房東也從中賺取2-3萬的差價。
現在房租到期，他竟不續租，想要再去騙取別人的頂讓金，迫使我朋友的安親安無法繼續營業。
當初簽契約契約明訂，搬遷後裝潢一切不必恢復原狀(其實二房東早有伏筆，想要藉此裝潢再去騙人頂讓)。我的朋友為了不想二房東再拿這些裝潢去騙別人頂讓金，因此在裝潢上做了一些破壞，結果二房東竟然要我朋友賠償，我想問一下法律專家們，既然當初我朋友有付頂讓金，照理說這裝潢所有全部是屬於我朋友的嗎？那二房東要求賠償有道理嗎？

因為我朋友破壞的非房屋基本結構，皆是木作裝潢(如門，隔間)所以應沒有危險發生，現在我想問專家們，當初這二房東既然已收頂讓金，那這些原有裝潢不該是屬於我朋友的嗎？那破壞屬於自己的東西算違反契約嗎？

Answer 1

1 請先確認當時你朋友付出的頂讓金是否有保留憑證、或合約書上是否有記載
頂讓的設備項目或範圍，如有，這是可舉證裝潢設備是屬於你朋友所有。
2 其次有關合約中之【恢復原狀】，常在租賃合約期滿及提前終止租約時產生
與房東認定上的差異；屬可移動之生財設備，毫無疑問即使是當時的頂讓清
單內的設備，你的朋友當然可以帶走，但屬於不可移動之裝潢的確較有爭議
，合約所載的每字可能均影響訴訟判決，【搬遷後裝潢一切不必恢復原狀】
一般這個條文是房東對承租方的善意條款，你朋友可節省一筆拆除費用。
雖然裝潢是屬於你朋友的，但破壞的確很有爭議，問題出在復原約定。其實
無人能認定當時【原狀】是何？建議先不予處理，如房東真訴諸法律，應也
不至於須賠償，頂多再履行恢復原狀責任，將已破壞裝璜部分拆乾淨。

Answer 2

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Answer 3

依照你朋友與該出租人簽訂的租賃契約既有明文約定搬遷後裝潢一切不必恢復"原狀", 在這份租賃契約中所謂的"原狀"指的就是租賃成立時出租人交付給你朋友的狀態, 這樣的特別約定用意在於租賃期間承租人因營業需要而加設或改裝之室內裝修物得在租賃期滿後取走, 故而租賃物交還時不必回復到當初交付時的狀態, 這是一般法曹對於這類特別條款的解釋方向. 所以說, 如果你的朋友對裝潢上所作的一些破壞是出於搬遷時取走改裝或加設物的必要而為的, 且不損及房屋本身的勘用狀態的話, 自然合於當時的約定合意而可以抗辯該出租人損害賠償之請求. 但如果你的朋友是出於惡意, 甚至是該等破壞已經損及房屋的勘用狀態(如造成漏水或有危及安全之虞)的話, 則此等抗辯將難以獲得法曹之心證支持. 所以, 我建議你的朋友提出書面, 解釋係出於搬遷之必要而為, 且回到現場拍照存檔, 辨明其破壞的程度, 也可以防止該出租人再蓄意破壞以嫁禍於你朋友的情況發生. 如果確有危及房屋勘用的情況發生的話, 亡羊補牢一下, 修復至合於使用的程度, 就可以無懼於其請求了.

2006-02-09 09:23:37 補充：
建議您從租賃契約文句中找尋當初所謂"頂讓金"的收取, 在契約中是否即包括了"裝潢的買賣", 或者只是屬於押金及租金的性質, 來辨識該契約的性質. 否則對租賃契約而言, 恐怕只能就交還時的特別約定來作為抗辯的依據, 才是於法有據的抗辯. 當然如果您的論點是你的朋友要對該二房東提出的, 那純屬雙方當事人間的爭點, 尚不涉及第三人認定的效力問題, 可儘管大方地提出; 如果是要對具有決斷力的公正第三人(法官及仲裁人)提出的抗辯的話, 還是要記得要以"交還的特別約定"為主要論點依據.